Tanah Pusaka Banyak Nama, Apa Pilihan Waris?

Pendahuluan

Geran yang tertulis lima, sepuluh atau dua puluh nama bukan perkara pelik di kampung. Selalunya ia bermula dengan seorang datuk. Tanahnya diturunkan kepada anak-anak, kemudian sebahagian anak itu meninggal dunia dan bahagian mereka diturunkan pula kepada cucu. Lama-kelamaan tiada sesiapa yang tahu dengan pasti berapa bahagian miliknya dan tiada sesiapa yang boleh berbuat apa-apa tanpa tandatangan semua.

Soalan yang biasa ditanya ialah apa pilihan yang ada. Bolehkah dijual? Bolehkah dipecahkan? Bagaimana kalau seorang enggan? Artikel ini menyusun semua pilihan itu mengikut dua keadaan, iaitu sebelum geran bertukar nama dan selepasnya. Butiran setiap pilihan sudah dihuraikan dalam artikel lain dan pautannya diberikan di tempat yang berkenaan.

Apa maksud banyak nama dalam geran?

Tanah yang didaftarkan atas nama dua orang atau lebih dipegang secara tuan punya bersama. Subseksyen 342(1) Kanun Tanah Negara mentakrifkannya sebagai pegangan tanah oleh dua orang atau lebih dalam bahagian tak berbahagi.¹

Bahagian tak berbahagi bermaksud tiada sesiapa yang memiliki satu sudut tertentu tanah itu. Setiap orang memiliki pecahan daripada keseluruhannya. Fiqh menerangkannya dengan cara yang sama. Sebelum dibahagi, bahagian setiap rakan kongsi tersebar ke seluruh harta itu dan tiada satu bahagian pun, walau sekecil mana, melainkan setiap seorang memiliki sebahagian daripadanya mengikut nisbah miliknya.²

Dua kesan langsung datang daripada kedudukan itu. Perenggan 343(1)(a) menetapkan bahagian setiap nama dianggap sama banyak melainkan kadar yang berlainan dinyatakan dalam memorial pendaftaran. Perenggan 343(1)(b) pula menetapkan setiap seorang berhak memiliki dan menikmati keseluruhan tanah itu selagi pemilikan bersama berterusan.¹ Jadi semak memorial pada geran dahulu. Bahagian faraid yang tidak sama hanya terpakai jika ia memang dicatatkan di situ.

Kenapa nama dalam geran terus bertambah?

Sebabnya ada dalam perenggan 343(1)(c). Apabila seorang tuan punya bersama meninggal dunia, bahagiannya tidak berpindah kepada tuan punya bersama yang lain. Ia jatuh kepada wakil dirinya untuk dibahagikan kepada warisnya sendiri.¹

Maknanya setiap kematian dalam senarai nama itu membuka satu pusaka baharu. Bahagian arwah dibahagi pula mengikut faraid kepada warisnya dan setiap waris mendapat pecahan yang lebih kecil. Kalau pusaka itu tidak diuruskan dan seorang waris pula meninggal dunia, ia menjadi kematian berlapis yang dihuraikan dalam kematian berlapis atau munasakhat.

Syarak tidak menggugurkan bahagian kecil itu. Setiap waris berhak walaupun harta yang ditinggalkan sedikit.³

لِّلرِّجَالِ نَصِيبٌ مِّمَّا تَرَكَ ٱلْوَٰلِدَانِ وَٱلْأَقْرَبُونَ وَلِلنِّسَآءِ نَصِيبٌ مِّمَّا تَرَكَ ٱلْوَٰلِدَانِ وَٱلْأَقْرَبُونَ مِمَّا قَلَّ مِنْهُ أَوْ كَثُرَ ۚ نَصِيبًا مَّفْرُوضًا

“Orang-orang lelaki ada bahagian pusaka dari peninggalan ibu bapa dan kerabat, dan orang-orang perempuan pula ada bahagian pusaka dari peninggalan ibu bapa dan kerabat, sama ada sedikit atau banyak dari harta yang ditinggalkan itu; iaitu bahagian yang telah diwajibkan (dan ditentukan oleh Allah).”

Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 sendiri mengakui masalah ini. Subseksyen 15(4) memberi Pegawai Pembahagian Pusaka kuasa khusus bagi mengelakkan tanah dipegang bersama oleh ramai orang ataupun dalam pecahan yang rumit.⁴ Jadual Pertama yang digantikan pada 2024 pula menyebut bahawa nilai sebenar bahagian kecil, terutama yang berupa pecahan rumit, kurang daripada nilai berkadarnya. Jadual itu juga menyebut bahawa pemilikan bersama oleh orang yang mungkin bercanggah kepentingannya tidak baik bagi tanaman mahupun bagi keamanan keluarga.⁵

Pilihan sebelum geran bertukar nama

Jika geran masih atas nama si mati, inilah masa yang paling baik untuk mengelakkan banyak nama. Semua pilihan di bawah dibuat dalam perbicaraan pusaka kecil di hadapan Pegawai Pembahagian Pusaka.

Mengumpukkan lot kepada waris tertentu. Subseksyen 15(3) membenarkan pegawai mengumpukkan lot yang berasingan kepada waris individu ataupun kepada dua orang atau lebih sebagai tuan punya bersama.⁴ Kalau si mati meninggalkan beberapa lot, setiap waris boleh mengambil lot yang berlainan dan tidak semua nama perlu dicatat pada setiap geran.

Seorang waris menebus bahagian waris lain. Perenggan 15(4)(bb) membenarkan bahagian tak berbahagi seorang waris diumpukkan kepada waris lain yang membayar nilainya. Pegawai mesti memaklumkan terma perintah itu dahulu dan wang itu mesti didepositkan dahulu, kini dengan Amanah Raya Berhad sejak pindaan 2024.⁴⁵ Kelebihan dan kekurangan cara ini berbanding mencatat semua nama dihuraikan dalam nama waris dalam geran atau tebus bahagian dengan tunai.

Waris melepaskan bahagiannya. Waris boleh bersetuju menyerahkan bahagiannya kepada waris lain melalui persetujuan yang direkodkan dalam perintah pembahagian. Syarat sahnya di sisi syarak dihuraikan dalam cara betul lepaskan hak faraid dan cara bahagian yang dilepaskan itu diagihkan dihuraikan dalam empat cara mengagihkan bahagian takharuj.

Menjual tanah dan membahagikan hasilnya. Perenggan 15(4)(c) membenarkan pegawai memerintahkan tanah itu dijual. Perenggan 15(4)(d) pula membenarkan jualan secara tender sesama waris dengan harga rizab yang tidak kurang daripada nilai pasaran.⁴ Sejak 15 Julai 2024, subseksyen 15(4a) membenarkan jualan berdasarkan persetujuan waris yang memegang majoriti dua pertiga bahagian apabila ada waris yang tidak bersetuju.⁵ Peraturan 16BA mewajibkan pegawai menawarkan tanah itu terlebih dahulu kepada waris yang tidak bersetuju sebelum tender dibuka kepada orang lain.⁶ Langkahnya dihuraikan dalam bolehkah tanah pusaka dijual jika hanya sebahagian waris bersetuju.

Satu had perlu diketahui. Subseksyen 15(6) menetapkan perintah di bawah subseksyen 15(3), 15(4) dan 15(5) tidak berkuat kuasa apabila waris yang terjejas ialah anak negeri, melainkan setiap seorang yang dewasa lagi berkeupayaan telah bersetuju.⁴

Pilihan selepas geran atas nama ramai

Apabila perintah pembahagian sudah didaftarkan dan semua nama tertera pada geran, pilihan di atas sudah terlepas bagi tanah itu. Pilihan seterusnya kebanyakannya datang daripada Kanun Tanah Negara.

Kekal sebagai tuan punya bersama

Pilihan pertama ialah tidak berbuat apa-apa. Ia sah dan kadangkala memang sesuai, contohnya tanah kebun yang diusahakan bersama atau rumah yang didiami seorang ibu.

Namun beberapa perkara perlu diketahui. Jika tuan punya bersama tidak bersetuju tentang siapa yang memegang geran, subseksyen 343(2) menetapkan dokumen hakmilik keluaran itu disimpan oleh Pendaftar. Seorang tuan punya bersama boleh memohon salinannya, tetapi subseksyen 343(6) menetapkan salinan itu hanya boleh digunakan bagi urusan ke atas bahagiannya sendiri.¹ Dan setiap kematian dalam senarai nama akan menambah lagi nama, seperti yang diterangkan di atas.

