Cara Pembahagian Tanah Pusaka (Hartanah)

Pendahuluan

Tanah pusaka kerap menjadi punca kebuntuan keluarga dan bukan kerana undang-undangnya tidak menyediakan jalan keluar.

Sebabnya lebih mudah daripada itu. Dua istilah yang bunyinya hampir sama sebenarnya dua perkara yang berlainan sama sekali dalam Kanun Tanah Negara dan keluarga yang tersalah pilih akan diberitahu bahawa permohonan mereka tidak layak sedangkan jalan yang satu lagi terbuka luas kepada mereka.

Dua istilah yang kerap dicampur aduk

Bezanya ialah siapa yang memiliki tanah itu pada waktu permohonan dibuat.

Pecah sempadan ialah apabila seorang tuan punya memecah tanahnya sendiri kepada beberapa lot. Kuasanya dalam seksyen 135 dan syarat kelulusannya dalam seksyen 136.¹

Pecah bahagian ialah apabila tuan punya bersama membahagikan tanah yang mereka miliki bersama, supaya setiap seorang mendapat hak milik berasingan bagi bahagian yang luasnya berkadaran dengan bahagian tak dibahaginya. Kuasanya dalam seksyen 140 dan syaratnya dalam seksyen 141.¹

Selepas perintah pembahagian pusaka dilaksanakan, waris menjadi tuan punya bersama. Jadi yang mereka perlukan hampir selalu ialah pecah bahagian, bukan pecah sempadan.

Kenapa perbezaan ini penting?

Kerana satu syarat digugurkan.

Perenggan 141(1)(c) menetapkan bahawa syarat kelulusan dalam subseksyen 136(1) terpakai kepada pecah bahagian secara mutatis mutandis, dengan pengecualian perenggan (ca) dan subperenggan (f)(i).¹

Subperenggan 136(1)(f)(i) itulah yang menetapkan bahawa bagi tanah berkategori pertanian, luas setiap bahagian tidak boleh kurang daripada dua per lima hektar, iaitu kira-kira 0.99 ekar.¹

Maknanya had dua per lima hektar itu tidak terpakai kepada pecah bahagian. Keluarga yang diberitahu bahawa tanah mereka terlalu kecil untuk dipecahkan perlu memastikan dahulu sama ada yang dimaksudkan itu pecah sempadan ataupun pecah bahagian.

Bagi tanah kategori selain pertanian, luas minimumnya ditentukan pihak berkuasa perancang ataupun Pihak Berkuasa Negeri dan itulah yang berbeza antara negeri.¹

Apabila seorang waris enggan menyertai

Inilah peruntukan yang paling berguna dalam artikel ini dan ia jarang disebut.

Kaedah amnya, perenggan 141(1)(a) menghendaki setiap tuan punya bersama menyertai permohonan ataupun bersetuju dengannya.¹

Tetapi seksyen 141a memberikan jalan keluar. Ia berbunyi bahawa walau apa pun seksyen 140 dan 141, mana-mana tuan punya bersama, apabila tuan punya bersama yang lain tidak menyertai dan tidak bersetuju dengan permohonan itu, boleh memohon kelulusan untuk memecah bahagi tanah itu.¹

Prosedurnya pula dipermudahkan sekali. Permohonan pecah bahagian dibuat secara bertulis kepada Pentadbir Tanah dalam Borang 9B dan proviso kepada perenggan 142(1)(e) menyatakan bahawa bagi permohonan di bawah seksyen 141a, persetujuan tuan punya bersama yang tidak menyertai itu diketepikan.¹

Jadi seorang waris yang dihalang oleh saudaranya yang enggan menandatangani apa-apa bukan tanpa jalan. Keadaan yang lebih luas tentang waris yang enggan dihuraikan dalam artikel apa perlu buat jika waris enggan bagi kerjasama.

Kenal pasti status tanah dahulu

Sebelum apa-apa dirancang, status tanah itu perlu disahkan.

Tanah yang didaftarkan atas nama si mati mungkin mempunyai hak milik individu, mungkin hak milik bersama dengan nama dua orang atau lebih, ataupun mungkin belum mempunyai hak milik rasmi dan hanya berdokumen surat perjanjian, iaitu yang kerap disebut lot lidi.

