Kaveat Persendirian dalam Perwarisan Harta

Pendahuluan

Satu keluarga mendapati tanah arwah tidak boleh ditukar nama kerana ada kaveat persendirian di atasnya. Apabila disiasat, orang yang memasukkan kaveat itu pun sudah meninggal dunia.

Soalannya ialah sama ada kaveat itu mati bersama pengkaveatnya.

Jawapan pendeknya tidak dan Kanun Tanah Negara sendiri mengesahkannya. Namun yang lebih berguna bukan jawapan itu, sebaliknya apa yang boleh dibuat selepasnya. Kanun memberi empat jalan berlainan dan dua daripadanya mempunyai tempoh yang perlu dijaga.

Apa itu kaveat persendirian?

Kaveat persendirian ialah catatan yang dimasukkan Pendaftar pada dokumen hakmilik daftar, atas desakan orang yang mendakwa mempunyai hak ke atas tanah itu. ¹

Kesannya dinyatakan dengan tepat dalam subseksyen 322(2). Selagi ia berkuat kuasa, ia melarang pendaftaran, pengendorsan ataupun catatan apa-apa surat cara urus niaga yang disempurnakan oleh tuan punya atau bagi pihaknya, apa-apa tuntutan faedah pajakan yang dikecualikan daripada pendaftaran, serta apa-apa kaveat pemegang lien. ¹

Ertinya ia bukan tuntutan pemilikan. Ia penghalang pendaftaran, iaitu ia membekukan daftar sehingga tuntutan pengkaveat diselesaikan.

Satu had yang wajar diketahui ialah subseksyen 322(4). Kaveat tidak menghalang surat cara yang sudah dikemukakan sebelum kaveat itu berkuat kuasa. ¹ Jadi urus niaga yang sudah masuk kaunter lebih awal tetap berjalan.

Siapa yang boleh memasukkannya?

Bahagian ini penting kerana ramai menyangka sesiapa yang tidak berpuas hati boleh memasukkan kaveat. Subseksyen 323(1) menyenaraikan tiga golongan sahaja.

Golongan	Peruntukan
Orang yang menuntut hakmilik ataupun kepentingan yang boleh didaftarkan ke atas tanah berimilik	Perenggan 323(1)(a)
Orang yang mendakwa berhak secara benefisial di bawah apa-apa amanah yang menyentuh tanah itu	Perenggan 323(1)(b)
Penjaga ataupun rakan wakil kanak-kanak yang menuntut sebagaimana dalam perenggan (b)	Perenggan 323(1)(c)

Golongan kedua itulah yang paling berkaitan dengan urusan pusaka. Waris yang belum bertukar nama memegang kepentingan benefisial dalam harta itu dan atas dasar itulah kaveat dimasukkan.

Permohonan dibuat dalam Borang 19B, diaku saksi mengikut seksyen 211 dan ia mesti menyatakan sifat tuntutan serta sama ada kaveat itu mengikat tanah itu sendiri, bahagian tak terbahagi, ataupun kepentingan tertentu sahaja.

¹

Satu syarat lagi kerap menjadi sebab permohonan ditolak. Perenggan 323(3)(b) menghendaki alasan tuntutan itu disahkan dengan akuan berkanun oleh pemohon ataupun peguamnya. ¹ Kaveat bukan borang aduan dan orang yang memasukkannya bersumpah atas alasannya.

Adakah kaveat terbatal apabila pengkaveat meninggal dunia?

Tidak dan kanun tidak membiarkan perkara ini kepada tafsiran.

Subseksyen 325(1) menetapkan bahawa kaveat persendirian boleh ditarik balik pada bila-bila masa melalui notis dalam Borang 19G yang dikemukakan kepada Pendaftar oleh orang yang atas desakannya kaveat itu dimasukkan, ataupun oleh wakil diri mana-mana orang sedemikian. ¹

Perkataan wakil diri itulah jawapannya. Kanun memang memikirkan keadaan pengkaveat sudah mati dan ia meletakkan kuasa menarik balik pada wakil dirinya, bukan pada waris secara umum.

