Bolehkah Tanah Pusaka Dijual jika Hanya Sebahagian Waris Bersetuju?

Pendahuluan

Satu bidang tanah pusaka, beberapa orang waris dan satu pembeli yang sudah menunggu. Yang menghalang bukan pembeli, bukan harga dan bukan pejabat tanah. Yang menghalang ialah seorang dua waris yang tidak mahu menandatangani.

Dalam kes yang dibincangkan di sini, waris yang bersetuju menjual memegang kira-kira enam puluh sembilan peratus bahagian, manakala yang enggan memegang baki tiga puluh satu peratus. Seorang pentadbir sudah pun dilantik.

Soalannya ialah apa jalan keluar yang paling cepat. Soalan yang sama timbul setiap kali keluarga hendak menjual rumah pusaka dan langkahnya dihuraikan satu per satu dalam bahagian Langkah menjual rumah pusaka di hujung artikel ini.

Jawapan pendeknya tanah itu memang boleh dijual dan sejak 15 Julai 2024 ada satu peruntukan yang menjawab keadaan ini secara terus.⁹ Namun ia bukan undian majoriti dalam erti yang biasa difahami, jadi bahagian pertama artikel ini membersihkan dahulu dua jenis majoriti yang kerap dicampur aduk.

Dua jenis majoriti yang kerap dicampur aduk

Perkara pertama yang perlu dibersihkan ialah beza antara membahagi dengan menjual, kerana syaratnya tidak sama.

Bagi membahagi mengikut persetujuan, subseksyen 15(1) Akta 98 membenarkan Pegawai Pembahagian Pusaka berbuat demikian hanya apabila semua benefisiari yang dewasa lagi berkeupayaan telah bersetuju sesama sendiri dan hanya selepas terma persetujuan itu direkodkan dalam perintah pembahagian.¹ Tiada perkataan majoriti di situ. Seorang waris yang memegang satu peratus boleh menutup jalan itu sepenuhnya.

Bagi menjual pula, keadaannya berubah sejak 15 Julai 2024. Subseksyen 15(4a), yang dimasukkan oleh seksyen 17 Akta A1643, menyatakan bahawa apabila mana-mana benefisiari gagal bersetuju dengan jualan tanah itu atau mana-mana bahagiannya, pegawai boleh memerintahkan tanah itu dijual mengikut cara yang ditetapkan, berdasarkan persetujuan benefisiari yang memegang majoriti dua pertiga bahagian.²

Subseksyen 15(4b) meletakkan syarat ke atas kuasa itu, iaitu dalam melaksanakannya pegawai hendaklah mengambil kira kepentingan benefisiari supaya terjamin dan terlindung.²

Ertinya kes enam puluh sembilan berbanding tiga puluh satu jatuh tepat dalam peruntukan ini, kerana dua pertiga bersamaan kira-kira 66.7 peratus dan enam puluh sembilan peratus sudah melepasinya.

Satu perkara perlu diperhatikan. Ambang itu dikira mengikut bahagian yang dipegang, bukan bilangan kepala. Tiga orang waris yang bersama-sama memegang tujuh puluh peratus melepasi ambang, sedangkan tujuh orang waris yang bersama-sama memegang enam puluh peratus tidak.

Borang T tidak memberi kuasa umum untuk menjual

Sebelum jalan itu dibuka, satu salah faham perlu dibetulkan kerana ia boleh menyebabkan waris memfailkan permohonan yang salah.

Borang T dengan sendirinya bukan kuasa jual beli. Tajuk rasminya ialah Order of Subsequent Application under Section 17, iaitu perintah yang terbit daripada permohonan berikutnya di bawah seksyen 17 Akta 98 dan permohonan itu dikemukakan melalui Borang P.¹

Senarai semak rasmi JKPTG bagi Borang P menyenaraikan tiga tujuan permohonan berikutnya sahaja, iaitu harta tak alih yang ketinggalan daripada perintah asal, harta alih yang ketinggalan dan membatalkan suratkuasa mentadbir atau pemegang amanah.³ Tiada satu pun daripadanya berkenaan kuasa menjual.

Namun Borang P yang digantikan oleh peraturan pindaan 2024 lebih luas daripada senarai semak itu. Ia menyenaraikan lima jenis permohonan dan yang kelima ialah apa-apa perintah lanjut, dengan contoh kebenaran bagi perintah jualan. Peraturan 16A yang baharu pula membenarkan pegawai memerintahkan jualan harta atas permohonan berikutnya oleh pentadbir.⁴

Jadi perintah yang terbit daripada permohonan berikutnya boleh mengandungi perintah jualan, tetapi hanya apabila pentadbir memohonnya dan pegawai memerintahkannya. Borang T bukan kuasa umum yang membolehkan sesiapa menjual tanpa perintah sedemikian. Kelima-lima tujuan Borang P itu dihuraikan dalam artikel Borang P pusaka kecil, untuk apa dan cara mengisinya.

