Perbezaan Turun Milik dengan Pindah Milik

Pendahuluan

Ramai menyangka turun milik dan pindah milik perkara yang sama, kerana kedua-duanya berakhir dengan nama baharu dalam geran.

Sebenarnya kedua-duanya berjalan melalui dua mekanisme yang berlainan sama sekali dalam Kanun Tanah Negara. Memahami perbezaan itu menjelaskan mengapa dokumen, kos serta layanan duti setemnya tidak sama.

Dua mekanisme yang berlainan

Bezanya bukan soal istilah pejabat tanah, sebaliknya soal bagaimana hakmilik itu berpindah.

Turun milik ialah perpindahan. Hakmilik berpindah kerana kematian, iaitu peristiwa yang berlaku dengan sendirinya. Peranan Pendaftar bukan memindahkan, sebaliknya merekodkan apa yang sudah berlaku. Ia dibuat melalui memorial yang diendorskan pada dokumen hakmilik daftar.¹

Pindah milik ialah urus niaga. Hakmilik berpindah kerana perbuatan pihak, iaitu jual beli, hibah ataupun pertukaran lain. Ia dibuat melalui satu surat cara, iaitu Borang 14A.¹

Subseksyen 215(2) menyatakan dengan jelas bahawa hakmilik pemindah berpindah kepada penerima pindahan apabila pindah milik itu didaftarkan, bukan apabila perjanjian ditandatangani.¹

Turun milik dalam Kanun Tanah Negara

Bahagian Dua Puluh Dua Kanun Tanah Negara bertajuk perpindahan apabila kematian dan kebankrapan. Dua jalan disebut di situ.

Pendaftaran wakil diri si mati

Seksyen 346 membenarkan wakil diri si mati, iaitu pentadbir ataupun wasi, memohon kepada Pendaftar supaya didaftarkan sebagai wakil diri bagi tanah dalam pusaka itu.¹ Pendaftar melaksanakannya dengan mengendorskan tarikh kematian serta memorial bahawa tanah itu terletak hak pada pemohon sebagai wakil.¹

Satu subseksyen di situ kerap terlepas pandang dan ia menghalang banyak urusan. Subseksyen 346(5) menyatakan bahawa wakil diri tidak boleh menyempurnakan apa-apa surat cara urus niaga sehingga dia didaftarkan di bawah seksyen itu.¹ Jadi pentadbir yang belum berdaftar tidak boleh menjual tanah pusaka walaupun dia sudah memegang surat kuasa mentadbir.

Beza antara wakil diri dengan peranan lain yang kerap dikelirukan dengannya dihuraikan dalam artikel beza pentadbir harta, pemegang amanah dan wakil kuasa.

Seksyen 347 pula menyatakan hakmilik wakil diri yang didaftarkan itu berbalik kepada tarikh kematian si mati.¹

Perintah pembahagian pusaka kecil

Inilah jalan yang paling kerap bagi keluarga biasa.

Seksyen 348 menetapkan bahawa apabila perintah pembahagian di bawah Akta 98 sudah muktamad menurut seksyen 16 akta itu, adalah menjadi kewajipan Pendaftar melaksanakannya dengan mengendorskan memorial perpindahan pada dokumen hakmilik daftar.¹

Perhatikan perkataan kewajipan. Pendaftar tidak menimbang semula perintah itu, sebaliknya melaksanakannya. Perintah menjadi muktamad selepas tempoh rayuan berlalu, iaitu tiga puluh hari selepas pindaan 2024.²

Satu perubahan pada 2024 perlu diketahui. Kini pemohon yang menguruskan pendaftaran perintah itu setakat ia berkaitan tanah dan bukan lagi Pentadbir Tanah.²

Pindah milik dalam Kanun Tanah Negara

Di sini undang-undangnya pendek dan tegas.

Subseksyen 215(1) berbunyi bahawa pindah milik mana-mana tanah berimilik di bawah kanun ini hendaklah disempurnakan melalui satu surat cara dalam Borang 14A.¹ Subseksyen 217(1) memperuntukkan perkara yang sama bagi bahagian tak dibahagi, iaitu apabila seseorang waris menjual bahagiannya sahaja.¹

Subseksyen 217(2a) menambah satu perkara yang berguna dalam urusan pusaka. Apabila seorang tuan punya bersama memindahkan bahagian tak dibahaginya kepada seorang lagi tuan punya bersama, bahagian itu bercantum dengan bahagian yang sudah dipegangnya lalu menjadi satu bahagian tunggal.¹ Itulah yang berlaku apabila waris membeli bahagian waris lain selepas turun milik.

