Jual Harta Pusaka, Turun Milik kepada Seorang Waris atau Perintah Jual?

Pendahuluan

Ramai keluarga sudah sepakat tentang satu perkara. Rumah atau tanah arwah akan dijual dan wangnya dibahagi. Yang belum sepakat ialah jalannya.

Ada yang mencadangkan supaya semua waris melepaskan hak kepada seorang abang, harta itu ditukar ke namanya dan dia yang menjual. Ada yang menegah kerana katanya duti setem tinggi. Ada pula yang berkata kena tunggu beberapa tahun dahulu sebelum boleh menjual. Dan ada yang bertanya kenapa tidak terus memohon perintah jual sahaja.

Artikel ini membandingkan kedua-dua jalan itu dari sudut yang paling kerap ditanya, iaitu duti setem, cukai keuntungan harta tanah (CKHT), bilangan urusan dan keselamatan wang setiap waris.

Soalan

Kami adik-beradik bersetuju menjual tanah pusaka arwah ayah. Kalau tanah itu diturun milik kepada seorang waris dahulu kemudian dia menjualnya, adakah ia boleh, adakah duti setemnya tinggi dan benarkah kami perlu menunggu? Kalau kami memohon perintah jual pula, adakah ia lebih jimat?

Jawapan ringkas

Kedua-dua jalan dibenarkan undang-undang. Turun milik kepada seorang waris memerlukan persetujuan semua waris dewasa.¹ Dalam pusaka kecil, pelepasan hak semasa bicara ataupun melalui Borang DDA tidak dikenakan duti setem pindah milik kerana ia direkodkan dalam perintah pembahagian.²¹³ Duti jualan pula ditanggung pembeli.³

Yang mungkin perlu ditunggu ialah CKHT, bukan duti setem. Tempoh pegangan waris bermula pada tarikh turun milik.⁶

Perintah jual hanya melibatkan satu pertukaran nama dan CKHT dikira dari tarikh kematian.⁶ Bagi keluarga yang memang mahu menjual, ia selalunya lebih jimat dan lebih selamat.

Dua jalan untuk mencairkan harta pusaka

Perbezaan dua jalan ini bermula pada satu soalan, iaitu nama siapa yang tertera pada geran ketika jualan dibuat.

Jalan pertama ialah turun milik kepada seorang waris, kemudian jual. Geran bertukar dua kali, daripada arwah kepada waris dan daripada waris kepada pembeli.

Jalan kedua ialah perintah jual. Geran bertukar sekali sahaja, daripada arwah kepada pembeli melalui pentadbir. Wang jualan pula yang dibahagi kepada waris.

Kedua-duanya sah. Yang membezakan ialah kos, cukai dan siapa yang memegang wang pada akhirnya.

Jalan pertama, turun milik kepada seorang waris

Bagaimana ia berlaku?

Bagi pusaka kecil, Pegawai Pembahagian Pusaka boleh membahagikan harta mengikut persetujuan waris, tetapi hanya apabila semua waris yang dewasa lagi berkeupayaan bersetuju.¹ Waris yang lain melepaskan hak mereka, lalu perintah pembahagian menamakan seorang waris sahaja.

Perintah itu kemudian didaftarkan oleh Pendaftar sebagai memorial pada geran.² Waris itu kini tuan punya berdaftar dan boleh menjual seperti pemilik biasa melalui Borang 14A.² Beza antara dua mekanisme ini dihuraikan dalam artikel perbezaan turun milik dengan pindah milik.

Dari sudut hukum, waris yang melepaskan haknya tanpa mengambil apa-apa sebenarnya memberi bahagiannya kepada waris itu. Jika dia menerima bayaran, ia takharuj. Bezanya dihuraikan dalam artikel apakah itu lepas hak atau takharuj dan langkah yang betul ada dalam cara betul lepaskan hak faraid.

Duti setem tidak setinggi yang ditakuti

Duti setem dikenakan ke atas surat cara, bukan ke atas harta. Jadi soalannya ialah surat cara apa yang disempurnakan dalam jalan ini.

Dalam pusaka kecil, pelepasan hak tidak dikenakan duti setem. Waris yang hadir memberi persetujuannya di hadapan pegawai semasa bicara. Waris yang tidak hadir mengisi Borang DDA, iaitu surat persetujuan yang memang ada pilihan untuk menyerahkan seluruh bahagiannya kepada seorang benefisiari.¹³ Persetujuan itu menjadi sebahagian daripada perintah pembahagian dan perintah itu didaftarkan sebagai memorial pada geran, bukan melalui surat cara pindah milik.² Tiada surat cara pindah milik, jadi tiada duti setem pindah milik.

