Rumah Pusaka Milik Siapa? Hak Waris yang Tinggal, Sewa dan Jualan

Pendahuluan

Rumah ialah harta yang paling kerap ditinggalkan arwah dan paling kerap menjadi punca perbalahan. Selalunya seorang anak masih tinggal di situ bersama keluarganya. Adik-beradik yang lain tinggal jauh dan lama-kelamaan mula bertanya. Rumah ini sebenarnya milik siapa? Bolehkah dia terus tinggal percuma? Kalau rumah itu disewakan, sewanya untuk siapa?

Artikel ini menjawab soalan pemilikan itu dari sudut hukum. Ia bermula dengan siapa pemilik rumah sebelum ia dibahagi, kemudian izin untuk tinggal, sewa yang perlu dibayar, pembahagian hasil sewa dan siapa menanggung kos rumah. Cara membahagikan rumah itu sendiri, sama ada dijual, diambil seorang waris ataupun dimasukkan semua nama ke dalam geran, sudah dihuraikan dalam cara pembahagian rumah secara faraid.

Rumah itu milik siapa selepas kematian?

Rumah yang ditinggalkan arwah menjadi milik semua waris bersama-sama, mengikut bahagian faraid masing-masing. Al-Quran menegaskan bahawa setiap waris ada bahagiannya, sama ada harta itu sedikit atau banyak.¹

لِّلرِّجَالِ نَصِيبٌ مِّمَّا تَرَكَ ٱلْوَٰلِدَانِ وَٱلْأَقْرَبُونَ وَلِلنِّسَآءِ نَصِيبٌ مِّمَّا تَرَكَ ٱلْوَٰلِدَانِ وَٱلْأَقْرَبُونَ مِمَّا قَلَّ مِنْهُ أَوْ كَثُرَ ۚ نَصِيبًا مَّفْرُوضًا

“Orang-orang lelaki ada bahagian pusaka dari peninggalan ibu bapa dan kerabat, dan orang-orang perempuan pula ada bahagian pusaka dari peninggalan ibu bapa dan kerabat, sama ada sedikit atau banyak dari harta yang ditinggalkan itu; iaitu bahagian yang telah diwajibkan (dan ditentukan oleh Allah).”

Pemilikan itu berlaku sejak kematian, bukan sejak nama waris masuk ke dalam geran. Mazhab Syafi’i berpendapat hutang arwah yang terikat pada harta pusaka tidak menghalang harta itu berpindah kepada waris. Sebab itu hasil yang terbit daripada harta itu selepas kematian dikira berlaku dalam milik waris.²

Namun rumah itu belum bebas sepenuhnya. Belanja jenazah, hutang dan wasiat mesti diselesaikan dahulu, barulah baki harta dibahagi mengikut faraid.³ Jika arwah meninggalkan hutang, rumah itu tidak semestinya perlu dijual. Waris boleh menahan rumah itu dan melunaskan hutang arwah dengan wang mereka sendiri. Perkara ini tiada khilaf.² Turutan hak itu dihuraikan dalam lima hak yang perlu diselesaikan sebelum faraid, manakala rumah yang masih dalam pinjaman bank dibincangkan dalam MRTA, MRTT dan harta dalam gadaian.

Satu perkara perlu dipastikan sebelum semua ini, iaitu rumah itu memang milik arwah. Rumah yang didaftarkan atas nama isteri bukan pusaka suami walaupun suami yang membayarnya, seperti yang dijelaskan dalam kes pusaka rumah atas nama isteri. Rumah yang dibina atas tanah orang lain pula menimbulkan persoalan yang berlainan. Ia dibincangkan dalam hak milik tanah dan rumah atas tanah orang lain.

Apa maksud milik bersama yang tidak berbahagi?

Fiqh menamakan pemilikan ini syirkah al-milk, iaitu tetapnya hak dalam sesuatu bagi dua orang atau lebih secara bercampur yang tidak berbahagi.⁴ Rumah yang diwarisi termasuk dalam takrif itu dengan jelas.⁵

Maknanya tiada waris yang memiliki bilik tertentu, dapur atau halaman. Setiap inci rumah itu dimiliki bersama mengikut kadar bahagian. Anak lelaki yang mewarisi 14/32 memiliki 14/32 daripada setiap bahagian rumah, bukan 14/32 daripada keluasan yang dipilihnya.

