Cara Pembahagian Rumah Secara Faraid

Pendahuluan

Kebanyakan keluarga memiliki rumah dan rumah itulah yang paling kerap menjadi punca pertikaian selepas kematian.

Puncanya dua perkara yang bertemu. Rumah tidak boleh dipecah mengikut bahagian waris dan rumah juga membawa nilai sentimental yang tidak ada pada harta lain.

Artikel ini menyusun jalan keluarnya, berserta peruntukan akta yang membenarkan setiap satunya.

Soalan

Bagaimana pembahagian rumah secara faraid boleh dilakukan? Ada waris yang mahu haknya, ada yang mahu tinggal di situ dan ada yang mahu menyewakannya.

Jawapan ringkas

Yang dibahagikan bukan rumah, sebaliknya nilainya.

Tiga jalan yang lazim, iaitu menjual lalu membahagikan tunai, seorang waris mengambil rumah lalu memberi cucur kepada yang lain, ataupun memasukkan semua nama ke dalam geran. Kesemuanya ada peruntukannya dalam seksyen 15 Akta 98.¹

Kenapa rumah tidak boleh dipecah?

Kitab fiqh memang membincangkan harta yang tidak boleh dipecahkan kepada unit yang kecil. Wang senang, kerana ia boleh dipecahkan tepat mengikut kadar. Rumah tidak begitu.

Bahagian anak perempuan bukan dapur. Bahagian anak lelaki bukan ruang tamu. Itu mustahil.

Kesukaran yang sama berlaku pada harta alih yang tidak boleh dipecahkan, cuma jalan keluarnya berbeza kerana harta alih lebih mudah dijual. Lihat cara pembahagian kereta secara faraid.

Perlu dicatat juga bahawa satu jalan yang dahulunya ada kini sudah ditutup. Akta 98 dahulunya membenarkan pegawai memerintahkan lot dipecah bahagi melalui ukuran, iaitu perenggan 15(3)(c). Perenggan itu sudah dimansuhkan oleh pindaan tahun 2024.¹

Maka yang tinggal ialah cara yang membahagikan nilai, bukan yang membahagikan bangunan.

Sebelum apa-apa dibahagikan pula, hutang si mati serta perbelanjaan pengebumian mesti diselesaikan terlebih dahulu.¹

Contoh kiraan penuh

Ambil sebuah rumah bernilai RM1,000,000, dengan waris bapa, ibu, suami, seorang anak lelaki serta dua orang anak perempuan.

Waris	Bahagian	Nilai
Bapa	8/48	RM166,666.67
Ibu	8/48	RM166,666.67
Suami	12/48	RM250,000.00
Anak lelaki	10/48	RM208,333.33
Anak perempuan pertama	5/48	RM104,166.67
Anak perempuan kedua	5/48	RM104,166.67

Enam nama, satu rumah. Di situlah masalahnya bermula.

Gunakan kalkulator faraid untuk susunan waris yang lain, kerana kehadiran waris yang berbeza mengubah kesemua pecahan ini.

Cara membahagikan rumah pusaka

Cara Pertama – Jual dan Bahagi

Rumah dijual, kemudian tunainya dibahagikan kepada waris mengikut bahagian masing-masing.

Inilah kaedah yang paling mudah dan paling jelas, kerana tiada pertikaian tentang nilai. Ia sesuai bagi waris yang sudah mempunyai tempat tinggal masing-masing.

Perenggan 15(4)(c) Akta 98 memang memberi pegawai kuasa memerintahkan tanah itu dijual mengikut cara yang ditetapkan.¹

Cukai yang terpakai ke atas jualan itu bergantung kepada sama ada ia dijual sebelum ataupun selepas turun milik dan bezanya besar. Huraiannya ada dalam artikel CKHT harta pusaka, jual rumah selepas turun milik kena cukai ke tak. Perbandingan antara menjual melalui perintah jual dengan menurunkan milik kepada seorang waris yang kemudian menjualnya pula ada dalam artikel jual harta pusaka, turun milik kepada seorang waris atau perintah jual.

Cara Kedua – Cucur Faraid

Seorang waris mengambil rumah itu, kemudian memberikan tunai kepada waris yang lain. Orang tua-tua menyebutnya bagi cucur.

Contohnya seorang anak perempuan mahukan pemilikan penuh. Bahagiannya sendiri 5/48 iaitu RM104,166.67 kekal miliknya dan dia membayar baki 43/48 iaitu RM895,833.33 kepada waris yang lain.

Cara ini sesuai bagi waris yang mempunyai kemampuan kewangan.

Istilah orang tua itu ada padanannya dalam akta. Perenggan 15(4)(b) membenarkan pegawai mengarahkan perbezaan nilai dijelaskan dengan wang oleh waris yang lain mengikut kadar yang saksama. Perenggan 15(4)(bb) pula membenarkan bahagian tak ternyata seorang waris diberikan kepada waris lain yang membayar nilainya.¹

Satu syarat pada perenggan 15(4)(bb) perlu diberi perhatian. Pegawai mesti memaklumkan terma cadangannya kepada waris yang berkenaan terlebih dahulu dan wang itu mesti didepositkan dengan Amanah Raya Berhad sebelum perintah dibuat.¹

Syarat deposit itu melindungi waris yang menyerahkan bahagiannya, kerana dia tidak kehilangan haknya sebelum wangnya benar-benar ada.

Cara Ketiga – Pemilikan Bersama

Semua nama waris dimasukkan ke dalam geran.