Satu lagi perkara kecil tetapi berbaloi dibetulkan. Gelaran pegawai yang mengeluarkan perintah itu bukan Pengarah Pejabat Pusaka Kecil, tetapi Pegawai Pembahagian Pusaka selepas pindaan yang berkuat kuasa pada 15 Julai 2024.²

Kuasa pentadbir dan sekatan ke atasnya

Pentadbir yang dilantik memang mempunyai kedudukan, tetapi kedudukan itu selalu disalah faham sebagai kuasa mutlak.

Seksyen 59 Akta Probet dan Pentadbiran 1959 sering dipetik sebagai sumber kuasa menjual. Seksyen itu sebenarnya mengenai hak mendakwa, iaitu wakil diri mempunyai kuasa mendakwa yang sama bagi kausa tindakan yang kekal selepas kematian dan kuasa menuntut hutang yang terhutang kepada si mati.⁵ Ia langsung tidak menyentuh jual beli harta.

Seksyen 60 pula bertajuk kuasa wakil diri melupuskan harta, tetapi apabila dibaca, isinya sekatan dan bukan kuasa. Perenggan 60(4)(a) menyatakan seorang pentadbir tidak boleh, tanpa kebenaran Mahkamah terlebih dahulu, memindah milik secara jualan apa-apa harta tak alih yang terletak hak padanya.⁵

Dua peruntukan lain dalam seksyen yang sama menguatkan lagi sekatan itu. Subseksyen 60(2) menghendaki persetujuan semua wakil diri bagi harta tak alih, melainkan Mahkamah mengarahkan sebaliknya. Subseksyen 60(6) pula menjadikan pelupusan yang melanggar seksyen itu boleh dibatalkan atas permintaan mana-mana orang lain yang berkepentingan dalam harta itu.⁵

Ertinya jualan yang dibuat tanpa kebenaran bukan sekadar menyalahi prosedur. Ia boleh diketepikan kemudian dan pembeli yang membayar penuh boleh kehilangan tanahnya. Tindakan waris terhadap pentadbir yang menjual tanpa kebenaran dihuraikan dalam artikel pentadbir pusaka tidak amanah.

Bagi pentadbir yang dilantik oleh Pegawai Pembahagian Pusaka pula, hadnya datang daripada tempat yang lebih dekat. Subseksyen 13(4) Akta 98 menetapkan suratkuasa mentadbir itu tertakluk kepada apa-apa had yang difikirkan patut oleh pegawai dan dinyatakan dalam suratkuasa itu sendiri.¹

Jadi soalan yang betul bukan sama ada waris bersetuju, tetapi sama ada suratkuasa itu sendiri membenarkan urus niaga dan sama ada kebenaran yang diperlukan sudah diperoleh. Salinan suratkuasa itu perlu dibaca sebelum apa-apa perjanjian ditandatangani.

Jalan keluar sebelum perintah pembahagian

Di sinilah jawapan sebenar berada dan ia hampir selalu terlepas pandang kerana orang memikirkan mahkamah sedangkan pejabat pusaka kecil sendiri mempunyai kuasanya.

Selagi perintah pembahagian belum dikeluarkan, seksyen 15 Akta 98 memberi Pegawai Pembahagian Pusaka beberapa pilihan yang tidak memerlukan persetujuan semua waris. Subseksyen 15(4a) yang dibincangkan di atas ialah yang paling terus dan tiga lagi berikut ini berguna apabila keadaan menuntut penyelesaian yang berlainan.

Perenggan 15(4)(bb) membenarkan pegawai memerintahkan bahagian tak terbahagi seorang waris diserahkan kepada waris lain dan waris kedua itu membayar kepadanya jumlah yang ditentukan pegawai sebagai nilai bahagian tersebut. Provisonya menghendaki pegawai memberitahu waris berkenaan terma perintah yang dicadangkan terlebih dahulu dan wang itu didepositkan terlebih dahulu. Sejak pindaan 2024, deposit itu dibuat dengan Perbadanan Amanah Raya dan bukan lagi dengan pegawai.¹²

Inilah pilihan yang paling kemas bagi keadaan enam puluh sembilan berbanding tiga puluh satu. Kumpulan yang mahu menjual membeli keluar bahagian yang enggan, pada nilai yang ditentukan pegawai dan tanah itu kemudian menjadi milik mereka sepenuhnya untuk dijual.