Pecah bahagian mengikut bahagian masing-masing

Pilihan kedua ialah memecahkan tanah itu supaya setiap tuan punya bersama mendapat geran sendiri. Subseksyen 140(1) membenarkan tanah itu dipecah bahagi supaya setiap seorang mendapat hakmilik berasingan bagi bahagian yang luasnya berkadaran sehampir mungkin dengan bahagian tak berbahaginya. Kelulusannya daripada Pengarah Tanah Negeri bagi hakmilik Pejabat Pendaftar dan daripada Pentadbir Tanah bagi hakmilik Pejabat Tanah.⁷

Kaedah amnya menghendaki semua tuan punya bersama menyertai atau bersetuju dengan permohonan itu. Namun seksyen 141a membenarkan seorang tuan punya bersama memohon walaupun yang lain tidak menyertai dan tidak bersetuju. Permohonan dibuat dalam Borang 9B kepada Pentadbir Tanah dan persetujuan bertulis mereka diketepikan. Sebagai gantinya mereka diberi tempoh dua puluh lapan hari untuk membantah secara bertulis dan siasatan diadakan jika ada bantahan.⁷

Bagi tanah pertanian yang luasnya dua per lima hektar atau kurang, permohonan itu dirujuk kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk diluluskan.⁷ Syarat kelulusan yang lain, termasuk cukai tanah tertunggak dan persetujuan pemegang gadaian, dihuraikan dalam cara pembahagian tanah pusaka.

Dua jenis tanah tidak boleh dipecah bahagi. Pertama, tanah yang masih di bawah hakmilik sementara, kerana subseksyen 176(2) menetapkan tanah itu tidak boleh dipecah sempadan atau dipecah bahagi melainkan diperuntukkan sebaliknya oleh kanun.⁸ Kedua, pegangan luar bandar Felda, kerana Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 menghadkan pegangannya kepada tidak lebih daripada dua orang dan melarang ia dipecah bahagi pada bila-bila masa.⁹ Kedudukan tanah Felda dalam pusaka dihuraikan dalam adakah Felda pusaka ataupun tidak.

Menjual atau membeli bahagian tak berbahagi

Pilihan ketiga ialah urus niaga ke atas bahagian itu sendiri. Perenggan 214(1)(b) membenarkan keseluruhan bahagian tak berbahagi dipindah milik, tetapi bukan sebahagiannya sahaja.¹⁰ Seorang waris boleh menjual bahagiannya kepada adik-beradiknya ataupun kepada orang lain, kerana yang dijualnya ialah miliknya sendiri. Kuasa itu tertakluk kepada sekatan dalam kanun dan undang-undang bertulis lain serta sekatan kepentingan yang tercatat pada geran.¹⁰

Inilah juga jalan yang paling biasa untuk mengurangkan nama. Seorang waris yang berkemampuan membeli bahagian waris lain satu per satu sehingga dia menjadi tuan punya tunggal ataupun sehingga tinggal beberapa nama sahaja.

Bagi tanah pertanian, satu sekatan perlu disemak dahulu. Subseksyen 205(3) melarang urus niaga yang mewujudkan bahagian tak berbahagi yang begitu kecil sehingga, jika tanah itu dipecah bahagi, bahagiannya kurang daripada dua per lima hektar. Bahagian yang memang sudah kecil masih boleh diurus niaga, tetapi subseksyen 205(4) menghendaki ia dijual secara keseluruhan kepada seorang pembeli sahaja ataupun kepada tuan punya bersama tanah itu.¹⁰ Jadi bahagian kecil tidak boleh dipecahkan lagi kepada beberapa orang pembeli.

Pembeli yang mahukan seluruh tanah pula perlu membeli setiap bahagian, kerana setiap tuan punya bersama hanya boleh memindah milik bahagiannya sendiri.¹¹⁰ Cara mengisi pindah milik itu dihuraikan dalam panduan lengkap pindah milik Borang 14A.

Bagi tanah dalam rizab Melayu, kanun menyerahkan sekatannya kepada enakmen rizab Melayu negeri masing-masing.¹¹ Siapa yang boleh menerima pindahan bahagian itu ditentukan di situ dan kesannya kepada urusan pusaka dihuraikan dalam surat kuasa wakil ke atas tanah rizab Melayu.