Akibatnya penting. Setiap waris dianggap orang asing terhadap bahagian waris yang lain. Dia tiada milik ke atas bahagian itu dan tiada kuasa mengurusnya.⁵

Bagaimana Kanun Tanah Negara melihatnya?

Selepas rumah itu didaftarkan atas nama waris, mereka menjadi tuan punya bersama, iaitu memegang tanah itu dalam bahagian tak terbahagi.⁶

Dua peruntukan dalam seksyen 343 Kanun Tanah Negara wajar diketahui. Pertama, bahagian tuan punya bersama dianggap sama banyak melainkan kadar yang berlainan dinyatakan dalam memorial pendaftaran. Jadi kadar faraid yang tidak dicatat boleh membuatkan semua nama dianggap memiliki bahagian yang sama. Kedua, selagi pemilikan bersama itu berterusan, setiap tuan punya bersama berhak memiliki dan menikmati keseluruhan tanah itu.⁶

Peruntukan kedua itu tidak bermakna seorang waris boleh mengambil manfaat bahagian orang lain tanpa izin. Seksyen itu menetapkan hak setiap tuan punya untuk berada di atas tanahnya. Ia tidak menyentuh soal bayaran sesama tuan punya bersama. Soal halal dan haram mengambil manfaat bahagian waris lain dijawab oleh hukum syarak di bawah.

Perlukah izin waris lain untuk tinggal di rumah pusaka?

Perlu. Harta yang dikongsi tidak boleh diurus oleh salah seorang pemiliknya melainkan dengan izin pemilik yang lain.⁷ Para fuqaha berpendapat seorang rakan kongsi tidak boleh memanfaatkan harta bersama tanpa izin rakannya, kerana tanpa izin perbuatan itu menjadi ghasab (menguasai harta orang lain secara salah).⁸

Izin itu tidak semestinya bertulis. Izin mengikut kebiasaan juga diambil kira.⁸ Contohnya adik-beradik yang tahu abang mereka tinggal di rumah itu bersama ibu dan tidak pernah membantah, malah bersetuju dia menjaga rumah itu, biasanya sudah memberi izin.

Asasnya larangan memakan harta orang lain dengan jalan yang salah, kecuali dengan persetujuan bersama.⁹

يَـٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُوا۟ لَا تَأْكُلُوٓا۟ أَمْوَٰلَكُم بَيْنَكُم بِٱلْبَـٰطِلِ إِلَّآ أَن تَكُونَ تِجَـٰرَةً عَن تَرَاضٍ مِّنكُمْ

“Wahai orang-orang yang beriman, janganlah kamu makan (gunakan) harta-harta kamu sesama kamu dengan jalan yang salah (tipu, judi dan sebagainya), kecuali dengan jalan perniagaan yang dilakukan secara suka sama suka di antara kamu”

Hukum yang sama bagi wang tunai dan harta lain dihuraikan dalam artikel hukum menggunakan harta pusaka sebelum dibahagi.

Balu arwah berada dalam kedudukan yang khusus. Menurut pandangan al-azhar dalam mazhab Syafi’i, perempuan dalam iddah kematian berhak mendapat tempat tinggal. Tempat tinggal itu ditanggung harta peninggalan arwah.¹⁰ Butirannya ada dalam tempat tinggal isteri dalam tempoh iddah selepas kematian suami dan apakah hak isteri selepas kematian suami. Selepas iddah tamat, kedudukan balu sama seperti waris yang lain, iaitu pemilik bersama mengikut bahagian faraidnya.

Wajibkah waris yang tinggal membayar sewa?

Jawapannya bergantung kepada izin yang diberikan. Mazhab Syafi’i mempunyai satu kaedah ringkas tentangnya. Rakan kongsi yang menggunakan harta bersama dengan izin rakannya dikira meminjam, iaitu ’ariyah. Jika dia menggunakannya tanpa izin, dia dikira melakukan ghasab.⁸

Tinggal dengan izin tanpa bayaran

Waris yang tinggal dengan izin waris lain tanpa sebarang bayaran sedang meminjam bahagian mereka. Pinjaman ialah kebaikan, jadi dia tidak berhutang sewa bagi tempoh itu.