Perenggan 15(4)(c) pula membenarkan pegawai memerintahkan tanah itu atau mana-mana bahagiannya dijual mengikut cara yang ditetapkan, manakala perenggan 15(4)(d) membenarkan jualan secara tender sesama waris sahaja, tertakluk kepada harga rizab yang ditentukan pegawai dan yang tidak boleh kurang daripada nilai pasaran pada tarikh tender.¹

Pilihan tender itu berguna apabila waris yang enggan menjual sebenarnya mahu memiliki tanah itu, bukan sekadar menghalang. Dia diberi peluang membelinya pada harga pasaran dan kalau dia tidak mampu, dia tidak lagi boleh berkata tanah itu dilepaskan terlalu murah.

Keadaan keluarga yang berbelah bahagi ini bukan perkara yang perlu dijelaskan panjang kepada pegawai, kerana akta sendiri sudah menamakannya. Jadual Pertama yang digantikan pada 2024 menyenaraikan perkara yang wajib diambil kira pegawai dan salah satunya menyebut bahawa tidak baik bagi tanaman yang baik mahupun bagi keamanan dalam keluarga apabila orang yang mungkin mempunyai kepentingan yang bercanggah menjadi tuan punya bersama tanah yang tidak terbahagi.²

Satu had perlu diingat. Subseksyen 15(6) menetapkan perintah di bawah subseksyen 15(3), 15(4) dan 15(5) tidak berkuat kuasa apabila mana-mana waris yang terjejas ialah anak negeri, melainkan setiap seorang daripada mereka yang dewasa lagi berkeupayaan telah bersetuju.¹

Pecah bahagian, bukan pecah sempadan

Selepas perintah pembahagian dikeluarkan dan tanah bertukar kepada nama semua waris, pilihan di atas sudah tertutup. Mereka kini tuan punya bersama biasa dan akta pusaka tidak lagi terpakai.

Cadangan memisahkan tanah itu mengikut pecahan persetujuan tetap betul pada isinya, cuma namanya perlu dibetulkan. Memisahkan tanah antara tuan punya bersama mengikut bahagian masing-masing ialah pecah bahagian, bukan pecah sempadan. Pecah sempadan dalam seksyen 135 dan 136 Kanun Tanah Negara ialah perkara lain, iaitu seorang tuan punya memecahkan tanahnya sendiri kepada beberapa lot.⁸

Subseksyen 140(1) menetapkan tanah berimilik yang dipegang oleh dua orang atau lebih sebagai tuan punya bersama boleh dipecah bahagi supaya setiap seorang mendapat hakmilik berasingan bagi bahagian yang keluasannya berkadaran sehampir mungkin dengan bahagian tak terbahagi miliknya.⁶ Itulah yang menghasilkan satu lot bagi kumpulan enam puluh sembilan peratus dan satu lot lagi bagi kumpulan tiga puluh satu peratus.

Yang paling penting bagi kes ini ialah seksyen 141a. Ia menetapkan bahawa walau apa pun seksyen 140 dan 141, mana-mana tuan punya bersama boleh memohon kelulusan memecah bahagi tanah itu apabila tuan punya bersama yang lain tidak menyertai mahupun bersetuju dengan permohonan itu.⁶

Proviso kepada perenggan 142(1)(e) mengetepikan keperluan persetujuan bertulis mereka bagi permohonan sebegini. Sebagai gantinya, subseksyen 142(3) menghendaki Pentadbir Tanah memberitahu mereka dan memberi tempoh dua puluh lapan hari untuk membantah secara bertulis dengan menyatakan alasan sepenuhnya dan subseksyen 142(4) menghendaki siasatan diadakan apabila ada bantahan.⁶

Jadi keengganan mereka bukan lagi kunci yang menutup pintu. Ia menjadi bantahan yang perlu dinilai atas alasannya dan Pentadbir Tanah menolak permohonan itu hanya jika dia berpuas hati bahawa alasan yang baik memang wujud.

Permohonan dibuat secara bertulis dalam Borang 9B berserta pelan tanah, kelulusannya daripada Pengarah Tanah Negeri bagi hakmilik Pejabat Pendaftar dan daripada Pentadbir Tanah bagi hakmilik Pejabat Tanah.⁶ Bagi tanah berkategori pertanian yang keluasannya dua per lima hektar atau kurang, subseksyen 142(5) menghendaki permohonan dirujuk kepada Pihak Berkuasa Negeri.⁶ Cara pecah bahagian ini dihuraikan dengan lebih lanjut dalam cara pembahagian tanah pusaka.