Memohon perintah mahkamah apabila buntu

Pilihan terakhir jarang disebut, walaupun ia memang diperuntukkan untuk keadaan ini. Seksyen 145 Kanun Tanah Negara bertajuk kuasa mahkamah bagi memudahkan penamatan pemilikan bersama.¹²

Ia terpakai dalam dua keadaan, iaitu apabila ada tuan punya bersama yang tidak mahu menyertai atau bersetuju dengan permohonan pecah bahagian, ataupun apabila pecah bahagian tidak dapat diluluskan kerana syarat saiz minimum. Mana-mana tuan punya bersama boleh memohon dan mahkamah boleh membuat apa-apa perintah yang difikirkannya adil bagi menamatkan pemilikan bersama itu.¹²

Subseksyen 145(2) menyebut tiga contoh perintah. Mahkamah boleh menganggap permohonan pecah bahagian oleh seorang sebagai dibuat oleh semua, tertakluk kepada bayaran yang saksama antara mereka. Mahkamah boleh memerintahkan bahagian seorang tuan punya bersama dipindahkan kepada yang lain mengikut terma yang ditetapkan. Mahkamah juga boleh memerintahkan tanah itu dijual.¹²

Permohonan ini dibuat di mahkamah mengikut undang-undang tatacara sivil.¹² Peruntukan ini menunjukkan bahawa keengganan seorang tuan punya bersama tidak mengunci tanah itu buat selama-lamanya.

Apa kata fiqh tentang pembahagian dan jualan paksa?

Fiqh membahagikan qismah, iaitu pembahagian harta bersama, kepada dua jenis dan perkara ini disepakati ulama. Yang pertama qismat taradi, iaitu pembahagian yang dipersetujui semua rakan kongsi. Yang kedua qismat ijbar, iaitu apabila seorang mahu membahagi dan yang lain enggan lalu qadi membahagikannya.¹³

Pembahagian secara paksa itu bersyarat. Syaratnya ialah pembahagian tidak mendatangkan mudarat, iaitu tidak menghilangkan manfaat yang dimaksudkan daripada harta itu.¹³ Pecah bahagian di bawah seksyen 141a mempunyai bentuk yang hampir sama, iaitu keengganan seorang tidak menghalang permohonan, tetapi bantahannya tetap didengar dan permohonan ditolak jika alasannya baik.⁷

Jualan paksa pula termasuk perkara khilaf. Mazhab Maliki dan pendapat muktamad mazhab Hanbali membenarkan rakan kongsi dipaksa menjual harta yang tidak boleh dibahagi tanpa mudarat. Jumhur daripada mazhab Hanafi, Syafi’i dan ramai ulama Hanbali menolaknya, kerana asalnya memaksa seseorang melepaskan miliknya tidak disyariatkan.¹⁴ Undang-undang di Malaysia memberi kuasa menjual kepada Pegawai Pembahagian Pusaka di bawah subseksyen 15(4a) dan kepada mahkamah di bawah seksyen 145. Kuasa pegawai itu disertai beberapa perlindungan, iaitu kepentingan setiap waris wajib diambil kira, waris yang enggan ditawarkan membeli dahulu dan harga rizab tender tidak boleh kurang daripada nilai pasaran.⁵⁶

Kesimpulan

Tanah yang banyak nama dipegang secara tuan punya bersama. Setiap nama memegang pecahan daripada keseluruhan tanah dan apabila seorang meninggal dunia, bahagiannya jatuh kepada warisnya sendiri. Itulah sebabnya nama dalam geran terus bertambah selagi tiada sesiapa yang bertindak.

Pilihan yang paling murah dibuat semasa geran masih atas nama si mati, iaitu mengumpukkan lot berasingan, menebus bahagian, melepaskan bahagian ataupun menjual melalui perintah pegawai. Selepas geran bertukar nama, waris boleh kekal bersama, memohon pecah bahagian walaupun ada yang enggan, membeli dan menjual bahagian tak berbahagi ataupun memohon perintah mahkamah di bawah seksyen 145.

Sebelum memilih, ambil carian rasmi geran itu. Semak berapa nama yang masih hidup, berapa yang sudah meninggal dan sama ada pusaka mereka sudah diselesaikan. Dari situ barulah jelas pilihan mana yang masih terbuka.