Cara-Cara dan Panduan Lengkap Pindah Milik Borang 14A

Pendahuluan

Ramai yang menyangka tanah bertukar tangan sebaik sahaja bayaran dijelaskan atau sebaik sahaja kunci diserahkan. Dalam sistem tanah Malaysia sangkaan itu salah. Hak milik tanah hanya berpindah apabila pindah milik itu didaftarkan di pejabat tanah. Pendaftaran itu pula hanya boleh berlaku melalui satu instrumen yang ditetapkan, iaitu Borang 14A.

Artikel ini menerangkan apa yang diperuntukkan oleh Kanun Tanah Negara berkenaan borang tersebut, kemudian membawa pembaca melalui setiap muka surat borang itu satu demi satu.

Apa Itu Pindah Milik Tanah Mengikut KTN?

Seksyen 215 Kanun Tanah Negara bertajuk Form, and effect generally, of transfer of land. Tajuknya sendiri sudah memberitahu dua perkara yang dikandunginya, iaitu bentuk borang yang wajib digunakan serta kesan pindah milik itu.¹

The transfer under this Act of any alienated land shall be effected by an instrument in Form 14A.

Maksudnya, pindah milik tanah berimilik di bawah kanun ini hendaklah dilaksanakan melalui suatu instrumen dalam Borang 14A. Perkataan shall menjadikannya wajib, jadi tiada bentuk lain yang boleh menggantikannya.

Subseksyen keduanya pula menjawab soalan yang paling kerap ditanya, iaitu bilakah tanah itu benar-benar bertukar tangan.¹

The title of the transferor shall pass to and vest in the transferee upon the registration of any such transfer, together also with the benefit of any registered interests then enjoyed with the land.

Hak milik pemindah berpindah kepada penerima apabila pindah milik itu didaftarkan, bukan apabila perjanjian ditandatangani mahupun apabila wang dibayar. Selagi pendaftaran belum berlaku, tanah itu masih secara undang-undang dimiliki oleh pemilik asal.

Perlu diketahui juga bahawa penerima tidak menerima tanah itu dalam keadaan bersih. Subseksyen ketiga menetapkan bahawa penerima memegang tanah itu tertakluk kepada pajakan, gadaian atau kepentingan berdaftar yang masih wujud pada masa pindah milik didaftarkan, serta tertakluk kepada segala syarat dan sekatan kepentingan yang terpakai ke atas tanah itu.¹

Borang yang sama dipakai tiga seksyen

Borang 14A bukan khusus untuk tanah sahaja. Seksyen 217 menetapkan borang yang sama bagi pindah milik syer tak dibahagi dalam tanah berimilik, iaitu keadaan yang biasa berlaku apabila sebidang tanah dimiliki beberapa orang secara bersama. Seksyen 218 pula menetapkan borang yang sama bagi pindah milik pajakan.²

Satu perbezaan patut diingat. Pindah milik gadaian tidak menggunakan Borang 14A. Subseksyen 218(2) menetapkan Borang 14B baginya. Tersalah borang bermakna permohonan akan ditolak di kaunter.²

Mengapa Borang 14A Penting?

Borang 14A ialah bukti rasmi pemindahan hak milik. Tanpanya tiga perkara tidak dapat berlaku. Pembeli ataupun penerima hibah belum lagi menjadi pemilik yang sah di sisi undang-undang. Pejabat tanah tidak akan mengiktiraf pertukaran nama dalam geran. Sebarang urusan lanjutan seperti gadaian, pindah milik seterusnya ataupun pewarisan juga tidak boleh dibuat, kerana orang yang hendak berurusan itu masih bukan tuan punya berdaftar.

Bagi urusan pusaka, perkara ini membawa kesan yang praktikal. Perintah pembahagian daripada pejabat tanah menentukan siapa yang berhak, tetapi nama waris hanya masuk ke dalam geran selepas instrumen pindah milik didaftarkan.

