Apakah Jenis-Jenis Geran Tanah di Sabah?

Pendahuluan

Satu perkara perlu dinyatakan sebelum apa-apa yang lain. Tanah di Sabah tidak tertakluk kepada Kanun Tanah Negara.

Kanun Tanah Negara terpakai di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan sahaja¹ dan susunan hak miliknya sudah dihuraikan dalam jenis-jenis tanah di Semenanjung Malaysia. Sabah pula mempunyai undang-undang tanahnya sendiri, iaitu Land Ordinance (Sabah Cap. 68) dan istilah, jenis hak milik serta prosedurnya berlainan.

Sesiapa yang memakai kaedah Semenanjung ke atas tanah di Sabah akan tersilap sejak langkah pertama. Itulah sebabnya jenis geran perlu dikenal pasti terlebih dahulu sebelum apa-apa urusan hibah ataupun pusaka dibuat.

Jawapan ringkas

Lima jenis hak milik yang biasa ditemui di Sabah. Dua daripadanya kekal dan terhad kepada anak negeri, iaitu Native Title dan Field Register. Tiga lagi berbentuk pajakan dan terbuka kepada sesiapa, iaitu Town Lease, Country Lease dan Provisional Lease.

Bagi urusan pusaka, dua perkara perlu diketahui. Pewarisan tanah anak negeri diputuskan mengikut ordinan yang berlainan daripada laluan pusaka kecil yang biasa. Dan apabila waris bukan anak negeri, ordinan itu menyediakan jalannya sendiri melalui pertukaran hak milik.

Lima jenis geran tanah di Sabah

Jenis hak milik	Bentuk	Siapa boleh memiliki
Native Title (NT)	Hak milik kekal	Anak negeri Sabah sahaja
Field Register (FR)	Hak milik kekal	Anak negeri Sabah sahaja
Town Lease (TL)	Pajakan	Semua bangsa
Country Lease (CL)	Pajakan	Semua bangsa
Provisional Lease (PL)	Pajakan	Semua bangsa

Singkatan dua huruf itulah yang dipakai Jabatan Tanah dan Ukur Sabah sendiri. Kemudahan menjana nombor hak milik penuh di laman rasminya menyenaraikan jenis hak milik sebagai Country Lease (CL), Field Register (FR), Native Title (NT), Provisional Lease (PL), Subsidiary Title (ST) dan Town Lease (TL).² ST ialah hak milik bagi petak dalam bangunan yang dipecah bahagi. Jabatan itu menyenaraikan pengeluarannya sebagai salah satu fungsinya.²

Ordinan pula mentakrifkan hak milik, iaitu title, sebagai mana-mana Lease, Provisional Lease ataupun catatan dalam Native Title Register atau Field Register yang dikeluarkan di bawah ordinan itu.³ Daftar bagi setiap satunya disimpan berasingan.³

Apa maksud status tanah NT atau CL?

Perkataan status dalam urusan tanah Sabah merujuk kepada jenis hak milik tersebut. Jabatan Tanah dan Ukur Sabah sendiri menggunakannya begitu. Fungsi jabatan itu menyebut ukuran permohonan tanah yang berstatus N.T. atau F.R. dan pemantauan ukuran permohonan tanah yang berstatus C.L. atau P.L.²

Maka tanah berstatus NT ialah tanah anak negeri yang dipegang di bawah Bahagian IV ordinan, manakala tanah berstatus CL ialah pajakan tanah luar bandar di bawah Bahagian II. Huraian setiap satu ada di bawah.

Apa maksud status tanah LA?

LA ialah singkatan Land Application, iaitu permohonan tanah. Jabatan Tanah dan Ukur Sabah menamakan sistem permohonan tanahnya Land Application Submission System (LA). Dalam bahasa Melayu ia ditulis Sistem Permohonan Tanah (LA). Kemudahan Info-PT, yang digunakan untuk menyemak status permohonan tanah, disenaraikan di halaman yang sama dengan kata kunci carian LA status.⁴

Maka tanah berstatus LA ialah tanah yang masih dalam peringkat permohonan, bukan tanah yang sudah mempunyai hak milik. Ordinan menetapkan permohonan bagi tanah kerajaan dibuat kepada Pengarah atau Collector dalam bentuk Jadual III, yang mempunyai nombor permohonan sendiri.⁵ Tanah kerajaan pula ialah tanah yang belum dipajak atau diberikan kepada sesiapa.⁵ Hak milik hanya wujud selepas pajakan, pajakan sementara ataupun catatan Native Title atau Field Register dikeluarkan.³ Status permohonan itu boleh disemak melalui Info-PT, yang mempunyai log masuk bagi orang awam.⁴

Apa maksud tanah NT (Native Title)?