Namun pinjaman tidak mengikat. Pemberi pinjam boleh menamatkannya bila-bila masa, walaupun tempoh yang dijanjikan masih berbaki.¹¹ Seorang adik yang dahulu bersetuju abangnya tinggal percuma boleh menarik balik persetujuan itu. Selepas itu abangnya perlu sama ada berpindah ataupun bersetuju dengan bayaran sewa.

Tinggal tanpa izin

Waris yang tinggal tanpa izin atau terus tinggal selepas izin ditarik balik menguasai bahagian waris lain secara salah. Manfaat rumah yang dikuasai secara salah ditanggung dengan sewa pasaran, iaitu ujrah al-mithl.¹² Yang perlu dibayarnya hanyalah bahagian waris lain. Bahagian dirinya sendiri memang miliknya.

Bergilir ataupun berkongsi ruang

Waris juga boleh bersetuju membahagikan manfaat rumah, bukan rumahnya. Fiqh menamakannya muhaya’ah. Caranya boleh mengikut masa, iaitu setiap waris tinggal mengikut giliran harian, bulanan ataupun tahunan. Boleh juga mengikut ruang, iaitu seorang tinggal di satu bahagian dan seorang lagi di bahagian yang lain.¹³

Tiga syarat muhaya’ah perlu difahami. Pertama, ia hanya sah dengan persetujuan dan tiada waris boleh dipaksa menerimanya. Kedua, setiap waris boleh menarik diri. Jika dia menarik diri selepas waris lain sudah menikmati gilirannya, waris yang sudah menikmati itu wajib membayar bahagian sewa pasaran bagi tempoh yang dinikmatinya. Mughni menyebutnya separuh sewa pasaran bagi dua rakan kongsi yang sama banyak. Ketiga, jika para waris berbalah dan masing-masing berkeras, hakim menyewakan rumah itu bagi pihak mereka.¹³

Syarat ketiga itu menunjukkan arah yang dipilih fiqh apabila rundingan gagal. Rumah itu tidak dibiarkan dikuasai seorang. Ia disewakan dan hasilnya dibahagi.

Bagaimana hasil sewa rumah pusaka dibahagi?

Hasil sewa dibahagi mengikut bahagian faraid setiap waris, bukan sama rata. Mughni menerangkan bahawa hasil harta bersama mengikut kadar pemilikan kerana ia buah daripada harta itu, sama seperti pokok milik bersama yang berbuah.¹⁴

Seorang waris juga tidak boleh menyewakan seluruh rumah kepada orang luar tanpa izin waris yang lain, kerana menyewakan bahagian orang lain memerlukan izinnya. Jika dia berbuat demikian lalu rumah itu rosak, dia menanggung bahagian waris lain.⁸

Contoh pembahagian sewa bulanan

Arwah meninggalkan seorang isteri, seorang anak lelaki dan dua orang anak perempuan. Ibu bapanya sudah meninggal dunia. Rumah arwah disewakan kepada orang luar dengan sewa RM1,600 sebulan.

Asal masalahnya 8 kerana isteri menerima 1/8 apabila ada anak. Baki 7 dibahagi kepada empat bahagian, iaitu dua bagi anak lelaki dan satu bagi setiap anak perempuan. Oleh sebab 7 tidak boleh dibahagi empat, asal masalah didarab 4 menjadi 32. Setiap satu bahagian daripada 32 bernilai RM50, jadi jumlahnya kembali kepada RM1,600. Kadar setiap waris dihuraikan dalam suami meninggal, siapa waris dan berapa bahagiannya.

Contoh waris yang tinggal dan membayar sewa

Keluarga yang sama, tetapi anak lelaki yang tinggal di rumah itu dan waris lain tidak lagi membenarkannya tinggal percuma. Sewa pasaran rumah seumpamanya RM1,200 sebulan.

Bahagian RM525 itu milik anak lelaki sendiri, jadi dia tidak membayarnya kepada sesiapa. Yang perlu dibayarnya ialah RM675 sebulan, iaitu RM150 kepada ibunya dan RM262.50 kepada setiap adik perempuannya. Kiraan bagi susunan waris yang lain boleh dibuat di efaraid.com.

Siapa menanggung kos penyelenggaraan dan cukai?

Kos pemilikan dikongsi mengikut kadar bahagian. Mughni menyebut kaedah ini ketika membincangkan upah juru bahagi. Upah itu dibahagi mengikut kadar bahagian kerana ia termasuk kos pemilikan, sama seperti belanja harta yang dikongsi.¹⁵ Atas dasar yang sama, cukai tanah, cukai pintu dan insurans rumah pusaka wajar dikongsi mengikut kadar faraid.

