Saya Abu Nuha Nuwairah, Perunding Pewarisan Wasiyyah Shoppe Berhad sejak tahun 2022. Saya juga merupakan lepasan syariah daripada Universiti Islam Imam Muhammad Ibn Saud, Riyadh. Insya Allah saya boleh bantu tuan puan berkaitan dengan pewarisan.
Perkongsian kali ini adalah perbezaan antara turun milik dengan pindah milik. Ramai yang ingat ia adalah perkara yang sama, tetapi sebenarnya ada perbezaan antara kedua-duanya.
Isi Kandungan
Pendahuluan
Proses pemindahan hak milik hartanah di Malaysia boleh dikategorikan kepada dua jenis utama: turun milik dan pindah milik. Kedua-dua proses ini mempunyai prosedur, dokumen, dan kos yang berbeza. Penjelasan terperinci tentang kedua-dua proses ini adalah seperti berikut:
Turun Milik
Turun milik ialah istilah yang digunakan oleh Pejabat Tanah bagi merujuk kepada pemindahan hak milik pusaka kepada waris yang sah melalui proses pentadbiran pusaka selepas kematian pemilik asal.
Ia hanya melibatkan pewarisan yang berlaku mengikut hukum faraid atau wasiat yang sah, bukan atas dasar hibah yang telah sempurna semasa hayat.
Proses Turun Milik
Pertama, penentuan hak waris.
Hak waris ditentukan mengikut undang-undang faraid bagi umat Islam atau mengikut wasiat yang ditinggalkan oleh si mati. Sekiranya tiada wasiat, pembahagian harta akan dibuat mengikut hukum faraid yang ditetapkan dalam syariat Islam.
Manakala hibah pula adalah proses turun milik nama sahaja yang hakikatnya hak milik telah berpindah semasa hidup pemberi lagi. Hal ini menjawab salah faham yang dikatakan “hibah semasa hidup tapi serah selepas mati”. Yang sepatutnya difahami ialah pemberian semasa hidup dan berkuat kuasa semasa hidup tetapi pengurusan tukar nama dilakukan selepas kematian dengan perintah pembahagian harta.
Kedua, penyediaan dokumen.
Beberapa dokumen penting diperlukan untuk memulakan proses turun milik, termasuk:
- Surat wasiat (jika ada).
- Pengesahan hibah (jika ada).
- Sijil kematian pemilik asal.
- Surat kuasa mentadbir atau surat probet (bergantung kepada situasi).
- Dokumen hak milik hartanah seperti geran tanah.
Ketiga, permohonan di ARB, PPK atau MTS.
Permohonan untuk dapatkan surat kuasa mentadbir atau probet perlu dibuat di Amanah Raya Berhad, Pejabat Pusaka Kecil atau Mahkamah Tinggi Sivil. Ini penting bagi memastikan pembahagian harta dilakukan mengikut undang-undang dan hak waris yang sah.
Keempat, pendaftaran di Pejabat Tanah atau institusi berkaitan.
Setelah mendapatkan surat kuasa mentadbir atau probet, proses pendaftaran pemindahan hak milik dilakukan di pejabat tanah. Ini melibatkan penyerahan dokumen-dokumen yang relevan dan pengisian borang turun milik.
Kos Terlibat Dalam Turun Milik
Pertama, caj guaman atau perkhidmatan.
Kos guaman dikenakan untuk perkhidmatan yang diberikan oleh firma guaman atau syarikat amanah dalam menguruskan proses turun milik. Kos ini bergantung kepada nilai hartanah dan kerumitan kes.
Kelebihan di Wasiyyah Shoppe Berhad, kos guaman untuk pengesahan hibah boleh ditetapkan (lock) semasa hidup lagi dan kosnya jauh lebih murah berbanding kos pengesahan yang keluarkan selepas kematian.
Kedua, caj Duti Setem.
Duti setem dikecualikan untuk proses turun milik kepada ahli waris. Cuma, sekiranya waris ingin jual hartanah selepas melalui proses turun milik, maka duti setem dikenakan atas transaksi tersebut.
Ketiga, caj pendaftaran.
Bayaran nominal dikenakan untuk proses pendaftaran di pejabat tanah. Kos ini biasanya tidak terlalu tinggi, tetapi ia perlu dibayar untuk melengkapkan proses pemindahan hak milik.
