Cara-Cara Mengisi Borang 14A untuk Pindah Milik Hartanah

Pendahuluan

Borang 14A ialah surat cara yang memindahkan hakmilik tanah daripada satu pihak kepada pihak yang lain. Ia borang yang pendek, tetapi medannya rapat dan kesilapan kecil menyebabkan ia ditolak di kaunter.

Artikel ini melihat borang itu medan demi medan, berserta syarat pelaksanaan dan pengesahannya. Konsep pindah milik secara keseluruhan pula dihuraikan dalam panduan lengkap pindah milik Borang 14A.

Sebelum medan pertama diisi, satu semakan perlu dibuat.

Semak dahulu sama ada 14A memang borangnya

Bagi pembaca laman ini, semakan ini yang paling kerap menjimatkan masa.

Waris yang menerima tanah daripada harta pusaka tidak menggunakan Borang 14A. Perpindahan itu dipanggil turun milik dan ia berjalan di bawah seksyen 346 hingga 348 Kanun Tanah Negara, iaitu peralihan kepada wakil diri si mati ataupun pendaftaran mengikut perintah pembahagian pusaka kecil.

¹

Borang 14A ialah pindah milik, iaitu urus niaga antara pihak yang masih hidup. Subseksyen 215(1) menyatakannya dengan ringkas, iaitu pindah milik mana-mana tanah berimilik hendaklah disempurnakan melalui surat cara dalam Borang 14A. ²

Borang 14A menjadi relevan kepada keluarga pusaka pada peringkat selepas turun milik selesai. Contohnya apabila seorang waris hendak memindahkan bahagiannya kepada waris yang lain, ataupun apabila waris bersama hendak menjual tanah itu kepada pembeli.

Beza kedua-duanya dihuraikan dengan lebih lanjut dalam perbezaan turun milik dengan pindah milik.

Satu lagi perkara kecil tetapi berbaloi dibetulkan. Nama aktanya kini Kanun Tanah Negara (Akta 828) selepas semakan 2020, bukan Kanun Tanah Negara 1965.

Apakah itu Borang 14A?

Borang 14A ialah salah satu borang dalam Jadual Pertama Kanun Tanah Negara. Subseksyen 207(1) menetapkan setiap surat cara yang menyempurnakan apa-apa urus niaga hendaklah dalam borang yang ditetapkan bagi urus niaga itu.

²

Proviso kepada subseksyen yang sama membenarkan borang itu dipakai dengan penyesuaian, pengubahan ataupun penambahan yang perlu mengikut sifat pihak ataupun keadaan kes, selagi pengubahan itu bukan pada perkara yang bersifat penting. ²

Ertinya borang itu boleh diubah suai sedikit, tetapi isinya tidak boleh diubah.

Cara mendapatkan borang itu

Borang 14A boleh diperoleh di Pejabat Tanah tempat tanah itu didaftarkan. Peguam yang menguruskan urus niaga lazimnya menyediakannya sendiri.

Perkara yang lebih penting daripada tempat mendapatkannya ialah memastikan salinan yang dipakai ialah borang semasa, kerana borang lama yang masih beredar dalam salinan digital kadangkala tidak sepadan dengan susunan medan yang diterima kaunter.

Maklumat pemberi milik dan penerima milik

Subseksyen 208(1) menetapkan apa yang wajib dinyatakan bagi setiap pihak dan senarainya lebih ketat daripada yang disangka.

Medan	Apa yang dikehendaki	Peruntukan
Nama penuh dan alamat setiap pihak	Wajib bagi setiap orang yang menuntut di bawah surat cara itu	Perenggan 208(1)(a)
Pekerjaan ataupun taraf perkahwinan	Wajib apabila ia sesuai bagi keadaan itu	Perenggan 208(1)(a)
Alamat di dalam Malaysia	Wajib apabila alamat yang diberi berada di luar Persekutuan, bagi penyampaian notis	Perenggan 208(1)(b)
Bahagian setiap penerima	Wajib apabila tanah dipindahkan kepada dua orang atau lebih sebagai tuan punya bersama	Perenggan 208(1)(c)

Jadual ini disalin daripada subseksyen 208(1). ²

Dua baris terakhir itu yang paling kerap tersilap.

Baris ketiga menjejaskan waris yang tinggal di luar negara. Alamat luar negara sahaja tidak memadai, kerana surat cara itu mesti mengandungi satu alamat di dalam Malaysia untuk menerima notis.

Baris keempat pula medan yang membawa pecahan faraid ke atas geran. Apabila tanah dipindahkan kepada beberapa orang sekali gus, bahagian setiap seorang mesti dinyatakan dalam surat cara itu. Bahagian yang tidak dinyatakan bermakna pendaftar tidak tahu berapa yang hendak dicatatkan pada hakmilik.