Tatacara Mengisi Borang 14A

Langkah pertama, mendapatkan borang

Borang ini boleh diperoleh secara percuma di mana-mana Pejabat Tanah dan Galian, ataupun dimuat turun daripada laman web rasmi pejabat tanah.

Nota penting. Gunakan pen berdakwat hitam sahaja. Penggunaan pen selain dakwat hitam boleh menyebabkan borang ditolak di kaunter.

Langkah kedua, maklumat pemilik asal

Muka surat pertama meminta nama penuh, nombor kad pengenalan serta alamat pemilik asal. Selepas itu barulah dinyatakan kategori balasan, iaitu sebab pemindahan hak milik itu dibuat.

Terdapat tiga kategori yang lazim. Yang pertama ialah jual beli. Jumlah harga jualan dimasukkan dalam ruang RM yang disediakan. Yang kedua ialah pemberian kasih sayang, iaitu pindah milik antara ahli keluarga. Kategori inilah yang membawa pelepasan duti setem, serta butirannya diterangkan di bawah. Yang ketiga ialah pemegang amanah, iaitu apabila pemilik baharu hanya memegang hak milik bagi pihak penerima yang sebenar, contohnya dalam perjanjian amanah ataupun hibah amanah.

Tarikh dan tandatangan hendaklah dikosongkan pada peringkat ini, kerana kedua-duanya akan disahkan di hadapan pegawai pejabat tanah semasa penyerahan.

Langkah ketiga, pengesahan kedua-dua pihak

Bahagian atas muka surat kedua diisi dengan maklumat pemilik asal, iaitu nama, nombor kad pengenalan serta alamat. Bahagian bawahnya pula untuk maklumat pemilik baharu. Sekiranya terdapat lebih daripada seorang pemilik baharu, ruangan tambahan diisi mengikut format Kami.

Muka surat ketiga mengulangi pengesahan itu bagi pemilik baharu. Nama serta nombor kad pengenalannya dimasukkan, manakala tandatangannya akan disahkan di hadapan pegawai pejabat tanah.

Langkah keempat, butiran tanah

Bahagian ini diisi berdasarkan maklumat dalam geran tanah itu sendiri. Butiran yang perlu disalin ialah nama bandar, pekan ataupun mukim, nombor lot atau petak, jenis serta nombor hak milik, bahagian tanah sekiranya ada, serta akhirnya keluasan berserta jenis pegangan sama ada pegangan bebas ataupun pajakan.

Pastikan setiap butiran sepadan dengan geran asal. Perbezaan kecil pada nombor lot atau jenis hak milik sudah cukup untuk menyebabkan permohonan ditolak semasa pendaftaran.

Pelepasan duti setem kasih sayang

Ramai menyangka pemberian kasih sayang bermakna tiada duti setem langsung. Sangkaan itu hanya separuh benar, kerana sebenarnya terdapat dua perintah yang berlainan dan layanannya tidak sama.

Bagi pindah milik antara ibu bapa dengan anak, ataupun antara datuk nenek dengan cucu, perintah yang terpakai ialah Perintah Duti Setem (Pengecualian) (No. 3) 2023. Perintah itu dibuat di bawah subseksyen 80(1) Akta Setem 1949 dan disifatkan mula berkuat kuasa pada 1 April 2023.³

Pengecualiannya tidak menyeluruh. Ia dihadkan kepada duti ke atas satu juta ringgit yang pertama daripada nilai pasaran harta itu. Bagi baki yang melebihi satu juta ringgit, duti tetap dikenakan pada kadar biasa tetapi dikurangkan separuh. Dua syarat lagi dikenakan, iaitu surat cara itu mesti dilaksanakan pada atau selepas 1 April 2023, serta penerimanya mesti seorang warganegara Malaysia.³

Jadual perintah itu menyenaraikan empat pasangan sahaja, iaitu ibu bapa kepada anak, anak kepada ibu bapa, datuk nenek kepada cucu, serta cucu kepada datuk nenek. Perhatikan bahawa suami isteri tiada dalam senarai itu.³