Di sinilah kesan sebenar kematian itu muncul dan ia jarang dijelaskan. Wakil diri bermaksud wasi ataupun pentadbir harta pusaka si mati, menurut seksyen 2 Akta 97. ² Ia bukan gelaran yang boleh diambil sendiri oleh keluarga. Ia kedudukan yang terbit daripada geran probet ataupun suratkuasa mentadbir.

Maka urutannya begini. Pusaka pengkaveat perlu diuruskan dahulu sehingga ada wakil diri yang sah, barulah wakil diri itu boleh menarik balik kaveat ke atas tanah orang lain.

Inilah sebabnya kaveat begini kadangkala tergantung bertahun-tahun. Bukan kerana undang-undangnya rumit, tetapi kerana tiada sesiapa membuka fail pusaka pengkaveat.

Empat jalan membuang kaveat

Tuan punya tanah yang terikat tidak perlu menunggu keluarga pengkaveat bertindak. Kanun memberi jalannya sendiri.

Jalan	Siapa yang bertindak	Peruntukan	Tempoh
Tarik balik melalui Borang 19G	Pengkaveat ataupun wakil dirinya	Seksyen 325	Bila-bila masa
Mohon pembuangan kepada Pendaftar melalui Borang 19H	Tuan punya tanah yang terikat	Seksyen 326	Kaveat luput dalam dua bulan dari notis
Mohon perintah pembuangan	Mana-mana orang yang terkilan	Seksyen 327	Bila-bila masa, di Mahkamah
Keluputan automatik	Tiada, ia berlaku sendiri	Seksyen 328	Enam tahun

Jalan kedua itu yang paling kerap tidak diketahui dan ia yang paling praktikal bagi tuan punya tanah.

Dua bulan selepas notis Borang 19C

Apabila tuan punya tanah memohon pembuangan dalam Borang 19H, Pendaftar menyampaikan notis niat membuang dalam Borang 19C kepada pengkaveat, lalu mengendorskan pada dokumen hakmilik daftar bahawa notis itu sudah disampaikan berserta tarikhnya. ¹

Kemudian datang peruntukan yang menentukan segalanya. Subseksyen 326(1b) menetapkan bahawa kaveat itu luput dan tidak berkesan pada tamat dua bulan yang dinyatakan dalam notis, melainkan sebelum tamat tempoh itu Pendaftar disampaikan perintah Mahkamah yang melanjutkan tempoh tersebut.

¹

Bebannya berpindah. Pengkaveat, ataupun wakil dirinya sekiranya dia sudah meninggal dunia, yang perlu bergerak ke Mahkamah dalam dua bulan itu. Subseksyen 326(2) membenarkan Mahkamah melanjutkan tempoh itu dari semasa ke semasa atas permohonan orang yang disampaikan notis. ¹

Bagi keluarga pengkaveat yang belum menguruskan pusaka arwah, dua bulan itu sangat pendek. Itulah sebabnya fail pusaka perlu dibuka lebih awal dan bukan selepas notis sampai.

Satu kemudahan penyampaian juga wajar diketahui. Subseksyen 326(1aa) membenarkan notis Borang 19C disampaikan melalui faksimili dan ia disifatkan disampaikan dengan sempurna apabila ada pengakuan terimaan secara elektronik ataupun cara lain. ¹

Tempoh enam tahun dan kesan memasukkan kaveat secara salah

Dakwaan bahawa kaveat persendirian tiada tempoh automatik adalah tidak tepat. Ia ada.

Subseksyen 328(1) menetapkan bahawa kaveat persendirian luput pada tamat enam tahun dari masa ia mula berkuat kuasa, sekiranya ia tidak ditarik balik lebih awal, tidak luput di bawah subseksyen 326(1b) dan tidak dibuang Pendaftar menurut perintah Mahkamah. ¹

Menunggu enam tahun bukan strategi yang baik, tetapi mengetahui tarikhnya berguna apabila kaveat lama ditemui pada carian rasmi.