Bagi keluarga dalam contoh di atas, kos tahunan RM960 dibahagi RM30 bagi setiap satu bahagian daripada 32. Isteri menanggung RM120, anak lelaki RM420 dan setiap anak perempuan RM210.

Dua perkara dalam mazhab Syafi’i sering mengejutkan keluarga.

Pertama, waris tidak boleh dipaksa membaiki rumah. Menurut qaul jadid yang dipegang mazhab Syafi’i, seorang pemilik bersama tidak boleh memaksa pemilik yang lain turut membiayai baik pulih, kerana yang enggan juga menanggung mudarat jika dibebankan.¹⁶¹⁷ Ada ulama Syafi’i seperti al-Ghazali dan Ibn al-Salah yang berpendapat sebaliknya demi menjaga harta bersama daripada terbiar.¹⁶

Kedua, belanja seorang diri tanpa izin tidak boleh dituntut balik. Waris yang membiayai baik pulih atau membayar kos seorang diri tanpa izin waris lain dan tanpa izin hakim dikira menderma menurut mazhab Syafi’i. Dia tidak berhak menuntut bahagian mereka kemudian.¹⁷

Kesannya praktikal. Waris yang tinggal di rumah pusaka dan mahu membaiki bumbung atau membayar cukai yang tertunggak wajar mendapat persetujuan waris lain terlebih dahulu, lebih baik secara bertulis. Persetujuan itu juga boleh menetapkan bahawa belanja itu ditolak daripada sewa yang perlu dibayarnya.

Bolehkah rumah pusaka dijual?

Ada dua jenis jualan yang berlainan hukumnya.

Menjual bahagian sendiri. Mazhab Syafi’i membenarkan seorang waris menjual bahagiannya kepada orang lain tanpa izin waris yang lain.⁸ Selepas turun milik, Kanun Tanah Negara membenarkan keseluruhan bahagian tak terbahagi seorang tuan punya bersama dipindah milik, tetapi bukan sebahagiannya sahaja.⁶

Menjual seluruh rumah. Ini memerlukan persetujuan semua pemilik, kerana setiap waris tidak boleh menjual bahagian orang lain. Sejak 2024, Akta 98 membenarkan Pegawai Pembahagian Pusaka memerintahkan tanah dijual berdasarkan persetujuan waris yang memegang majoriti dua pertiga bahagian apabila ada waris yang enggan.¹⁸ Syarat dan langkahnya dihuraikan dalam bolehkah tanah pusaka dijual jika hanya sebahagian waris bersetuju, manakala cukai ke atas jualan itu ada dalam CKHT harta pusaka, jual rumah selepas turun milik kena cukai ke tak.

Bagi keluarga yang mahu mengekalkan rumah itu, jalan yang lebih kemas biasanya seorang waris mengambil rumah itu dan membayar nilai bahagian waris lain. Perbandingannya dengan memasukkan semua nama ke dalam geran ada dalam nama waris dalam geran atau tebus bahagian dengan tunai.

Kesimpulan

Rumah pusaka milik semua waris bersama-sama mengikut bahagian faraid masing-masing, sejak saat kematian dan selepas hutang serta wasiat diselesaikan. Tiada waris yang memiliki bilik atau ruang tertentu. Setiap inci rumah itu dikongsi mengikut kadar.

Waris yang tinggal di rumah itu memerlukan izin waris lain. Dengan izin dan tanpa bayaran, dia meminjam bahagian mereka dan izin itu boleh ditarik balik. Tanpa izin, dia menanggung sewa pasaran bagi bahagian waris lain. Hasil sewa dan kos rumah pula dibahagi mengikut kadar faraid, bukan sama rata. Belanja yang dibuat seorang diri tanpa izin tidak boleh dituntut balik menurut mazhab Syafi’i.

Semua ini lebih mudah apabila dipersetujui awal dan dicatat. Namun penyelesaian yang paling tenang biasanya ialah menyelesaikan pembahagian rumah itu sendiri, supaya ia tidak kekal menjadi milik ramai orang dari satu generasi ke generasi seterusnya. Kesan pemilikan yang berlapis itu dihuraikan dalam kematian berlapis dan cara ia dikira.

Allahu a’lam.