Perbandingan antara kedua-duanya

Perkara	Turun milik	Pindah milik
Puncanya	kematian	perbuatan pihak
Mekanismenya	perpindahan	urus niaga
Cara didaftarkan	memorial oleh Pendaftar	surat cara Borang 14A
Seksyennya	346, 347 dan 348	215 dan 217
Dokumen asasnya	perintah pembahagian, surat kuasa mentadbir ataupun probet	perjanjian jual beli ataupun surat cara hibah
Balasan	tiada	ada, kecuali hibah

Dokumen yang diperlukan

Bagi turun milik, yang perlu ialah sijil kematian si mati, dokumen hakmilik iaitu geran tanah dan dokumen yang mengesahkan hak waris. Dokumen ketiga itu berbentuk perintah pembahagian daripada Pejabat Pembahagian Pusaka, surat kuasa mentadbir ataupun probet daripada Mahkamah Tinggi, bergantung kepada tempat urusan itu dibuat. Tempat yang betul bagi setiap keadaan dihuraikan dalam artikel urusan pusaka yang waris tidak bagi kerjasama difailkan di mana.

Bagi pindah milik pula, yang perlu ialah dokumen hakmilik, Borang 14A yang ditandatangani kedua-dua pihak, dokumen pengenalan diri dan perjanjian jual beli sekiranya ia jualan.

Kos yang terlibat

Tiga kos berulang dalam kedua-duanya, iaitu kos guaman ataupun perkhidmatan, fi pendaftaran di pejabat tanah dan kos pentadbiran mahkamah apabila urusan itu melalui mahkamah. Yang benar-benar berbeza ialah duti setem.

Duti setem pada pindah milik

Butiran 32 Jadual Pertama Akta Setem 1949 mengenakan duti ad valorem ke atas surat cara pindah milik, dikira atas nilai balasan ataupun nilai pasaran harta itu, yang mana lebih tinggi.³ Kadar semasanya perlu diambil daripada portal Lembaga Hasil, kerana lapisan kadar dalam cetakan akta yang beredar sudah lapuk.³

Dua perintah remitan berkaitan keluarga tersenarai di portal Lembaga Hasil, iaitu P.U. (A) 420 tahun 2007 bagi pelupusan suka rela antara suami dengan isteri dan P.U. (A) 434 tahun 2002 bagi pelupusan suka rela antara ibu bapa dengan anak.⁴ Peratus serta syaratnya perlu disemak terus dengan Lembaga Hasil, kerana halaman itu tidak menyatakannya.

Duti setem pada turun milik

Di sinilah mekanisme tadi memberikan jawapannya.

Turun milik di bawah perintah pembahagian didaftarkan sebagai memorial dan bukan melalui surat cara pindah milik.¹ Oleh itu tiada surat cara pindah milik yang boleh dikenakan duti butiran 32 pada peringkat itu.

Perlu dinyatakan satu perkara dengan jujur. Senarai Pengecualian Am dalam Akta Setem 1949 saya semak satu per satu dan ia tidak mengandungi pengecualian am bagi surat cara berkaitan harta pusaka.³ Jadi apabila ada surat cara yang benar-benar disempurnakan, umpamanya pindah milik daripada pentadbir kepada seorang waris ataupun antara waris selepas turun milik, semak kedudukannya dengan Lembaga Hasil dan jangan andaikan ia terkecuali.

Cukai keuntungan harta tanah pula perkara yang berasingan sama sekali dan ia dihuraikan dalam artikel CKHT harta pusaka, jual rumah selepas turun milik kena cukai ke tak.

Di mana hibah berdiri?

Hibah kerap dicampur aduk dengan kedua-dua istilah di atas, jadi kedudukannya perlu dijelaskan.

Hibah berkuat kuasa semasa hidup pemberi. Yang berlaku selepas kematian bukan pemberian itu, sebaliknya urusan menukar nama dalam geran. Kerana itu hibah yang sempurna bukan harta pusaka dan ia tidak difaraidkan.

Perbahasan hibah itu sendiri ada di laman adik-beradik kami, iaitu Solusi Harta. Salah faham yang paling kerap mengenainya pula dihuraikan dalam artikel penjelasan salah faham hibah takaful boleh menyelesaikan masalah pusaka. Kenapa istilah turun milik tidak sesuai bagi hibah, serta apa yang berlaku apabila pemberi meninggal sebelum nama bertukar, dijawab pula dalam artikel kenapa hibah bukan turun milik.

Kesimpulan

Turun milik dan pindah milik bukan dua nama bagi satu benda.

Turun milik ialah perpindahan kerana kematian, direkodkan oleh Pendaftar sebagai memorial di bawah seksyen 346 ataupun seksyen 348. Pindah milik ialah urus niaga, disempurnakan melalui Borang 14A di bawah seksyen 215 ataupun seksyen 217.

Daripada perbezaan itu keluar segala-galanya yang lain, iaitu dokumen yang diminta, pihak yang menandatangani dan sama ada wujud surat cara yang boleh dikenakan duti setem.