Dua peruntukan lagi melindungi tuan punya tanah. Subseksyen 329(1) menjadikan sesiapa yang secara salah ataupun tanpa sebab yang munasabah memasukkan kaveat persendirian atau gagal menariknya balik, bertanggungan membayar pampasan kepada sesiapa yang menanggung kerugian akibatnya. ¹

Subseksyen 329(2) pula melarang Pendaftar melayan apa-apa permohonan kaveat selanjutnya yang berasaskan tuntutan yang serupa, selepas Mahkamah memerintahkan pembuangan di bawah seksyen 327. ¹ Ia menutup amalan memasukkan kaveat berulang kali.

Kaveat dalam fail pusaka kecil

Satu jenis kaveat lagi muncul dalam urusan pusaka dan ia berlainan asal usulnya daripada kaveat persendirian. Pembaca perlu tahu bezanya supaya tidak cuba menariknya melalui Borang 19G.

Subseksyen 13(2) Akta 98, sebagaimana digantikan pada 2024, mewajibkan Pegawai Pembahagian Pusaka memerintahkan bahagian waris yang masih kanak-kanak ataupun tidak sempurna akal didaftarkan atas nama pemegang amanah dan memerintahkan Pentadbir Tanah ataupun Pendaftar Hakmilik memasukkan kaveat bagi melindungi kepentingannya. ³

Kaveat itu bukan dimasukkan atas desakan mana-mana penuntut. Ia dimasukkan atas perintah pegawai, bagi melindungi kanak-kanak.

Cara menariknya pun berlainan. Subseksyen 17(1) membenarkan pihak yang berkepentingan memohon supaya kaveat ditarik balik dan subseksyen 17(2) menetapkan bahawa apabila waris itu mencapai umur dewasa, ataupun diperakui oleh Pegawai Perubatan Kerajaan tidak lagi tidak sempurna akal, pegawai boleh meminta Pentadbir Tanah ataupun Pendaftar Hakmilik menarik balik kaveat itu serta memindahkan kepentingan daripada pemegang amanah kepada waris.

³

Jenis ketiga pula ialah kaveat Pendaftar. Subseksyen 320(1) membenarkannya dimasukkan antaranya bagi mencegah fraud atau urus niaga yang tidak wajar dan bagi melindungi kepentingan orang yang pada pendapat Pendaftar berada dalam hilang upaya kerana bawah umur, kecelaruan mental ataupun tidak sempurna akal.

¹

Beza penjaga dengan pemegang amanah dalam urusan pusaka kecil pula dihuraikan dalam seksyen 10 Akta 98.

Kesimpulan

Kaveat persendirian tidak mati bersama pengkaveatnya dan subseksyen 325(1) mengesahkannya dengan meletakkan kuasa menarik balik pada pengkaveat ataupun wakil dirinya.

Kesan sebenar kematian itu bukan pada kaveat, tetapi pada siapa yang boleh menyentuhnya. Wakil diri hanya wujud selepas geran probet ataupun suratkuasa mentadbir diperoleh, jadi pusaka pengkaveat perlu diuruskan dahulu.

Tuan punya tanah pula tidak terikat menunggu. Permohonan dalam Borang 19H kepada Pendaftar menggerakkan notis Borang 19C dan kaveat itu luput dalam dua bulan melainkan perintah Mahkamah melanjutkannya.

Dua tarikh yang perlu dijaga ialah dua bulan selepas notis dan enam tahun dari tarikh kaveat mula berkuat kuasa. Kaveat yang dimasukkan tanpa sebab yang munasabah pula boleh menyebabkan pengkaveat membayar pampasan.

Kaveat kerap dimasukkan kerana waris bimbang tanah dijual tanpa persetujuannya. Sebelum mengambil langkah itu, eloklah difahami dahulu bila tanah pusaka memang boleh dijual tanpa persetujuan semua waris, kerana jawapannya berubah pada tahun 2024. Lihat bolehkah tanah pusaka dijual jika hanya sebahagian waris bersetuju.

Allahu a’lam.