Kaveat berulang tidak memerlukan injunksi

Halangan terakhir yang biasa timbul ialah kaveat persendirian yang dimasukkan berulang kali oleh waris yang enggan, setiap kali satu dibuang.

Jalan yang biasa dicadangkan ialah memohon injunksi kekal di Mahkamah Tinggi, kemudian memohon komital jika injunksi itu dilanggar. Kedua-duanya memang wujud, tetapi kanun sendiri sudah memberi jalan yang lebih pendek.

Subseksyen 327(1) membenarkan mana-mana orang yang terkilan dengan kewujudan kaveat persendirian memohon kepada Mahkamah pada bila-bila masa bagi perintah pembuangannya.⁶

Kemudian datang peruntukan yang menyelesaikan masalah berulang itu. Subseksyen 329(2) menetapkan bahawa apabila Mahkamah telah memerintahkan pembuangan kaveat di bawah seksyen 327, Pendaftar tidak boleh melayan apa-apa permohonan bagi memasukkan kaveat selanjutnya ke atas tanah itu jika ia berasaskan tuntutan yang serupa dengan tuntutan asal.⁶

Ertinya halangan itu berhenti di kaunter pendaftaran, bukan di mahkamah. Waris yang mahu memasukkan kaveat sekali lagi terpaksa mengasaskannya kepada tuntutan yang benar-benar berlainan dan itu jauh lebih sukar daripada mengulang tuntutan yang sama.

Subseksyen 329(1) pula memberi hak menuntut pampasan daripada sesiapa yang secara salah ataupun tanpa sebab yang munasabah memasukkan kaveat persendirian atau gagal menariknya balik, kepada sesiapa yang menanggung kerugian akibatnya.⁶ Hak itu sendiri selalunya cukup untuk menghentikan penggunaan kaveat sebagai alat menekan.

Satu lagi perkara yang jarang disebut ialah kaveat persendirian tidak kekal selama-lamanya. Subseksyen 328(1) menetapkan ia luput pada tamat enam tahun daripada masa ia mula berkuat kuasa.⁶

Langkah menjual rumah pusaka

Langkah menjual rumah pusaka ditentukan oleh satu soalan, iaitu nama siapa yang tertera pada geran ketika jualan dibuat. Selagi geran masih atas nama si mati, jualan berlaku melalui perintah. Selepas geran bertukar kepada nama waris, jualan berlaku seperti jualan hartanah biasa antara tuan punya bersama.

Sebelum turun milik

Pertama, semasa pembahagian dibuat. Jika waris mahu rumah itu dijual dan hasilnya dibahagikan, perenggan 15(4)(c) Akta 98 membenarkan Pegawai Pembahagian Pusaka memerintahkan tanah itu atau mana-mana bahagiannya dijual mengikut cara yang ditetapkan.¹

Kedua, jika perintah pembahagian sudah dikeluarkan dan pentadbir sudah dilantik. Pentadbir memfailkan permohonan berikutnya dalam Borang P di bawah seksyen 17 dan menandakan permohonan perintah lanjut bagi kebenaran menjual. Peraturan 16A membenarkan pegawai memerintahkan jualan sebagaimana yang dipohon. Sebelum perintah itu dikeluarkan, pegawai hendaklah mengambil kira dua perkara, iaitu bakal pembeli sudah dikenal pasti dan harga jualan bersamaan nilai pasaran ataupun nilai yang dipersetujui benefisiari.⁴

Ketiga, jika ada waris yang enggan. Subseksyen 15(4a) membenarkan jualan berdasarkan persetujuan waris yang memegang majoriti dua pertiga bahagian, seperti yang dihuraikan di atas.² Peraturan 16BA menetapkan caranya. Pegawai hendaklah terlebih dahulu menawarkan tanah itu untuk dibeli oleh waris yang tidak bersetuju. Jika dia enggan membelinya, barulah pegawai boleh membuka tender kepada waris lain ataupun kepada mana-mana bakal pembeli lain.⁴

Ertinya waris yang enggan tidak boleh berkata dia tidak diberi peluang. Dia yang pertama ditawarkan.