Penerima milik yang bukan orang perseorangan

Apabila penerima milik ialah syarikat, nama dan nombor pendaftaran syarikat dinyatakan sebagaimana ia tercatat dalam daftar syarikat.

Pelaksanaan oleh perbadanan pula berlainan daripada orang perseorangan. Subseksyen 210(3) menetapkan ia disempurnakan mengikut cara yang dibenarkan oleh perlembagaan syarikat itu ataupun mana-mana undang-undang yang berkuat kuasa. ²

Proviso kepada subseksyen itu memberi satu jalan yang selamat. Surat cara yang membawa meterai syarikat, berserta pernyataan yang ditandatangani setiausaha atau pegawai tetap syarikat dan seorang ahli lembaga pengarah bahawa meterai itu dibubuh di hadapan mereka, disifatkan secara muktamad telah disempurnakan dengan sewajarnya, memihak kepada pembeli. ²

Butiran tanah yang dituntut

Butiran tanah disalin daripada dokumen hakmilik itu sendiri, bukan daripada ingatan ataupun daripada bil cukai.

Yang biasanya diperlukan ialah nombor hakmilik, nombor lot, mukim atau bandar, daerah dan negeri, serta keluasan tanah. Carian rasmi yang dibeli di Pejabat Tanah ialah cara yang paling selamat untuk mengesahkan butiran itu sebelum borang diisi, kerana ia memaparkan keadaan hakmilik pada hari carian itu dibuat.

Carian itu juga mendedahkan perkara yang menjejaskan urus niaga, contohnya kaveat, gadaian ataupun sekatan kepentingan.

Balasan, iaitu harga atau pemberian

Medan balasan menyatakan apa yang diberikan sebagai pertukaran. Bagi jual beli, ia harga yang dipersetujui. Bagi pemberian tanpa balasan seperti hibah, ia dinyatakan sebagai pemberian kasih sayang.

Apa yang ditulis di medan ini menentukan layanan duti setemnya, jadi ia bukan medan yang boleh diisi sambil lewa. Pelepasan duti setem bagi pindah milik kasih sayang antara keluarga dihuraikan dalam panduan lengkap pindah milik Borang 14A.

Pelaksanaan, iaitu tandatangan atau cap ibu jari

Subseksyen 210(1) menetapkan surat cara disempurnakan oleh setiap pihak, ataupun oleh orang yang bertindak bagi pihaknya di bawah surat kuasa wakil yang sah, di bawah undang-undang bertulis, ataupun atas perintah mahkamah.

²

Bagi orang perseorangan, subseksyen 210(2) menetapkan pelaksanaan itu terdiri daripada menandatanganinya ataupun membubuh cap ibu jarinya. ² Cap ibu jari diterima sepenuhnya dan ini berguna bagi pemilik yang sudah lanjut usia ataupun yang tidak boleh menulis.

Satu had perlu diketahui. Subseksyen 210(4) menyatakan bahawa menandatangani tidak termasuk membuat tanda. ² Jadi tanda pangkah bukan tandatangan dan cap ibu jari yang betul perlu dipakai sebagai gantinya.

Pengesahan dan siapa yang boleh mengesahkan

Bahagian ini kerap disalahfahami sebagai menandatangani di hadapan saksi biasa. Ia bukan begitu.

Subseksyen 211(1) menetapkan setiap pelaksanaan oleh orang perseorangan hendaklah disahkan oleh salah seorang pegawai atau orang yang dinyatakan dalam Jadual Kelima. ²

Bagi Semenanjung Malaysia, Jadual Kelima menyenaraikan enam sahaja.

Pengesah yang diterima di Semenanjung Malaysia
Majistret
Pengarah Tanah Negeri
Pendaftar
Pentadbir Tanah
Peguam bela dan peguam cara
Notari awam

Senarai ini disalin daripada perenggan 1(1) Jadual Kelima. ²

Ertinya frasa pegawai Pejabat Tanah secara umum tidak tepat. Yang tersenarai ialah Pentadbir Tanah, Pendaftar dan Pengarah Tanah Negeri, bukan sebarang pegawai di pejabat itu.