Ketiadaan suami isteri dalam jadual itu bukan bermakna mereka tidak mendapat apa-apa pelepasan. Ia bermakna pelepasan mereka datang daripada perintah yang lain dan bukan daripada perintah 2023 ini.³

Oleh sebab kadar serta syarat bagi pindah milik antara suami isteri ditetapkan oleh perintah yang berasingan dan perintah begitu memang dipinda dari semasa ke semasa, kadar yang tepat patut disemak dengan pejabat duti setem ataupun peguam pada tarikh urusan itu hendak dilaksanakan. Yang pasti daripada teks perintah 2023 ialah had satu juta ringgit serta syarat warganegara itu terpakai kepada empat pasangan dalam jadualnya sahaja.³

Dokumen Sokongan Diperlukan

Semasa menyerahkan Borang 14A di pejabat tanah, beberapa dokumen perlu disediakan bersama. Geran hak milik tanah dibawa dalam bentuk asal berserta salinannya. Salinan kad pengenalan pemilik asal serta penerima juga diperlukan. Sekiranya pindah milik itu melalui transaksi jual beli, perjanjian jual beli perlu disertakan. Surat kuasa wakil disertakan sekiranya urusan itu diuruskan oleh wakil. Akhir sekali, resit bayaran duti setem daripada Lembaga Hasil Dalam Negeri perlu ditunjukkan.

Proses Di Pejabat Tanah

Di kaunter, borang berserta dokumen sokongan akan disemak oleh pegawai pejabat tanah. Tandatangan pemilik asal serta penerima kemudian disahkan di hadapan pegawai berkenaan. Inilah sebabnya ruangan tandatangan tidak boleh diisi lebih awal. Setelah pindah milik itu didaftarkan, hak milik berpindah mengikut seksyen 215(2), lalu geran dikemas kini atas nama pemilik baharu.¹

Ringkasan Kegunaan Istilah dalam Borang 14A

Istilah	Maksud dan tujuan	Catatan
Jual Beli	Pemindahan hak milik dengan bayaran	Duti setem penuh dikenakan
Pemberian Kasih Sayang	Pindah milik antara ahli keluarga	Ibu bapa dengan anak serta datuk nenek dengan cucu dikecualikan bagi satu juta ringgit yang pertama. Suami isteri di bawah perintah yang berasingan
Pemegang Amanah	Pemindahan atas dasar amanah atau hibah amanah	Perlu dokumen tambahan seperti surat amanah atau hibah amanah

Kesimpulan

Borang 14A ialah dokumen utama dalam setiap urusan pindah milik tanah. Sama ada pemindahan itu melalui jual beli, pemberian kasih sayang ataupun amanah, borang ini mesti dilengkapkan dengan betul kemudian didaftarkan di pejabat tanah.

Satu perkara patut diingat melebihi yang lain. Seksyen 215(2) meletakkan peralihan hak milik pada saat pendaftaran, bukan pada saat perjanjian atau bayaran. Selagi borang itu belum didaftarkan, pemilik asal masih pemilik di sisi undang-undang, dengan segala risiko yang datang bersamanya. Kerana itu kesilapan kecil pada borang bukan sekadar menyebabkan kelewatan, tetapi memanjangkan tempoh tanah itu berada atas nama orang yang sepatutnya sudah melepaskannya.¹

Borang 14A hanya terpakai kepada tanah berimilik di Semenanjung. Jenis hak milik di Sabah dan kesannya kepada pemindahan dihuraikan dalam apakah jenis-jenis geran tanah di Sabah. Sebab urusan tukar nama tersekat bertahun-tahun pula dihuraikan dalam kenapa harta pusaka masih belum selesai.

Panduan medan demi medan bagi borang itu, berserta senarai orang yang boleh mengesahkan pelaksanaannya, ada dalam cara-cara mengisi Borang 14A.