CKHT Harta Pusaka, Jual Rumah Selepas Turun Milik Kena Cukai ke Tak?

Pendahuluan

Selepas urusan pusaka selesai dan nama waris sudah masuk ke dalam geran, soalan berikutnya hampir selalu sama. Kalau rumah itu dijual, adakah Cukai Keuntungan Harta Tanah dikenakan?

Jawapannya bergantung kepada satu perkara sahaja, iaitu siapa yang menjual dan bila. Jawapan itu berbeza sama sekali antara waris yang menjual selepas turun milik dengan pentadbir yang menjual sebelum turun milik.

Soalan

Rumah arwah sudah turun milik kepada kami adik-beradik. Kalau kami jual sekarang, CKHT dikira berdasarkan tempoh pegangan arwah ataupun tempoh pegangan kami selepas turun milik?

Jawapan ringkas

Tempoh pegangan kalian, iaitu dari tarikh turun milik.¹

Turun milik itu sendiri pula tidak dikenakan cukai.²

Turun milik tidak dikenakan cukai

Ini yang paling kerap ditakuti dan ia tidak perlu ditakuti.

Apabila harta berpindah daripada pusaka si mati kepada waris, perenggan 3(1)(a) Jadual 2 menyifatkan harga pelupusannya bersamaan dengan harga pemerolehannya. Urus niaga itu tidak memberikan sesiapa keuntungan ataupun kerugian, jadi tiada apa yang boleh dikenakan cukai.²

Jadi perintah pembahagian, pindah milik dan pendaftaran nama waris dalam geran tidak menimbulkan CKHT. Beza antara turun milik dengan pindah milik itu sendiri dihuraikan dalam artikel perbezaan turun milik dengan pindah milik. Cukai hanya masuk ke dalam gambar apabila harta itu dijual selepas itu.

Dua keadaan yang berlainan sama sekali

Di sinilah kekeliruan bermula dan bezanya bukan kecil.

Pertama, waris menjual selepas turun milik

Tarikh pemerolehan waris ialah tarikh pindah milik, iaitu tarikh namanya masuk ke dalam geran.¹ Harga pemerolehannya pula ialah nilai pasaran pada tarikh itu, bukan harga yang arwah bayar dahulu.¹

Maknanya tempoh pegangan arwah selama lima belas tahun itu tidak diwarisi bersama rumahnya. Jam bermula semula pada hari turun milik.

Kesannya ada dua dan satu daripadanya menguntungkan. Yang merugikan, tempoh pegangan menjadi pendek, jadi kadar cukainya tinggi. Yang menguntungkan, asas kiraannya dinaikkan kepada nilai pasaran semasa turun milik, jadi kenaikan harga sepanjang hayat arwah tidak dikenakan cukai langsung.

Kedua, pentadbir menjual sebelum turun milik

Keadaan ini timbul apabila pegawai memerintahkan tanah dijual, umpamanya kerana ia tidak boleh dipecah bahagi. Cara pegawai membuat keputusan itu dihuraikan dalam artikel cara pembahagian rumah secara faraid.

Di sini tarikh pemerolehan ialah tarikh kematian si mati.¹ Harga pemerolehannya ialah nilai pasaran pada tarikh kematian.¹

Perlu ditegaskan kerana ia sering disalahfahamkan. Tempoh itu bukan dikira dari tarikh arwah membeli rumah itu. Arwah membeli pada 2005 dan meninggal pada 2022 tidak menjadikan tempoh pegangan pentadbir tujuh belas tahun. Kalau pentadbir menjual pada 2023, tempoh pegangannya satu tahun.

Yang meringankan keluarga bukanlah tempoh, sebaliknya asas kiraannya. Keuntungan diukur daripada nilai pasaran pada tarikh kematian, jadi selalunya kenaikan harga dalam setahun dua itu kecil dan cukainya pun kecil. Tetapi borang tetap perlu dikemukakan.