Bayaran yang dikenakan pejabat pusaka ialah fi perintah.¹² Jadual Kedua peraturan menetapkannya mengikut nilai harta, iaitu RM30 jika tidak melebihi RM1,000 dan RM50 jika melebihi RM1,000 hingga RM50,000. Bagi nilai melebihi RM50,000 hingga RM2 juta fi ialah 0.2 peratus, manakala bagi nilai melebihi RM2 juta hingga RM5 juta fi ialah 0.3 peratus.¹⁵ Fi itu dibayar dalam kedua-dua jalan, jadi ia tidak membezakan kosnya.

Bila duti RM10 terpakai. Butiran 32(h)(ii) Jadual Pertama Akta Setem 1949 mengenakan duti tetap RM10 bagi pindah milik melalui pelepasan atau penolakan hak oleh seorang benefisiari pusaka kepada benefisiari lain dalam pusaka yang sama.³ Duti ini hanya timbul apabila pelepasan itu dibuat melalui surat cara, bukan melalui perintah pembahagian pusaka kecil. Contohnya dalam laluan Mahkamah Tinggi, apabila pentadbir menandatangani pindah milik kepada waris. Pindah milik oleh pentadbir kepada benefisiari pula tidak dikenakan duti sebagai pelupusan sukarela di bawah subseksyen 16(4) dan butiran 32(i) mengenakan duti tetap RM10.³

Lepaskan hak sebelum turun milik, bukan selepasnya. Inilah perangkap duti setem yang sebenar. Jika tanah sudah diturun milik kepada semua waris dan seorang adik kemudian memindahkan bahagiannya kepada abangnya, harta itu sudah menjadi milik adik itu sendiri dan bukan lagi harta pusaka. Pindah milik tanpa bayaran begitu ialah pelupusan sukarela. Subseksyen 16(1) mengenakannya duti yang sama seperti jualan, iaitu ad valorem atas nilai pasaran.³ Dua perintah duti setem berkaitan keluarga yang tersenarai di portal Lembaga Hasil ialah bagi pelupusan antara suami dengan isteri dan antara ibu bapa dengan anak.¹⁴ Kami tidak menemui perintah yang serupa bagi adik-beradik. Jadi pelepasan hak paling murah dibuat semasa bicara pusaka.

Satu keadaan yang perlu disemak. Jika pelepasan dibuat melalui surat cara dan waris yang melepaskan hak itu dibayar, kedudukannya kurang jelas. Butiran 32(h)(ii) tidak membezakan pelepasan yang dibayar dengan yang percuma, tetapi butiran 66(a) mengenakan duti yang sama seperti jualan bagi pelepasan yang dibuat atas jualan.³ Kami tidak menemui teks yang memutuskan butiran mana yang terpakai, jadi sahkan dengan LHDN semasa surat cara itu dihantar untuk penyeteman.

Jualan kepada pembeli. Selepas waris menjual, pindah milik itu dikenakan duti ad valorem atas nilai balasan ataupun nilai pasaran, yang mana lebih tinggi.³ Duti ini memang besar, tetapi Jadual Ketiga Akta Setem meletakkannya di atas penerima pindah milik, iaitu pembeli.³ Ia bukan kos waris dan ia sama dalam kedua-dua jalan.

Ringkasan cukai lain yang boleh menyentuh harta pusaka ada dalam artikel adakah harta pusaka dikenakan cukai.

Kenapa ada orang kata kena tunggu dahulu?

Yang dimaksudkan biasanya CKHT, bukan duti setem dan bukan larangan menjual.

Turun milik itu sendiri tidak dikenakan CKHT kerana harga pelupusannya disifatkan sama dengan harga pemerolehan.⁶ Tetapi apabila waris menjual selepas itu, tarikh pemerolehannya ialah tarikh turun milik, bukan tarikh arwah membeli.⁶ Tempoh pegangan arwah tidak diwarisi.

Kadar bagi individu warganegara mulai 1 Januari 2022 ialah tiga puluh peratus dalam tiga tahun pertama, dua puluh peratus pada tahun keempat, lima belas peratus pada tahun kelima dan sifar mulai tahun keenam.⁵ Itulah asal nasihat supaya menunggu.