Klausa pengesahannya pula bukan ayat bebas. Subseksyen 211(2) menetapkan klausa itu mengikut Borang 13B dan kedudukannya sebaik selepas pelaksanaan yang berkaitan dengannya. ² Subseksyen 211(3) menghendaki pengesah menandatangani klausa itu serta mengesahkan tandatangannya dengan meterai jawatan jika dia mempunyainya. ²

Satu pengecualian wujud. Proviso kepada subseksyen 211(1) menyatakan keperluan pengesahan itu tidak terpakai kepada pelaksanaan oleh Pengarah Tanah Negeri, Pendaftar, Pentadbir Tanah, ataupun pegawai Mahkamah. ²

Pengesahan bagi pihak yang berada di luar negara

Waris yang tinggal di luar negara tidak perlu pulang semata-mata untuk menandatangani Borang 14A.

Jadual Kelima menyenaraikan pegawai yang boleh mengesahkan pelaksanaan di beberapa negara, iaitu India, Pakistan, Singapura, Sri Lanka dan Brunei Darussalam, antaranya Pendaftar Mahkamah Tinggi, Majistret, notari awam yang mempunyai meterai rasmi, serta pegawai diplomatik dan pegawai konsular Malaysia. ²

Bagi negara yang tidak tersenarai, pegawai diplomatik atau konsular Malaysia di negara itu ialah jalan yang lazim dirujuk. Pejabat Tanah yang berkenaan patut ditanya terlebih dahulu, kerana penolakan pada peringkat kaunter selepas dokumen dihantar dari luar negara mahal kosnya.

Urusan pusaka bagi waris di luar negara secara keseluruhan dihuraikan dalam prosedur urusan pusaka bagi waris di luar negara.

Duti setem dan fi pendaftaran

Duti setem bukan perkara jika berkenaan. Surat cara pindah milik dikenakan duti setem dan yang berubah hanyalah kadarnya serta sama ada apa-apa pelepasan terpakai.

Fi pendaftaran pula dikenakan Pejabat Tanah mengikut jadual fi negeri berkenaan. Kedua-duanya berasingan dan kedua-duanya perlu dijelaskan sebelum pendaftaran boleh diteruskan.

Dokumen sokongan yang diserahkan

Dokumen yang lazimnya diserahkan bersama Borang 14A ialah dokumen hakmilik keluaran, salinan kad pengenalan kedua-dua pihak, perjanjian jual beli sekiranya ada, borang serta resit duti setem dan carian rasmi yang terkini.

Dokumen hakmilik keluaran itu memang perlu dikemukakan, jadi urusan ini tidak dapat diteruskan sekiranya geran asal hilang. Cara menggantikannya dihuraikan dalam prosedur mohon geran tanah hilang atau rosak.

Sekiranya salah satu pihak bertindak melalui wakil, salinan surat kuasa wakil yang sah turut diperlukan, kerana subseksyen 210(1) hanya menerima pelaksanaan sedemikian apabila surat kuasa itu sah. ²

Bila hakmilik benar-benar bertukar?

Perkara ini wajar dinyatakan dengan tepat kerana ramai menganggap urusan sudah selesai sebaik borang ditandatangani.

Subseksyen 215(2) menetapkan hakmilik pemberi milik berpindah dan terletak hak pada penerima apabila pindah milik itu didaftarkan, berserta faedah apa-apa kepentingan berdaftar yang dinikmati bersama tanah itu. ²

Sebelum pendaftaran, tanah itu masih atas nama pemberi milik walaupun borang sudah ditandatangani, disahkan dan diserahkan.

Satu lagi perkara yang perlu diketahui penerima. Subseksyen 215(3) menetapkan dia memegang tanah itu tertakluk kepada apa-apa pajakan, gadaian ataupun kepentingan berdaftar lain yang masih wujud pada masa pindah milik didaftarkan, serta semua syarat dan sekatan kepentingan yang terpakai. ²

Ertinya gadaian bank tidak hilang kerana nama bertukar. Ia berpindah bersama tanah itu.

Kesimpulan

Semakan pertama bukan pada medan borang, tetapi pada sama ada Borang 14A memang borang yang betul. Waris yang menerima tanah daripada harta pusaka melalui turun milik di bawah seksyen 346 dan 348 tidak menggunakannya.

Apabila 14A memang borangnya, tiga medan wajar disemak dua kali. Bahagian setiap penerima apabila tanah dipindahkan kepada lebih seorang, alamat di dalam Malaysia bagi pihak yang tinggal di luar negara dan klausa pengesahan yang mesti mengikut Borang 13B.

Pengesahan pula hanya boleh dibuat oleh enam orang yang tersenarai dalam Jadual Kelima bagi Semenanjung. Bagi yang berada di luar negara, notari awam bermeterai rasmi serta pegawai diplomatik dan konsular Malaysia termasuk dalam senarai itu.

Dan hakmilik hanya bertukar apabila pindah milik itu didaftarkan, bukan apabila ia ditandatangani.

Allahu a’lam.