Keempat, caj pentadbiran mahkamah.
Caj pentadbiran mahkamah termasuk yuran mahkamah dan kos pemfailan dokumen. Jumlah kos ini bergantung kepada jenis permohonan dan jumlah dokumen yang perlu difailkan.
Pindah Milik
Pindah milik merujuk kepada pemindahan hak milik hartanah daripada satu pihak kepada pihak lain melalui transaksi jual beli, pemberian hibah atau pertukaran lain yang melibatkan pertimbangan komersial. Proses ini lebih kompleks kerana melibatkan urus niaga yang sah dan memerlukan pengesahan undang-undang.
Proses Pindah Milik
Pertama, perjanjian jual beli.
Perjanjian jual beli (Sale and Purchase Agreement, SPA) merupakan dokumen utama yang perlu ditandatangani oleh kedua-dua pihak yang terlibat dalam urus niaga. Perjanjian ini mengandungi terma dan syarat transaksi, termasuk harga jual beli, tarikh penyelesaian, dan tanggungjawab kedua-dua pihak.
Nota: Jika pemberian hibah, maka tiada perjanjian jual beli.
Kedua, pembayaran deposit.
Pembayaran deposit biasanya sebanyak 10% daripada harga hartanah perlu dibuat oleh pembeli kepada penjual. Deposit ini adalah sebagai jaminan bahawa pembeli serius dalam urus niaga tersebut.
Nota: Jika pemberian hibah, maka tiada pembayaran deposit.
Ketiga, penyediaan dokumen.
Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk proses pindah milik termasuk:
- Dokumen hak milik hartanah seperti geran tanah.
- Borang 14A pindah milik yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak.
- Dokumen pengesahan identiti seperti kad pengenalan dll.
Keempat, pendaftaran di Pejabat Tanah.
Setelah semua dokumen lengkap dan pembayaran penuh dilakukan, pendaftaran pemindahan hak milik dilakukan di pejabat tanah. Ini melibatkan pengesahan dokumen dan pembayaran yuran pendaftaran.
Kos Terlibat dalam Pindah Milik
Pertama, caj guaman atau perkhidmatan.
Kos guaman dikenakan untuk perkhidmatan yang diberikan oleh firma guaman dalam menguruskan proses pindah milik. Kos ini bergantung kepada nilai hartanah dan jenis perkhidmatan yang diberikan.
Kedua, caj Duti Setem.
Bayaran duti setem dikenakan mengikut nilai hartanah yang dipindah milik. Kadar duti setem ditetapkan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dan boleh dikira berdasarkan jadual yang disediakan oleh LHDN.
Nota: Pengurangan kos duti setem kepada ahli keluarga perlu dilihat kepada kenyataan semasa LHDN.
Ketiga, caj penilaian harta.
Caj penilaian hartanah dikenakan jika penilaian profesional dilakukan oleh jurunilai berdaftar. Penilaian ini penting untuk menentukan nilai pasaran hartanah sebelum urus niaga dilakukan.
Nota: Jika pemberian hibah, maka tidak perlu kepada penilaian harta.
Keempat, caj pendaftaran.
Bayaran dikenakan untuk proses pendaftaran di pejabat tanah. Kos ini merangkumi yuran pendaftaran dan caj perkhidmatan yang dikenakan oleh pejabat tanah.
Kesimpulan
Proses turun milik dan pindah milik memerlukan pematuhan kepada prosedur undang-undang yang ketat dan penyediaan dokumen yang lengkap. Turun milik lebih berkaitan dengan pemindahan harta kepada ahli keluarga tanpa bayaran, manakala pindah milik melibatkan urus niaga komersial (kecuali hibah) yang memerlukan pengesahan undang-undang. Kos yang terlibat dalam kedua-dua proses ini termasuk kos guaman, duti setem, kos pendaftaran, dan kos pentadbiran mahkamah.
Penutup
Alhamdulillah berakhirlah perkongsian saya kali ini berkaitan dengan perbezaan pindah milik dengan turun milik yang menjadi salah faham di dalam masyarakat kita. Semoga bermanfaat. Sekiranya tuan puan mempunyai hasrat perancangan harta, tuan puan boleh hubungi Abu Nuha (+6014-5241281).