Namun nasihat itu separuh betul. Harga pemerolehan waris ialah nilai pasaran pada tarikh turun milik.⁶ Jika tanah itu dijual tidak lama selepas turun milik pada harga yang hampir sama, keuntungannya kecil dan cukainya pun kecil. Pengecualian sepuluh ribu ringgit ataupun sepuluh peratus daripada keuntungan, yang mana lebih tinggi, pula terpakai kepada individu.⁷

Jadi menunggu hanya berbaloi apabila harga dijangka naik dengan ketara antara tarikh turun milik dengan tarikh jualan. Huraian penuh ada dalam artikel CKHT harta pusaka, jual rumah selepas turun milik kena cukai ke tak.

Dua perkara tetap berlaku walaupun cukainya sifar. Borang CKHT dikemukakan dalam tempoh enam puluh hari selepas jualan.⁷ Peguam pembeli juga menahan tiga peratus daripada harga jualan dan meremitkannya kepada LHDN.⁸

Risiko yang jarang disebut

Jalan ini nampak mudah, tetapi ada satu perkara yang sering dilupakan. Selepas turun milik, tanah itu milik waris itu seorang. Janji untuk membahagi wang jualan kepada adik-beradik hanyalah janji, bukan sesuatu yang tercatat pada geran.

Kesannya boleh menjadi berat. Jika waris itu meninggal dunia sebelum tanah dijual, tanah itu menjadi harta pusakanya sendiri dan diwarisi oleh pasangan serta anak-anaknya, bukan oleh adik-beradik yang melepaskan hak. Jika dia berhutang, tanah itu juga hartanya.

Jadi jalan ini sesuai apabila waris itu memang hendak memiliki harta itu, bukan sebagai jalan pintas untuk menjual bagi pihak semua orang.

Jalan kedua, perintah jual

Dalam pusaka kecil

Pegawai Pembahagian Pusaka boleh memerintahkan tanah dijual semasa pembahagian dibuat.¹ Jika pentadbir sudah dilantik, dia boleh memfailkan permohonan berikutnya dalam Borang P dan pegawai boleh memerintahkan jualan sebagaimana yang dipohon.¹⁰

Sebelum perintah itu dikeluarkan, pegawai mengambil kira dua perkara, iaitu bakal pembeli sudah dikenal pasti dan harga jualan bersamaan nilai pasaran ataupun nilai yang dipersetujui waris.¹⁰ Jadi cari pembeli dan dapatkan penilaian dahulu sebelum memohon.

Jika ada waris yang enggan, sejak 15 Julai 2024 pegawai boleh memerintahkan jualan berdasarkan persetujuan waris yang memegang majoriti dua pertiga bahagian.⁹ Waris yang enggan mesti ditawarkan membelinya dahulu.¹⁰ Butirannya ada dalam artikel bolehkah tanah pusaka dijual jika hanya sebahagian waris bersetuju.

Bandingkan dengan jalan pertama. Turun milik kepada seorang waris memerlukan persetujuan semua waris dewasa,¹ sedangkan perintah jual boleh berjalan dengan dua pertiga.⁹

Dalam Mahkamah Tinggi

Pentadbir yang memegang surat kuasa mentadbir Mahkamah Tinggi tidak boleh menjual tanah tanpa kebenaran Mahkamah terlebih dahulu dan jualan tanpa kebenaran itu boleh dibatalkan.¹¹ Permohonan ini memerlukan peguam, jadi kosnya lebih tinggi daripada laluan pusaka kecil. Tugas pentadbir selepas itu dihuraikan dalam artikel tugas dan tanggungjawab pentadbir harta pusaka.

CKHT dikira dari tarikh kematian

Di sinilah perintah jual sering menjimatkan wang.

Apabila pentadbir menjual sebelum turun milik, dia disifatkan memperoleh harta itu pada tarikh kematian, dengan harga pemerolehan bersamaan nilai pasaran pada tarikh kematian.⁴⁶ Pentadbir yang bertanggungan atas cukai itu.⁴

Ramai keluarga memohon pusaka bertahun-tahun selepas kematian. Jika arwah meninggal lebih lima tahun sebelum jualan, jualan oleh pentadbir sudah melepasi tahun kelima. Bagi pelupus Bahagian I, kadarnya sifar mulai tahun keenam.⁵

Satu perkara perlu disahkan. LHDN menyenaraikan wasi atau pentadbir bagi si mati bukan warganegara dalam Bahagian III dan tidak menyenaraikan wasi dalam Bahagian II.⁵ Daripada senarai itu kami menyimpulkan pentadbir bagi si mati warganegara jatuh dalam Bahagian I. Kesimpulan ini belum dinyatakan secara terus oleh LHDN, jadi sahkan semasa mengemukakan borang.

