Tanah Pusaka Tiada Geran, Apa Perlu Dibuat?

Pendahuluan

Ramai keluarga mendapati perkara ini hanya selepas pengebumian. Arwah memang tinggal di situ, berkebun di situ dan semua orang kampung tahu tanah itu tanah arwah. Tetapi apabila dicari, gerannya tiada.

Perkataan tiada geran sebenarnya merangkumi beberapa keadaan yang sangat berlainan. Ada geran yang wujud tetapi hilang. Ada tanah yang memang milik arwah tetapi geran belum dikeluarkan atas namanya. Ada pula tanah yang tidak pernah menjadi milik arwah walaupun dia mengusahakannya puluhan tahun.

Jawapan kepada soalan apa perlu dibuat bergantung pada keadaan mana yang sedang dihadapi. Artikel ini membantu waris mengenal pasti keadaan itu dahulu, kemudian menunjukkan sama ada tanah itu harta pusaka dan ke mana langkah seterusnya.

Apa yang dikira harta pusaka?

Soalan asasnya bukan sama ada geran itu ada, tetapi sama ada arwah memiliki tanah itu atau mempunyai hak ke atasnya.

Jumhur fuqaha, termasuk mazhab Syafi’i, mentakrifkan harta pusaka atau tarikah sebagai segala harta dan hak yang sabit yang ditinggalkan si mati.¹ Yang masuk ke dalamnya ialah apa yang menjadi milik seseorang semasa hidupnya lalu ditinggalkannya selepas mati, sama ada harta, hak ataupun kepentingan.²

Satu pengecualian penting bagi tajuk ini. Hak memanfaatkan sesuatu yang dimiliki orang lain tidak diwarisi. al-Mawsu’ah al-Fiqhiyyah menyebut contohnya sendiri, iaitu rumah yang didiami seseorang ataupun tanah yang diusahakannya sedangkan tanah itu milik orang lain.³

Jadi geran hanyalah bukti. Yang menentukan ialah pemilikan. Tanah yang memang milik arwah tetap pusaka walaupun gerannya hilang. Tanah yang bukan milik arwah tidak menjadi pusaka walaupun dia mengusahakannya seumur hidup.

Lima keadaan yang disebut tanah tiada geran

Geran ada tetapi hilang atau dipegang orang lain

Ini keadaan yang paling mudah. Hak milik tanah tercatat dalam daftar di pejabat tanah, bukan pada kertas yang disimpan di rumah. Geran yang hilang tidak menghilangkan tanah. Perenggan 166(1)(d) Kanun Tanah Negara membenarkan hakmilik sambungan dikeluarkan apabila dokumen hakmilik keluaran hilang, musnah ataupun ditahan secara salah dan subseksyen 166(2) membenarkan permohonan itu dibuat oleh tuan punya atau sesiapa yang menuntut melalui tuan punya, termasuk waris.⁴

Langkah pertama ialah membeli carian rasmi. Senarai semak petisyen pusaka kecil JKPTG memang menghendaki carian rasmi, dibeli dari Pejabat Tanah Daerah bagi hakmilik HSM, GM dan PM ataupun dari Pejabat Tanah dan Galian Negeri bagi hakmilik HSD, GRN dan PN.⁵ Carian itu mengesahkan bahawa tanah itu memang berdaftar atas nama arwah.

Cara memohon geran gantian, termasuk apabila tuan punya berdaftar sudah meninggal dunia, dihuraikan sepenuhnya dalam prosedur lengkap mohon geran tanah hilang atau rosak.

Tanah atau rumah dibeli tetapi geran belum keluar

Keadaan ini kerap berlaku bagi rumah taman dan rumah pangsa. Arwah sudah membeli dan membayarnya, tetapi geran individu belum dikeluarkan ataupun belum dipindahkan ke atas namanya.