NT ialah singkatan Native Title, iaitu hak milik tanah anak negeri. Ordinan mentakrifkan Native Title sebagai catatan dalam Native Title Register ataupun Field Register di bawah Bahagian IV.⁶ Bahagian IV itu bertajuk Native Lands dan ia terpakai hanya kepada tanah yang dipegang oleh anak negeri.³

Hak milik ini diiktiraf khusus untuk anak negeri Sabah. Ia hak milik kekal dan pada dasarnya hanya boleh dipegang oleh anak negeri. Subseksyen 64(1) menyatakan bahawa bukan anak negeri tidak boleh membeli tanah yang dipegang di bawah Bahagian IV kecuali menurut seksyen 17. Subseksyen 64(2) pula menjadikan batal dan tidak sah sebarang surat kuasa wakil berkaitan tanah itu yang penerima kuasanya bukan anak negeri.³

Asasnya ialah customary tenure, iaitu pemilikan yang terbit daripada penggunaan tanah itu sendiri. Ordinan mentakrifkannya sebagai pemilikan yang sah oleh anak negeri melalui pendudukan ataupun penanaman berterusan selama tiga tahun atau lebih berturut-turut, ataupun melalui hak milik.⁷

Hak yang diberikannya pula dinyatakan dengan jelas, iaitu hak penggunaan dan pendudukan yang kekal, boleh diwarisi dan boleh dipindah milik.⁷ Perkataan boleh diwarisi itu penting bagi pembaca laman ini dan ia dihuraikan di bawah nanti.

Apa maksud Field Register (FR)?

FR ialah catatan dalam Field Register, iaitu daftar bagi tanah anak negeri yang belum diukur. Catatan dalam Field Register dibuat apabila tanah itu belum dapat diukur dengan segera. Pemungut membenarkan penggunaan dan pendudukan tanah itu melalui catatan dalam Field Register, tertakluk kepada syarat yang sama dengan hak milik dalam Native Title Register. Selepas tanah itu diukur, catatan itu dibatalkan dan diganti dengan catatan dalam Native Title Register.⁶

Takrif Native Title dalam ordinan itu sendiri meliputi catatan dalam Native Title Register dan dalam Field Register.⁶ Jadi perbezaan FR dengan NT terletak pada daftar dan peringkat ukurannya, bukan pada kedudukan haknya.

Apa maksud Town Lease (TL)?

Pajakan bagi tanah di kawasan bandar. Ia boleh dipegang oleh sesiapa sahaja tanpa mengira status anak negeri. Tanah bandar ditakrifkan sebagai semua tanah dalam sempadan bandar yang diisytiharkan di bawah ordinan itu ataupun ordinan tanah yang terdahulu.³

Ordinan menetapkan bahawa hak milik bagi tanah bandar hendaklah berbentuk Town Lease dan bagi tempoh yang tidak melebihi sembilan puluh sembilan tahun.⁸

Apa maksud tanah CL (Country Lease)?

CL ialah singkatan Country Lease, iaitu pajakan bagi tanah di luar kawasan bandar. Ordinan mentakrifkan country land sebagai semua tanah kerajaan ataupun tanah berimilik yang tidak termasuk dalam sempadan mana-mana bandar yang diisytiharkan.³ Pajakan bagi tanah ini dikeluarkan di bawah Bahagian II ordinan, yang bertajuk Country Lands.³

Ia juga terbuka kepada sesiapa sahaja dan tempohnya juga tidak melebihi sembilan puluh sembilan tahun.⁸ Premium, sewa dan syarat lain bagi pajakan di bawah Bahagian II tertakluk kepada kelulusan Pengarah, iaitu Pengarah Tanah dan Ukur.³

Perlu dicatat bahawa hak milik lama yang dikeluarkan di bawah undang-undang tanah terdahulu boleh mempunyai tempoh yang berlainan, jadi tempoh sebenar perlu dibaca pada dokumen hak milik itu sendiri dan bukan diandaikan.

Apa maksud Provisional Lease (PL)?

PL ialah singkatan Provisional Lease, iaitu pajakan sementara. Ia bukan jenis hak milik yang berasingan, sebaliknya peringkat sementara sebelum pajakan yang sebenar dikeluarkan.