Setiap kategori memerlukan pendekatan yang berbeza. Tanah yang sudah bergeran atas nama si mati paling mudah diuruskan. Tanah yang tiada hak milik pula perlu disahkan statusnya di Pejabat Tanah terlebih dahulu dan senarai semak rasmi menerima Daftar Pegangan ataupun surat perjanjian jual beli sebagai ganti hak milik.

Beza antara jenis hak milik dan pejabat yang menguruskannya dihuraikan dalam artikel apa beza JKPTG dengan PTG.

Kenal pasti waris dan bahagian faraid

Semua waris yang berhak perlu dikenal pasti, iaitu suami ataupun isteri, ibu bapa, anak-anak dan dalam keadaan tertentu adik-beradik ataupun waris yang lebih jauh.

Ambil contoh si mati meninggalkan seorang ibu, seorang isteri, seorang anak lelaki dan seorang anak perempuan.

Waris	Kadar	Asal 24	Selepas didarab 3
Isteri	1/8	3	9/72
Ibu	1/6	4	12/72
Anak lelaki	’asabah, dua bahagian	17 dikongsi	34/72
Anak perempuan	’asabah, satu bahagian	17 dikongsi	17/72

Asal masalahnya 24. Baki selepas isteri dan ibu ialah 17 dan ia perlu dibahagi tiga antara anak lelaki dengan anak perempuan mengikut nisbah dua kepada satu. Oleh kerana 17 tidak boleh dibahagi tiga dengan sempurna, asal masalah itu didarab tiga menjadi 72.

Gunakan kalkulator faraid untuk kes sebenar, kerana kehadiran seorang waris lain boleh mengubah keseluruhan jadual.

Ke mana permohonan difailkan?

Tiga saluran utama dan pilihannya bukan pilihan bebas.

Saluran	Bila ia terpakai
Amanah Raya Berhad	harta alih sahaja yang nilainya tidak melebihi enam ratus ribu ringgit
Pejabat Pembahagian Pusaka, JKPTG	pusaka tanpa wasiat yang nilainya tidak melebihi lima juta ringgit
Mahkamah Tinggi Sivil	pusaka melebihi lima juta ringgit, ataupun si mati meninggalkan wasiat

Had Amanah Raya itu datang daripada subseksyen 17(1) Akta 532.² Portal rasmi kerajaan menyatakannya dengan ringkas, iaitu pusaka ringkas bernilai RM600 ribu ke bawah dan mempunyai harta alih.³

Satu perkara dalam senarai lama perlu dibetulkan. Dahulu pusaka kecil mesti mengandungi harta tak alih. Syarat itu digugurkan oleh Akta A1643 yang berkuat kuasa 15 Julai 2024, jadi pusaka yang hanya berupa wang dalam bank pun kini layak.⁴ Tempat yang betul bagi setiap keadaan dihuraikan dalam artikel urusan pusaka yang waris tidak bagi kerjasama difailkan di mana.

Mahkamah Syariah pula berperanan berasingan, iaitu menentukan siapa warisnya serta berapa bahagian masing-masing. Ia tidak memindahkan harta. Prosedurnya dihuraikan dalam artikel prosedur permohonan perintah faraid di Mahkamah Syariah.

Empat kaedah pembahagian tanah

Pegawai mempunyai kuasa memilih antaranya dan setiap satu ada seksyennya.

Pertama, mengumpukkan lot berasingan kepada setiap waris. Subseksyen 15(3) Akta 98 membenarkan pegawai mengumpukkan lot berasingan kepada waris individu, ataupun mengumpukkan lot kepada dua orang atau lebih sebagai tuan punya bersama.⁵

Kedua, menjual tanah lalu membahagikan hasilnya. Perenggan 15(4)(c) membenarkan pegawai memerintahkan tanah dijual mengikut cara yang ditetapkan.⁵ Perenggan 15(4)(d) pula membenarkan jualan secara tender antara waris pada harga rizab yang tidak kurang daripada nilai pasaran.⁵

Ketiga, seorang waris menebus bahagian waris lain. Perenggan 15(4)(bb) membenarkan bahagian tak ternyata seorang waris diumpukkan kepada waris lain yang membayar nilainya, dengan syarat waris itu mendepositkan wang itu terlebih dahulu.⁵ Perenggan 15(4)(b) pula membenarkan perbezaan nilai dibayar dengan wang oleh waris yang lain.⁵

Keempat, waris melepaskan haknya. Ia dibuat melalui borang persetujuan semasa bicara, ataupun Borang DDA apabila waris tidak dapat hadir. Perkara yang perlu difahami sebelum melepaskan hak dihuraikan dalam artikel cara betul lepaskan hak faraid.