Hak arwah di bawah perjanjian itu ialah harta pusaka, kerana harta pusaka meliputi hak yang sabit dan bukan barang yang berdaftar sahaja.¹ Amalan pejabat pusaka kecil juga mengiktirafnya. Senarai semak Borang A JKPTG menerima Surat Perjanjian Jual Beli atau Daftar Pegangan (Registry of Holding) sebagai ganti salinan geran jika harta itu masih belum mempunyai hakmilik.⁵

Maka kumpulkan perjanjian jual beli, resit bayaran dan surat-menyurat dengan pemaju atau penjual. Dokumen yang perlu disediakan bagi fail pusaka disenaraikan dalam persediaan dokumen wajib di dalam fail pewarisan.

Tanah di bawah hakmilik sementara

Sesetengah waris menyangka tanah arwah tiada geran kerana dokumennya tertulis HSD atau HSM dan bukan geran biasa. Sebenarnya itu memang hakmilik, iaitu hakmilik sementara yang dikeluarkan sebelum tanah itu diukur halus.⁶⁷

Subseksyen 176(2) Kanun Tanah Negara menetapkan hakmilik sementara memberi tuan punya hak yang sama dalam setiap aspek seperti hakmilik muktamad. Bezanya dua sahaja, iaitu sempadannya masih sementara dan tanah itu tidak boleh dipecah sempadan atau dipecah bahagi melainkan kanun memperuntukkan sebaliknya.⁶ PTG Pulau Pinang menyatakan semua urusan urus niaga dan bukan urus niaga boleh dibuat di atas hakmilik sementara tanpa menunggu hakmilik tetap.⁷

Jadi tanah ini pusaka biasa dan boleh dituntut seperti tanah bergeran yang lain. Kekangan pecah bahagi itu pula perlu diambil kira jika waris bercadang memisahkan tanah itu kemudian, sebagaimana dihuraikan dalam tanah pusaka banyak nama, apa pilihan waris.

Tanah Kerajaan yang diusahakan tanpa hak milik

Inilah keadaan yang paling banyak menimbulkan kekecewaan. Arwah membuka tanah itu, menanam getah atau padi dan mendirikan rumah, tetapi tidak pernah mendapat hak milik.

Subseksyen 78(3) Kanun Tanah Negara menetapkan pemberian milik tanah Kerajaan hanya berkuat kuasa apabila dokumen hakmilik didaftarkan. Walaupun permohonan itu sudah diluluskan Pihak Berkuasa Negeri, tanah itu kekal tanah Kerajaan sehingga pendaftaran dibuat.⁸

Maknanya tanah itu tidak pernah menjadi milik arwah, jadi ia tidak boleh difaraidkan. Kedudukan ini sama dengan kaedah fiqh di atas, iaitu hak mengusahakan tanah milik pihak lain tidak diwarisi.³ Waris yang mahu meneruskannya perlu memohon atas nama sendiri dan itu permohonan baharu, bukan pewarisan. Kes sebenar dan kedudukan kaedah ihya al-mawat dalam fiqh dihuraikan dalam tanah usaha arwah atuk, pusaka atau hak milik baru.

Jika arwah sudah memohon dan permohonannya diluluskan tetapi hakmilik belum didaftarkan ketika dia meninggal dunia, tanah itu masih tanah Kerajaan mengikut subseksyen yang sama.⁸ Waris perlu bertanya terus kepada Pejabat Tanah tentang kedudukan permohonan itu sebelum membuat apa-apa anggapan.

Tanah yang diduduki dengan lesen pendudukan sementara

Lesen Pendudukan Sementara atau TOL membenarkan seseorang menduduki tanah Kerajaan, tanah lombong atau tanah rizab buat sementara.⁹ Ia lesen, bukan hak milik.

Seksyen 68 menetapkan lesen itu tidak boleh diserah hak dan tamat pada kematian pemegangnya.⁹ Jadi ia tidak dimasukkan ke dalam petisyen pusaka. Keluarga yang mahu terus menduduki tanah itu perlu memohon lesen baharu atas nama sendiri. Huraian lanjutnya ada dalam apakah jenis-jenis tanah di Semenanjung Malaysia.