Ordinan menetapkan bahawa apabila ukuran tanah tidak dapat dibuat serta-merta, Pemungut boleh membenarkan penggunaan dan pendudukan tanah itu lalu mengeluarkan Provisional Lease, tertakluk kepada syarat yang biasa dikenakan ke atas sesuatu pajakan.⁸

Selepas tanah itu diukur, Provisional Lease dipanggil balik dan dibatalkan, lalu pajakan yang sebenar dikeluarkan.⁸

Maknanya PL akan menjadi TL ataupun CL pada akhirnya. Bagi waris, ini bermakna satu perkara yang praktikal. Tanah yang masih PL belum selesai ukurannya, jadi urusan pusaka ke atasnya berkemungkinan mengambil masa lebih lama.

Hak milik kekal

Dua jenis sahaja yang tergolong di sini, iaitu Native Title dan Field Register. Kedua-duanya kekal dan kedua-duanya terhad kepada anak negeri Sabah.

Perlu dinyatakan bahawa larangan itu bukan mutlak dan teks asal artikel ini kurang tepat pada bahagian tersebut.

Seksyen 17(1) ordinan berbunyi bahawa kecuali dengan kebenaran bertulis Menteri, segala urus niaga tanah antara bukan anak negeri dengan anak negeri adalah dilarang dan urus niaga sedemikian tidak sah serta tidak akan diiktiraf oleh mana-mana mahkamah.⁹

Perhatikan frasa pembukanya. Kebenaran Menteri wujud sebagai pengecualian.

Seksyen 17(2) menerangkan bagaimana ia berjalan. Bukan anak negeri yang hendak membeli tanah daripada anak negeri memohon kepada Setiausaha Sumber Asli. Sekiranya permohonan itu diluluskan dan pemilik anak negeri bersetuju, pemilik tersebut dikehendaki menyerah balik hak miliknya, lalu pajakan baharu dikeluarkan kepada pemohon di bawah Bahagian II atau III.⁹

Ini bukan pindah milik biasa. Tanah itu kembali kepada kerajaan, kemudian dikeluarkan semula dalam bentuk yang berlainan. NT tidak bertukar tangan, sebaliknya ia lenyap dan diganti dengan pajakan.

Hak milik pajakan

Tiga jenis di sini, iaitu Town Lease, Country Lease dan Provisional Lease. Ketiga-tiganya terbuka kepada sesiapa sahaja, termasuk bukan anak negeri.

Satu perkara berguna dinyatakan dalam seksyen 17(3). Larangan urus niaga tadi tidak terpakai apabila anak negeri itu memegang pajakan di bawah Bahagian II atau III.⁹

Ertinya seorang anak negeri yang memiliki TL ataupun CL boleh berurus niaga dengan bukan anak negeri seperti biasa. Sekatan itu melekat pada jenis hak milik, bukan pada orangnya.

Apa jadi apabila pemilik meninggal dunia?

Inilah bahagian yang paling penting bagi pembaca laman ini dan teks asal artikel ini menyentuhnya hanya secara sepintas lalu.

Ordinan menjawabnya dengan tepat.¹⁰

—

“Apabila seorang pemegang tanah anak negeri meninggal dunia, soal pewarisan tanahnya yang dipegang di bawah Bahagian ini hendaklah diputuskan mengikut peruntukan Administration of Native and Small Estates Ordinance.”

Perhatikan apa yang seksyen ini lakukan. Ia tidak menetapkan siapa mewarisi. Ia menunjukkan ke mana soalan itu perlu dibawa, iaitu kepada ordinan yang berlainan sama sekali.

Kesannya besar bagi waris. Urusan pusaka tanah anak negeri di Sabah tidak semestinya melalui laluan yang sama seperti pusaka kecil di Semenanjung. Waris yang menyangka prosedurnya sama akan pergi ke tempat yang salah lalu kehilangan masa.

Perlu dinyatakan dengan jujur bahawa teks rasmi ordinan itu membawa satu nota rujukan silang pada seksyen tersebut, iaitu kepada Small Estates (Distribution) (Amendment and Extension) Act, 1972. Saya tidak dapat mengesahkan status kuat kuasanya di Sabah daripada teks ordinan itu sendiri, jadi artikel ini tidak membuat kesimpulan mengenainya.¹⁰

Maka nasihat yang paling selamat ialah satu. Sebelum memulakan apa-apa urusan pusaka ke atas tanah di Sabah, tanya terus di pejabat tanah daerah tempat tanah itu terletak, iaitu di bawah ordinan mana permohonan itu perlu dibuat. Soalan itu percuma dan jawapannya menjimatkan berbulan-bulan. Saluran JTU untuk menyemak geran tanah arwah di Sabah disenaraikan dalam artikel cara mengesan harta peninggalan arwah.

