Nama Waris dalam Geran atau Tebus Bahagian dengan Tunai

Pendahuluan

Apabila pusaka melibatkan sebidang tanah atau sebuah rumah dan warisnya ramai, keluarga perlu memilih satu daripada dua jalan. Sama ada semua nama waris dicatat dalam geran, ataupun seorang waris mengambil harta itu dan membayar nilai bahagian waris yang lain.

Kedua-duanya sah di sisi undang-undang. Tetapi kesannya berbeza dari segi nilai tanah, keharmonian keluarga dan urusan pada masa depan. Artikel ini membandingkan kedua-duanya mengikut peruntukan Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955.

Dua cara yang sama-sama diiktiraf akta

Jalan yang paling asas ialah mencatat nama waris dalam geran. Pegawai boleh memperuntukkan lot berasingan kepada setiap waris, ataupun memperuntukkan satu lot kepada beberapa waris sebagai pemilik bersama dalam bahagian yang tidak dipecahkan.¹ Hak pemilik bersama atas rumah yang belum dibahagi, termasuk izin untuk tinggal dan sewa, dihuraikan dalam rumah pusaka milik siapa.

Jalan kedua ialah persetujuan. Apabila semua waris yang dewasa lagi berkeupayaan bersetuju tentang cara pusaka dibahagikan, contohnya seorang waris mengambil tanah dan membayar yang lain, pegawai boleh membahagikan mengikut persetujuan itu. Terma persetujuan itu direkodkan dalam perintah pembahagian dan pegawai boleh menolaknya jika ia kelihatan tidak adil atau tidak saksama.¹

Tebus bahagian ialah pertukaran hak dengan wang, jadi ia berjalan atas saling reda sama seperti jual beli.

يَٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُواْ لَا تَأۡكُلُوٓاْ أَمۡوَٰلَكُم بَيۡنَكُم بِٱلۡبَٰطِلِ إِلَّآ أَن تَكُونَ تِجَٰرَةً عَن تَرَاضٖ مِّنكُمۡ

“Wahai orang-orang yang beriman, janganlah kamu makan (gunakan) harta-harta kamu sesama kamu dengan jalan yang salah (tipu, judi dan sebagainya), kecuali dengan jalan perniagaan yang dilakukan secara suka sama suka di antara kamu.”

Syarat saling reda dalam ayat ini² sepadan dengan syarat akta, iaitu persetujuan semua waris dewasa dan pegawai yang memastikan ia adil.

Apa yang akta minta pegawai timbangkan?

Akta mewajibkan pegawai mengambil kira pertimbangan dalam Jadual Pertama. Jadual itu digantikan sepenuhnya pada 2024 dan bagi tanah ia menyenaraikan lima perkara.³

Pertama, membahagikan tanah kepada beberapa lot atas beberapa nama boleh sangat mengurangkan nilai pusaka secara keseluruhan. Kedua, nilai sebenar bahagian yang kecil, terutamanya dalam pecahan yang rumit, kurang daripada nilai berkadarnya. Ketiga, tidak baik bagi pengusahaan tanah mahupun keharmonian keluarga jika orang yang mungkin berlainan kepentingan menjadi pemilik bersama tanah yang tidak dipecahkan.³

Keempat, amat menguntungkan waris bawah umur atau tidak sempurna akal jika pemilik bersamanya ialah kerabat yang paling dekat. Kelima, penilaian hanyalah anggaran, jadi nilai lot tidak perlu sama tepat dengan bahagian matematik asalkan ia sepadan secara substansial.³

Tiga pertimbangan pertama itu menerangkan kenapa ramai pegawai cenderung kepada tebus apabila keluarga bersetuju. Akta sendiri mengakui bahawa tanah yang dipecah kepada banyak nama kehilangan nilai dan mengundang pertelingkahan.

Kelebihan dan kekurangan mencatat semua nama

Kelebihan utamanya ialah setiap waris memegang haknya secara rasmi. Bahagian itu tercatat dalam geran, boleh diwarisi pula oleh warisnya dan tidak bergantung kepada janji sesiapa.

Kekurangannya ialah yang disebut dalam Jadual Pertama sendiri. Nilai tanah merosot apabila ia dimiliki ramai orang dalam pecahan kecil. Selepas nama didaftarkan, memecah bahagian ataupun menjual seluruh tanah itu memerlukan semua pemilik bersama turut serta ataupun bersetuju. Jika ada yang enggan, jalannya ialah permohonan ke mahkamah di bawah seksyen 145 Kanun Tanah Negara.⁷ Setiap kematian pula menambah lagi nama. Pilihan waris apabila tanah sudah dipegang ramai nama dihuraikan dalam artikel tanah pusaka banyak nama. Keadaan itu dihuraikan dalam artikel akibat lewat menguruskan pusaka.