Satu kuasa baharu ditambah pada 2024. Apabila ada waris yang gagal bersetuju dengan jualan, subseksyen 15(4a) membenarkan pegawai memerintahkan tanah dijual berdasarkan persetujuan waris yang memegang majoriti dua pertiga bahagian.⁴

Syarat kelulusan yang kerap menghalang

Tiga syarat dalam subseksyen 136(1) kerap menghentikan permohonan dan kesemuanya boleh diselesaikan lebih awal.

Cukai tanah yang tertunggak. Perenggan 136(1)(d) menghendaki tiada apa-apa hasil tanah yang tertunggak.¹ Tanah pusaka yang terbiar bertahun selalunya menunggak cukai, jadi ia perlu dijelaskan dahulu.

Gadaian dan pajakan. Perenggan 136(1)(e) menghendaki setiap pemegang gadaian, pajakan ataupun lien bersetuju secara bertulis.¹ Tanah yang masih bercagar kepada bank memerlukan persetujuan bank itu.

Jalan masuk. Perenggan 136(1)(h) menghendaki setiap bahagian mempunyai jalan masuk yang memuaskan sebagai hak, kecuali bahagian yang sudah mempunyai jalan masuk terus.¹ Bagi tanah pertanian, subseksyen 141(3) membenarkan pihak yang meluluskan mengetepikan syarat itu dalam kes pecah bahagian.¹

Tukar nama dalam geran

Langkah terakhir ialah mendaftarkan perintah di Pejabat Tanah.

Perintah pembahagian didaftarkan sebagai memorial perpindahan, bukan melalui surat cara pindah milik. Bezanya dihuraikan dalam artikel perbezaan turun milik dengan pindah milik.

Apabila lebih daripada seorang waris dinamakan sebagai tuan punya, geran akan menunjukkan pemilikan bersama, melainkan pecah bahagian sudah dibuat. Barulah dari situ seksyen 140 hingga 142 di atas terpakai. Semua pilihan bagi geran yang sudah tertulis ramai nama, termasuk perintah mahkamah apabila buntu, disusun dalam tanah pusaka banyak nama, apa pilihan waris.

Sekiranya tanah itu hendak dijual pula, waris boleh menyelesaikan urusan pusaka dahulu kemudian menjualnya, ataupun memohon perintah jualan semasa bicara lagi. Kesan cukai ke atas jualan itu berlainan antara kedua-dua cara dan ia dihuraikan dalam artikel CKHT harta pusaka, jual rumah selepas turun milik kena cukai ke tak.

Kesimpulan

Tanah pusaka jarang beku kerana undang-undang menghalangnya. Ia beku kerana tiada sesiapa memulakan urusannya, ataupun kerana keluarga tersalah faham tentang apa yang dibenarkan.

Tiga perkara wajar diingat. Waris yang sudah turun milik ialah tuan punya bersama, jadi yang mereka perlukan ialah pecah bahagian dan bukan pecah sempadan. Had dua per lima hektar bagi tanah pertanian tidak terpakai kepada pecah bahagian. Dan seorang tuan punya bersama boleh memohon walaupun yang lain enggan menyertai.

Sebelum memohon, selesaikan cukai tanah yang tertunggak dan dapatkan persetujuan bertulis pemegang gadaian. Dua perkara itu yang paling kerap menghentikan permohonan pada saat akhir.

Keluarga yang mahu menjual tanah itu sedangkan sebahagian waris enggan pula mempunyai pilihan yang lebih awal lagi, iaitu semasa fail masih terbuka di pejabat pusaka kecil dan pilihan itu dihuraikan dalam bolehkah tanah pusaka dijual jika hanya sebahagian waris bersetuju.