Jalan keluar apabila waris bukan anak negeri

Persoalan yang paling kerap ditanya. Bagaimana sekiranya pemilik NT ataupun FR meninggal dunia sedangkan sebahagian warisnya bukan anak negeri?

Jawapan lazimnya ialah tanah itu hanya boleh diwariskan kepada waris yang anak negeri. Itu benar sebagai kedudukan lalai, tetapi ia berhenti sebelum sampai kepada jalan keluarnya.

Ordinan menyediakan jalan itu.¹¹

—

“Pemilik sesuatu native title boleh, dengan keizinan Pengarah, menukar hak miliknya kepada pajakan di bawah Bahagian II atau Bahagian III, dengan membayar fi yang ditetapkan bagi pajakan di bawah Bahagian itu, serta apa-apa premium dan sewa yang dikenakan bagi setiap kes.”

Inilah jalannya. Native title boleh ditukar menjadi pajakan dengan keizinan Pengarah dan pajakan pula tidak terikat kepada status anak negeri.

Perlu ditegaskan bahawa ia bukan hak automatik. Ia memerlukan keizinan Pengarah, pembayaran fi dan kemungkinan premium serta sewa. Tetapi ia wujud dan ia lebih berguna kepada keluarga berbanding sekadar diberitahu bahawa tanah itu tidak boleh berpindah kepada mereka.

Perkara yang paling penting ialah masanya. Pertukaran ini dibuat oleh pemilik semasa dia masih hidup. Keluarga yang menyedari keadaan ini lebih awal mempunyai pilihan. Keluarga yang menyedarinya selepas kematian mempunyai masalah.

Jadi bagi pemilik NT atau FR yang mempunyai waris bukan anak negeri, perkara ini patut difikirkan sekarang dan bukan ditangguhkan.

Kesimpulan

Tiga perkara memadai untuk dipegang.

Pertama, tanah di Sabah dikawal oleh Land Ordinance (Sabah Cap. 68) dan bukan Kanun Tanah Negara. Segala istilah dan prosedurnya berlainan, jadi jangan pindahkan kaedah Semenanjung ke situ.

Kedua, kenal pasti jenis geran sebelum merancang apa-apa. NT dan FR kekal tetapi terhad kepada anak negeri. TL, CL dan PL berbentuk pajakan dan terbuka kepada sesiapa. Sekatan itu melekat pada jenis hak milik, bukan pada orangnya.

Ketiga, inilah perkara yang paling kerap terlepas pandang. Urusan pusaka tanah anak negeri diputuskan mengikut ordinan yang berlainan. Sahkan laluan yang betul di pejabat tanah daerah sebelum memulakan apa-apa.

Bagi pemilik NT atau FR yang warisnya tidak semuanya anak negeri, seksyen 75 menyediakan jalan pertukaran hak milik. Jalan itu terbuka semasa hidup, jadi ia perlu difikirkan semasa masih ada masa.

Allahu a’lam.

Kredit: maklumat asal senarai lima jenis geran ini dikongsikan oleh Puan Nor Zazilah, diambil daripada Viana Marketing Agency. Rujukan seksyen ordinan serta bahagian pewarisan ditambah kemudian daripada teks rasmi Land Ordinance (Sabah Cap. 68).

Selepas jenis geran dikenal pasti, langkah berikutnya ialah urusan tukar nama. Borang 14A yang dihuraikan dalam panduan lengkap pindah milik Borang 14A ialah borang Kanun Tanah Negara, jadi panduan itu khusus untuk tanah di Semenanjung. Bagi tanah anak negeri di Sabah, soal pewarisannya diputuskan mengikut Administration of Native and Small Estates Ordinance (Cap. 1) seperti yang ditetapkan seksyen 74.¹⁰ Bagi tanah yang didirikan rumah oleh orang lain pula, lihat hak milik tanah dan rumah atas tanah orang lain. Tanah rancangan yang mempunyai sekatan tersendiri pula dihuraikan dalam adakah tanah Felda pusaka ataupun tidak.