Tebus bahagian melalui kuasa pegawai

Tebus tidak semestinya bergantung kepada persetujuan sepenuhnya. Bagi mengelakkan tanah dipecah berlebihan, akta memberi pegawai dua kuasa yang berkaitan.⁴

Pertama, apabila nilai lot yang diperuntukkan kepada seorang waris kurang daripada bahagiannya, pegawai boleh mengarahkan perbezaan itu dibayar dengan wang oleh waris lain.⁴

Kedua, pegawai boleh memerintahkan bahagian seorang waris dalam tanah itu diperuntukkan kepada waris lain, dengan syarat waris lain itu membayar jumlah yang ditentukan pegawai sebagai nilai bahagian tersebut. Sebelum perintah itu dibuat, pegawai mesti memaklumkan terma cadangannya kepada waris berkenaan dan waris yang membayar mesti mendepositkan jumlah itu terlebih dahulu. Sejak pindaan 2024, wang itu didepositkan kepada Amanah Raya Berhad, bukan lagi kepada Pentadbir Tanah.⁴

Pindaan yang sama menambah satu jalan lagi. Apabila seorang waris enggan bersetuju dengan jualan, pegawai boleh memerintahkan tanah itu dijual berdasarkan persetujuan waris yang memegang dua pertiga bahagian, dengan mengambil kira kepentingan waris yang perlu dilindungi.⁵ Beza antara jualan melalui perintah itu dengan turun milik kepada seorang waris yang kemudian menjualnya dihuraikan dalam artikel jual harta pusaka, turun milik seorang waris atau perintah jual.

Waris bawah umur dan waris yang tidak berkeupayaan

Waris bawah umur tidak boleh bersetuju sendiri. Pegawai boleh bersetuju bagi pihaknya, tetapi hanya jika persetujuan itu demi kepentingan waris itu sendiri.¹

Tuan Seh Nilamuddin bin Hassan merumuskan ujiannya dalam satu ayat.

“Tebus bukan beli, tapi ganti hak dengan nilai yang setara atau lebih.”

Maksudnya, bahagian waris bawah umur tidak boleh ditukar dengan wang yang lebih rendah daripada nilai bahagiannya. Huraian penuh ujian ini ada dalam artikel tebus bahagian waris minor dan keadaan waris yang tidak berkeupayaan dalam cadangan tebus bahagian waris tidak berkeupayaan.

Amalan di Malaysia

Keluarga yang memilih tebus perlu bersepakat tentang nilai sebelum perbicaraan. Penilaian yang dibuat oleh penilai berdaftar memudahkan pegawai berpuas hati bahawa persetujuan itu adil, terutamanya apabila ada waris bawah umur.

Waris yang bersetuju tetapi tidak dapat hadir ke perbicaraan menandatangani Borang DDA, iaitu Surat Persetujuan di bawah Peraturan 4A.⁶ Cara mengisinya dihuraikan dalam artikel cara mengisi Borang DDA.

Simpan bukti setiap bayaran, iaitu resit, slip bank dan penyata. Persetujuan yang direkodkan dalam perintah pembahagian mengikat, tetapi pertikaian tentang sama ada wang itu sudah dibayar hanya dapat diselesaikan dengan bukti. Keadaan waris yang mahu menarik balik persetujuannya dihuraikan dalam hukum minta kembali pelepasan hak pusaka.

Kesimpulan

Mencatat semua nama dan tebus bahagian kedua-duanya diiktiraf seksyen 15 Akta 98. Yang membezakannya ialah kesan jangka panjang.

Nama yang dicatat menjaga hak setiap waris secara rasmi, tetapi akta sendiri mengakui tanah yang dipecah kepada banyak nama kehilangan nilai dan mengundang pertelingkahan. Tebus pula menyatukan tanah pada seorang waris, sama ada melalui persetujuan semua waris dewasa ataupun melalui perintah pegawai selepas nilai bahagian didepositkan. Bagi waris bawah umur, tebus hanya dibenarkan apabila ia demi kepentingannya sendiri.

Kredit: petikan Tuan Seh Nilamuddin bin Hassan tentang ujian nilai dalam tebus bahagian dikekalkan daripada artikel asal. Isi selebihnya disandarkan kepada teks Akta 98 dan Akta A1643.