Perenggan 15(3)(b) membenarkannya, iaitu pegawai memperuntukkan lot kepada dua waris atau lebih sebagai tuan punya bersama dalam bahagian tak ternyata.¹

Tetapi cara ini yang paling kerap menimbulkan konflik, terutamanya apabila hanya sebahagian waris sahaja yang mengambil manfaat. Perbandingan penuh antara cara ini dengan tebus bahagian dihuraikan dalam artikel nama waris dalam geran atau tebus bahagian dengan tunai. Pilihan bagi geran yang sudah tertulis banyak nama pula disusun dalam tanah pusaka banyak nama, apa pilihan waris.

Jalan mengelakkannya ialah menilai harga sewa rumah itu. Waris yang tinggal di situ menolak bahagiannya sendiri lalu membayar bakinya kepada waris yang lain. Boleh juga rumah itu disewakan kepada orang luar, kemudian hasilnya dibahagikan. Hukum izin, sewa dan pembahagian hasilnya dihuraikan dalam rumah pusaka milik siapa.

Bagi waris yang belum dewasa, akta memberikan perlindungan yang khusus. Seksyen 13(2) mewajibkan pegawai mengarahkan bahagian waris itu didaftarkan atas nama seorang yang sesuai sebagai pemegang amanah, serta memasukkan kaveat bagi melindungi kepentingannya sepanjang tempoh dia belum dewasa.¹

Dua jalan tambahan dalam akta

Dua pilihan lagi jarang disebut, sedangkan kedua-duanya sangat berguna.

Tender sesama waris. Perenggan 15(4)(d) membenarkan rumah itu ditawarkan melalui tender dalam kalangan waris sendiri, tertakluk kepada harga simpanan yang ditetapkan pegawai dan tidak boleh kurang daripada nilai pasaran pada tarikh tender.¹

Ini selalunya yang paling diterima keluarga, kerana rumah kekal dalam keluarga sedangkan waris yang tidak mahu meneruskannya tetap menerima nilai penuh bahagiannya.

Jualan atas persetujuan majoriti dua pertiga. Inilah peruntukan yang memecah kebuntuan.

Subseksyen 15(4a) yang dimasukkan pada 2024 menetapkan bahawa apabila mana-mana waris gagal bersetuju dengan jualan, pegawai boleh memerintahkan rumah itu dijual berdasarkan persetujuan waris yang memegang majoriti dua pertiga bahagian.² Subseksyen 15(4b) pula mewajibkan pegawai mengambil kira kepentingan waris supaya terjamin dan terlindung.²

Sebelum ini seorang waris yang enggan menandatangani boleh membekukan keseluruhan urusan bertahun-tahun. Kini majoriti dua pertiga sudah memadai.

Apa yang undang-undang sendiri kata?

Akta itu sendiri mengesahkan pandangan yang selama ini disebut berdasarkan pengalaman sahaja.

Jadual Pertama Akta 98, yang digantikan sepenuhnya pada 2024, menyenaraikan perkara yang wajib dipertimbangkan pegawai sebelum memutuskan cara pembahagian.²

Antaranya tiga perkara yang terus berkaitan dengan rumah keluarga.

Memecah tanah kepada beberapa lot atas beberapa nama boleh menjatuhkan nilai harta pusaka secara keseluruhan.

Nilai sebenar bahagian yang kecil, terutamanya apabila ia berbentuk pecahan yang rumit, adalah kurang daripada nilai kadarnya.

Pemilikan bersama antara orang yang mungkin berkonflik kepentingan tidak menyumbang kepada usaha yang baik ataupun kepada keamanan keluarga.

Satu lagi wajar diketahui keluarga yang mempunyai waris kecil, iaitu ia amat menguntungkan seorang kanak-kanak apabila tuan punya bersamanya ialah orang yang paling hampir hubungannya dengannya.²

Maka pandangan bahawa pemilikan ramai dalam satu geran itu tidak ekonomik bukan sekadar pandangan. Ia memang apa yang undang-undang arahkan pegawai timbangkan.

Kesimpulan

Cara ketiga, iaitu memasukkan semua nama ke dalam geran, memang paling mudah dilakukan tetapi paling berat akibatnya.

Bayangkan waris yang ada meninggal dunia pula, kemudian warisnya meninggal dunia lagi. Pemilikan boleh menjadi lima puluh orang, kemudian seratus orang, sedangkan hasilnya tidak seberapa. Keadaan itu dihuraikan dalam artikel pengiraan kematian berlapis dan sebabnya urusan tertangguh pula dihuraikan dalam kenapa harta pusaka masih belum selesai.

Maka cara yang terbaik selalunya ialah rumah itu berakhir pada pemilikan seorang sahaja, dengan waris yang lain menerima nilai bahagian mereka. Apa pun pilihannya, ia kembali kepada keadaan keluarga masing-masing.

Satu amaran perlu diberikan kepada waris yang sedang mendiami rumah pusaka. Memanfaatkan rumah itu tanpa kebenaran waris yang lain bukan perkara kecil.³

يَـٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُوا۟ لَا تَأْكُلُوٓا۟ أَمْوَٰلَكُم بَيْنَكُم بِٱلْبَـٰطِلِ

“Wahai orang-orang yang beriman, janganlah kamu makan (gunakan) harta-harta kamu sesama kamu dengan jalan yang salah (tipu, judi dan sebagainya).”

Rumah itu sudah menjadi hak waris-waris sejak saat kematian berlaku, bukan sejak nama mereka masuk ke dalam geran.⁴ Maka selesaikan urusan pusaka seawal mungkin, kemudian pilih satu daripada jalan di atas dengan muafakat.

Allahu a’lam.

Bagi tanah pula, waris yang sudah turun milik menjadi tuan punya bersama dan undang-undang tanah menyediakan jalan yang berasingan untuk membahagikannya. Ia dihuraikan dalam artikel cara pembahagian tanah pusaka.