Kadar cukai yang terpakai sekarang

Kadar bagi individu warganegara serta pemastautin tetap, mulai 1 Januari 2022.³

Pelupusan pada	Kadar
Tahun pertama hingga ketiga	30%
Tahun keempat	20%
Tahun kelima	15%
Tahun keenam dan seterusnya	0%

Bagi syarikat dan bagi bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap, kadar tahun keenam dan seterusnya bukan sifar, sebaliknya sepuluh peratus.³

Sesiapa yang masih memegang jadual lama perlu berhati-hati. Kadar lima peratus pada tahun keenam yang terpakai antara 2019 hingga 2021 sudah tidak terpakai lagi bagi individu warganegara.³

Dua pengecualian yang kerap dicampur aduk

Kedua-duanya wujud, tetapi ia bukan perkara yang sama.

Pengecualian rumah kediaman datang daripada seksyen 8 dibaca bersama Jadual 3. Individu warganegara ataupun pemastautin tetap berhak kepadanya bagi pelupusan satu rumah kediaman sahaja, pilihan itu dibuat secara bertulis kepada Ketua Pengarah dan ia tidak boleh ditarik balik.¹ Pilihannya dibuat melalui borang CKHT 3 menerusi e-CKHT.⁴

Rumah kediaman pula ditakrifkan sebagai bangunan di Malaysia yang dimiliki individu dan diduduki ataupun diperakui layak diduduki sebagai tempat kediaman.¹

Pengecualian sepuluh ribu ringgit pula datang daripada perenggan 2 Jadual 4, iaitu sepuluh ribu ringgit ataupun sepuluh peratus daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi.⁴ Ia terpakai kepada individu tanpa perlu memilih apa-apa dan ia tidak menghabiskan hak sekali seumur hidup itu.

Borang dan tempoh enam puluh hari

Tempohnya ketat dan ia mengikat kedua-dua belah pihak.

Pelupus mengemukakan borang CKHT 1A, pembeli mengemukakan borang CKHT 2A dan sesiapa yang berpendapat pelupusannya tidak tertakluk kepada cukai ataupun dikecualikan mengemukakan borang CKHT 3. Kesemuanya dalam tempoh enam puluh hari selepas tarikh pelupusan.⁴

Perlu diingat bahawa borang tetap dikemukakan walaupun kalian yakin tiada cukai. Keyakinan bukan pengecualian.

Tiga peratus yang ditahan oleh peguam pembeli

Waris selalu terkejut apabila wang yang diterima kurang daripada harga jualan.

Seksyen 21B mewajibkan pemeroleh menahan tiga peratus daripada jumlah balasan apabila pelupus tergolong dalam Bahagian I, iaitu individu warganegara serta pemastautin tetap, lalu meremitkannya kepada Ketua Pengarah Hasil dalam tempoh enam puluh hari.⁵ Bagi pelupus Bahagian III, iaitu bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap, kadarnya tujuh peratus.⁵

Wang itu bukan hilang. Ia ditolak daripada cukai yang akhirnya ditaksirkan dan bakinya dikembalikan.

Tiga nasihat praktikal

Pertama, dapatkan penilaian bertulis pada tarikh yang betul. Bagi waris, tarikhnya ialah tarikh turun milik. Bagi pentadbir yang menjual, tarikhnya ialah tarikh kematian. Tanpa penilaian, Lembaga Hasil menentukan nilai pasaran itu sendiri.¹

Kedua, jangan menjual tergesa-gesa selepas turun milik semata-mata kerana ada pembeli. Kalau jualan boleh ditangguh sehingga tahun keenam, kadarnya menjadi sifar bagi individu warganegara.³

Ketiga, jalankan urus niaga melalui peguam bela dan peguam cara yang berdaftar di bawah Akta Profesion Undang-Undang 1976. Merekalah yang menguruskan pegangan tiga peratus itu serta borangnya.

Kesimpulan

Turun milik tidak dikenakan CKHT. Jualan selepasnya barulah dikenakan.

Waris yang menjual selepas turun milik mengira tempoh pegangannya dari tarikh turun milik, dengan nilai pasaran pada tarikh itu sebagai asas kiraan. Pentadbir yang menjual sebelum turun milik mengira dari tarikh kematian, dengan nilai pasaran pada tarikh kematian sebagai asasnya. Tidak ada satu pun keadaan yang mengira dari tarikh arwah membeli rumah itu.

Sebelum menjual, pastikan urusan pusaka itu sendiri sudah kemas. Tempat memfailkannya dihuraikan dalam artikel urusan pusaka yang waris tidak bagi kerjasama difailkan di mana.