Tanah adat mempunyai peraturan sendiri

Kanun Tanah Negara sendiri menyatakan bahawa ia tidak menjejaskan undang-undang yang berkaitan dengan pegangan adat.¹⁰ Jadi tanah adat tidak boleh dinilai dengan kaedah biasa di atas sahaja.

Negeri Sembilan. Bahagian III Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 terpakai di daerah Jelebu, Kuala Pilah, Rembau dan Tampin. Harta yang menjadi harta adat (customary estate) di bawah Customary Tenure Enactment tidak dikira sebagai pusaka bagi maksud bahagian itu. Pusaka ahli suku pula dianggap pusaka kecil walau berapa pun nilainya.¹¹ Perenggan 24(a) menetapkan bahawa tanah yang didapati tanah adat pusaka nenek moyang, walaupun tidak didaftarkan sebagai tanah adat, diturunkan kepada waris perempuan menurut adat.¹¹ Bila tanah adat diturunkan ikut adat dan bila ia dibahagi ikut faraid dihuraikan dalam artikel tanah adat Negeri Sembilan, ikut faraid atau adat perpatih.

Sabah. Land Ordinance Sabah mengiktiraf customary tenure, iaitu pemilikan sah oleh anak negeri melalui pendudukan atau pengusahaan berterusan selama tiga tahun berturut-turut atau lebih, ataupun melalui hakmilik. Hak itu digambarkan sebagai hak guna dan duduk yang kekal, boleh diwarisi dan boleh dipindahkan. Anak negeri yang memegangnya tanpa dokumen hakmilik boleh diperintahkan mengambil hakmilik dalam Native Title Register.¹² Jadi di Sabah, ketiadaan geran tidak semestinya bermakna tiada hak yang boleh diwarisi. Pewarisan tanah anak negeri dan jenis hakmilik di Sabah dihuraikan dalam apakah jenis-jenis geran tanah di Sabah.

Apa yang waris perlu buat dahulu?

Langkah pertama sama bagi semua keadaan, iaitu pastikan status tanah itu di Pejabat Tanah dan jangan bergantung pada ingatan keluarga. Bawa apa sahaja dokumen yang ada seperti resit cukai tanah lama, surat perjanjian, surat kelulusan ataupun lesen. Minta pejabat itu menyemak rekodnya.

Selepas itu jalannya berpecah dua. Jika tanah itu memang milik arwah, sama ada bergeran, berhakmilik sementara ataupun dibeli dengan perjanjian, ia dimasukkan ke dalam petisyen pusaka bersama harta lain. Jika tanah itu bukan milik arwah, iaitu tanah Kerajaan yang diusahakan ataupun tanah TOL, ia tidak dimasukkan ke dalam petisyen dan yang tinggal hanyalah permohonan baharu atas nama waris sendiri.

Bezakan dua perkara itu dari awal. Keluarga yang memasukkan tanah Kerajaan ke dalam senarai harta pusaka, ataupun bertelagah tentang siapa yang berhak mewarisinya, sedang bertelagah tentang sesuatu yang tidak pernah menjadi milik arwah.

Kesimpulan

Tanah pusaka tiada geran bukan satu keadaan, tetapi beberapa. Geran yang hilang boleh diganti dan tanahnya tetap pusaka. Rumah yang dibeli tetapi gerannya belum keluar tetap pusaka dan boleh dituntut dengan perjanjian jual beli. Hakmilik sementara memang hakmilik yang sah.

Yang bukan pusaka ialah tanah Kerajaan yang diusahakan tanpa hak milik dan tanah TOL, kerana arwah tidak pernah memilikinya. Kanun Tanah Negara dan fiqh sampai kepada jawapan yang sama, iaitu hak mengusahakan tanah milik pihak lain tidak diwarisi.

Tanah adat di Negeri Sembilan dan Sabah pula mempunyai peraturannya sendiri. Mulakan dengan menyemak status tanah di Pejabat Tanah, kemudian barulah tentukan sama ada ia masuk ke dalam petisyen pusaka atau perlu dipohon semula.