Keempat, jika pentadbir dilantik melalui geran probet atau surat kuasa mentadbir Mahkamah Tinggi. Perenggan 60(4)(a) Akta 97 yang dihuraikan di atas terpakai, iaitu jualan memerlukan kebenaran Mahkamah terlebih dahulu.⁵

Selepas turun milik

Apabila geran sudah atas nama semua waris, mereka menjadi tuan punya bersama. Subseksyen 343(1) Kanun Tanah Negara menetapkan bahagian mereka dianggap sama banyak melainkan kadar yang berlainan dinyatakan dalam memorial pendaftaran. Selagi pemilikan bersama itu berterusan, setiap seorang berhak memiliki dan menikmati keseluruhan tanah itu.⁷

Jualan dibuat melalui pindah milik dalam Borang 14A dan hakmilik berpindah kepada pembeli apabila pindah milik itu didaftarkan.⁷ Cara mengisi borang itu dihuraikan dalam panduan lengkap pindah milik Borang 14A.

Seorang tuan punya bersama boleh memindah milik keseluruhan bahagian tak terbahagi miliknya, kerana perenggan 214(1)(b) menjadikan keseluruhan bahagian tak terbahagi, tetapi bukan sebahagiannya sahaja, boleh dipindah milik.⁷ Subseksyen 343(6) membenarkan salinan dokumen hakmilik keluaran yang dikeluarkan kepadanya digunakan bagi memindah milik bahagian tak terbahagi miliknya sendiri sahaja.⁷ Jadi pembeli yang mahukan seluruh rumah memerlukan pindah milik daripada setiap tuan punya bersama. Apabila ada yang enggan, jalan yang tinggal ialah pecah bahagian di bawah seksyen 141a yang dihuraikan di atas.

Cukai keuntungan harta tanah

Jualan rumah pusaka boleh menimbulkan cukai keuntungan harta tanah dan cara tempoh pegangan dikira berbeza antara jualan oleh pentadbir sebelum turun milik dengan jualan oleh waris selepas turun milik. Huraiannya ada dalam CKHT harta pusaka, jual rumah selepas turun milik kena cukai ke tak. Jika keluarga sedang menimbang sama ada menurun milik kepada seorang waris dahulu ataupun memohon perintah jual, kos dan cukai kedua-dua jalan itu dibandingkan dalam artikel jual harta pusaka, turun milik kepada seorang waris atau perintah jual.

Kesimpulan

Tanah pusaka memang boleh dijual walaupun sebahagian waris enggan dan sejak 15 Julai 2024 jalannya lebih terus daripada dahulu. Subseksyen 15(4a) Akta 98 membenarkan Pegawai Pembahagian Pusaka memerintahkan tanah itu dijual berdasarkan persetujuan waris yang memegang majoriti dua pertiga bahagian, tertakluk kepada subseksyen 15(4b) yang mewajibkan kepentingan setiap waris diambil kira.

Dua jenis majoriti itu jangan dicampur aduk. Membahagi mengikut persetujuan di bawah subseksyen 15(1) tetap menuntut persetujuan semua waris dewasa. Yang memadai dengan dua pertiga hanyalah kuasa menjual.

Tiga jalan lain juga terbuka selagi perintah pembahagian belum keluar, iaitu perenggan 15(4)(bb), 15(4)(c) dan 15(4)(d), yang membenarkan bahagian yang enggan dibeli keluar pada nilai yang ditentukan pegawai, tanah itu dijual, ataupun ditender sesama waris pada harga tidak kurang daripada nilai pasaran.

Selepas tanah bertukar nama, jalannya seksyen 141a Kanun Tanah Negara, iaitu pecah bahagian yang boleh dipohon seorang tuan punya bersama walaupun yang lain tidak bersetuju, dengan tempoh bantahan dua puluh lapan hari sebagai ganti kepada persetujuan mereka.

Satu perkara boleh menghalang jualan itu walaupun majoriti dua pertiga sudah diperoleh, iaitu kaveat yang dimasukkan pada tanah tersebut. Cara ia berfungsi dan cara ia ditarik balik dihuraikan dalam kaveat persendirian dalam perwarisan harta.

Kaveat berulang pula sudah ada jawapannya dalam subseksyen 329(2) dan pentadbir yang hendak menjual perlu menyemak suratkuasanya sendiri serta kebenaran yang diperlukan sebelum menandatangani apa-apa, kerana jualan yang melanggar seksyen 60 Akta 97 boleh dibatalkan kemudian.

Berunding secara damai tetap jalan yang paling murah dan paling cepat. Namun apabila rundingan gagal, kebuntuan itu bukan kebuntuan yang sebenar. Ia hanya bermakna keputusan berpindah daripada meja keluarga kepada meja pegawai.

Allahu a’lam.

Kredit: kes serta cadangan asal dalam artikel ini datang daripada perbincangan bersama Ustaz Hafizleman, Puan Mahzani Sha’ari dan Tuan Haji Ahmad Termizi Abdullah. Nombor seksyen serta prosedurnya disemak kemudian pada teks akta dan kanun yang dirujuk di atas.