Sebaliknya, waris yang menjual selepas turun milik memulakan jam baharu pada tarikh turun milik. Kalau dia menjual dalam tempoh tiga tahun, kadarnya tiga puluh peratus atas keuntungan sejak tarikh itu.⁵⁶

Duti setem bagi perintah jual

Perintah jual tidak memerlukan pelepasan hak sesama waris, kerana tanah itu tidak bertukar kepada sesiapa dalam kalangan waris. Hanya ada satu pindah milik, iaitu daripada pentadbir kepada pembeli. Duti ad valorem bagi pindah milik itu ditanggung pembeli.³

Mana lebih jimat?

Perkara	Turun milik kepada seorang waris, kemudian jual	Perintah jual
Persetujuan waris	Semua waris dewasa	Semua ataupun dua pertiga bahagian jika ada yang enggan
Pertukaran nama pada geran	Dua kali	Sekali
Duti setem pelepasan hak	Tiada dalam pusaka kecil. RM10 jika melalui surat cara	Tiada pelepasan
Duti setem jualan	Ditanggung pembeli	Ditanggung pembeli
CKHT, jam bermula	Tarikh turun milik	Tarikh kematian
Wang jualan dipegang oleh	Waris yang namanya dalam geran	Pentadbir, untuk dibahagi ikut perintah
Jika penjual meninggal sebelum jualan	Tanah menjadi pusaka waris itu	Pentadbir baharu dilantik

Dari sudut duti setem, bezanya kecil kerana kedua-dua jalan hampir tidak melibatkan duti ad valorem bagi pihak waris. Penjimatan sebenar perintah jual datang daripada tiga perkara.

Pertama, satu pendaftaran di pejabat tanah dan bukan dua. Setiap pendaftaran ada fi dan masanya sendiri.

Kedua, CKHT dikira dari tarikh kematian. Bagi pusaka yang lewat diurus, ini selalunya bermakna kadar sifar, manakala turun milik memulakan semula jam tiga puluh peratus.

Ketiga, wang jualan dipegang oleh pentadbir yang terikat dengan perintah, bukan oleh seorang waris yang hanya terikat dengan janji. Kalau pentadbir sendiri meninggal dunia sebelum urusan selesai, jalannya dihuraikan dalam artikel pentadbir harta pusaka meninggal dunia.

Perintah jual ada kosnya juga. Pembeli perlu dikenal pasti lebih awal dan laluan Mahkamah Tinggi memerlukan peguam. Bagi pusaka kecil, kos itu biasanya rendah.

Bila turun milik kepada seorang waris lebih sesuai?

Jalan pertama masih ada tempatnya. Ia sesuai apabila waris itu memang mahu menyimpan harta itu, contohnya rumah yang didiami oleh ibu atau seorang anak. Ia juga sesuai apabila waris itu membeli bahagian adik-beradiknya dan mereka menerima wang tunai. Pilihan-pilihan ini dibandingkan dalam artikel cara pembahagian rumah secara faraid dan nama waris tetap dicatat dalam geran atau tebus bahagian dalam tunai.

Yang perlu dielakkan ialah menggunakan turun milik kepada seorang waris semata-mata sebagai cara untuk menjual bagi pihak semua orang. Itulah tugas yang memang direka untuk perintah jual.

Kesimpulan

Turun milik kepada seorang waris kemudian menjual memang boleh. Duti setemnya tidak tinggi. Dalam pusaka kecil, pelepasan hak semasa bicara ataupun melalui Borang DDA tidak dikenakan duti setem pindah milik. Duti jualan pula ditanggung pembeli. Yang perlu dielakkan ialah melepaskan hak selepas turun milik, kerana pindah milik sesama adik-beradik ketika itu dikenakan duti seperti jualan.

Nasihat supaya menunggu datang daripada CKHT. Jam waris bermula pada tarikh turun milik, tetapi asas kiraannya nilai pasaran pada tarikh itu, jadi cukainya kecil jika harga tidak banyak berubah.

Perintah jual pula selalunya lebih jimat bagi keluarga yang memang mahu menjual. Ia satu pertukaran nama sahaja, CKHT dikira dari tarikh kematian dan wang setiap waris dilindungi oleh perintah, bukan oleh janji.

Sebelum memilih, pastikan urusan pusaka itu sendiri sudah dimulakan dengan betul. Langkah demi langkah bagi keluarga yang mengurus sendiri ada di Urus Pusaka DIY.

Allahu a’lam.