Kes Pusaka: Rumah Atas Nama Isteri, Siapa Pemiliknya?

Pendahuluan

Rumah dibeli semasa perkahwinan, nama isteri yang diletakkan pada geran, tetapi suami yang mengeluarkan sebahagian besar wangnya. Kemudian isteri meninggal dunia.

Susunan ini terlalu biasa dalam masyarakat kita dan biasanya ia dibuat tanpa sesiapa memikirkan kesannya. Nama diletakkan atas nama isteri kerana namanya yang layak mendapat pinjaman, ataupun kerana kadar duti setem yang lebih baik, ataupun sekadar kerana begitulah yang dicadangkan pegawai bank pada hari perjanjian ditandatangani.

Apabila kematian berlaku, barulah tiga soalan datang serentak. Rumah itu milik siapa, hutang banknya siapa yang tanggung dan siapa waris yang berhak.

Kes yang dibincangkan di sini melibatkan seorang isteri yang meninggalkan suami serta anak lelaki dan anak perempuan. Rumah baru dibeli melalui pinjaman bank, takaful gadaiannya diragui dan pihak bank pula memberi maklumat faraid yang salah kepada suami. Setiap satu daripadanya ada jawapan yang jelas dalam undang-undang.

Nama pada geran menentukan pemilikan

Soalan yang paling kerap ditanya dalam kes begini ialah rumah itu sebenarnya milik siapa. Jawapannya tidak tergantung.

Seksyen 89 Kanun Tanah Negara menetapkan bahawa setiap dokumen hakmilik daftar yang didaftarkan dengan sempurna ialah keterangan muktamad bahawa hakmilik kepada tanah itu terletak hak pada orang yang dinamakan di dalamnya sebagai tuan punya. ¹ Subseksyen 340(1) pula menetapkan hakmilik orang yang buat masa ini didaftarkan sebagai tuan punya adalah tak boleh disangkal dan subseksyen 340(2) menyenaraikan pengecualiannya sahaja, iaitu fraud, pemalsuan, surat cara yang terbatal dan hakmilik yang diperoleh secara menyalahi undang-undang. ¹

Maka di sisi undang-undang rumah itu milik arwah isteri. Ia harta pusakanya dan ia difaraidkan.

Membayar wang bukan salah satu daripada pengecualian dalam subseksyen 340(2). Suami yang membayar sebahagian besar harga rumah tidak menjadi tuan punya hanya kerana dia membayar dan ketiadaan pengisytiharan hibah tidak menjadikan pemilikan itu kabur. Ia hanya bermakna tiada hibah berlaku.

Yang sebenarnya terbuka bukan pemilikan, tetapi hak suami ke atas sumbangannya. Itu perkara yang berlainan sama sekali dan ia mempunyai namanya sendiri.

Tuntutan harta sepencarian dibuat di mana?

Harta sepencarian ialah harta yang diperoleh bersama sepanjang perkahwinan, sama ada melalui wang, tenaga ataupun sumbangan lain. Tuntutan suami dalam kes ini ialah tuntutan sepencarian, bukan tuntutan pemilikan.

Bagi Selangor, subperenggan 61(3)(b)(iv) enakmen pentadbiran agama Islam memberi Mahkamah Tinggi Syariah bidang kuasa mal ke atas pembahagian atau tuntutan harta sepencarian. ² Negeri lain mempunyai peruntukan yang setara, jadi nombornya perlu disemak mengikut negeri.

Di Pejabat Pusaka Kecil pula, tuntutan sebegini masuk melalui pintu yang berlainan. Seksyen 14 Akta 98 membenarkan Pegawai Pembahagian Pusaka menangguhkan perintah pembahagian apabila dia memperakui bahawa suatu pertikaian sampingan perlu diputuskan dahulu demi keadilan dan perenggan 14(2)(a) mentakrifkan pertikaian sampingan sebagai termasuk pertikaian sama ada sesuatu harta itu membentuk sebahagian daripada harta pusaka si mati.

³

Perintah pegawai di bawah seksyen itu mempunyai kuat kuasa yang sama seperti perintah mahkamah dan perintah pembahagiannya kemudian melaksanakan keputusan itu. ³

Dalam amalan, kebanyakan tuntutan sepencarian tidak sampai ke peringkat perbicaraan penuh. Subseksyen 15(1) Akta 98 membenarkan pegawai merekodkan persetujuan semua benefisiari yang dewasa lagi berkeupayaan, lalu membahagikan pusaka mengikut persetujuan itu selagi ia tidak kelihatan tidak adil. ³ Keluarga yang bersetuju sesama sendiri menyelesaikannya pada hari perbicaraan.

Perkara yang perlu diterima ialah urutannya. Bahagian sepencarian dikeluarkan dahulu daripada harta itu dan baki itulah harta pusaka yang difaraidkan. Sepencarian bukan sebahagian daripada faraid dan ia juga bukan ganti kepada faraid.

Bank tidak menentukan siapa waris

Dalam kes ini pihak bank memberitahu suami bahawa rumah itu pusaka isteri dan adik-beradik isteri turut mempunyai hak ke atasnya.

Kenyataan itu salah.

Hak adik-beradik dalam faraid bukan hak yang berdiri sendiri. Ia hak bersyarat dan syaratnya tertulis dalam ayat kalalah itu sendiri. Surah an-Nisa’ 4:176 membuka hak saudara perempuan dengan lafaz sekiranya seorang lelaki mati dan dia tidak mempunyai anak. ⁴ Adik-beradik seibu pula disebut dalam Surah an-Nisa’ 4:12 dengan syarat yang sama, iaitu si mati itu kalalah.

⁵

Arwah dalam kes ini meninggalkan anak. Maka syarat itu tidak terpenuhi dan adik-beradiknya terdinding sepenuhnya.

إِنِ ٱمْرُؤٌا۟ هَلَكَ لَيْسَ لَهُۥ وَلَدٌ وَلَهُۥٓ أُخْتٌ فَلَهَا نِصْفُ مَا تَرَكَ

“Sekiranya seorang lelaki mati dan dia tidak mempunyai anak, sedang dia mempunyai seorang saudara perempuan, maka bagi saudara perempuan itu satu perdua daripada harta yang ditinggalkannya.”

Hadis pembahagian pusaka menutup perkara ini dengan lebih tegas lagi. Berikan bahagian yang ditetapkan kepada orang yang berhak, kemudian apa yang berbaki itu untuk lelaki yang paling hampir. ⁶ Anak lelaki arwah ialah lelaki yang paling hampir, jadi adik-beradik arwah langsung tidak sampai giliran.

Kesilapan begini kerap berlaku kerana pegawai bank memang bukan pengamal faraid dan mereka tidak sepatutnya ditanya soalan faraid. Namun kesannya bukan kecil. Waris yang percaya kepada maklumat itu boleh membawa masuk pihak yang tidak berhak ke dalam urusan, lalu melambatkan pembahagian dan menambah kos yang tidak perlu.

Berapa bahagian setiap waris?

Kes ini tidak menyatakan berapa orang anak arwah, jadi angka di bawah ialah contoh, iaitu dua anak lelaki dan seorang anak perempuan. Nilai bersih yang dipakai ialah RM200,000, iaitu selepas bahagian sepencarian suami dikeluarkan dan selepas semua hutang dilangsaikan.

Suami mengambil satu perempat kerana arwah meninggalkan anak, sebagaimana ditetapkan dalam Surah an-Nisa’ 4:12. ⁵ Anak-anak mengambil baki dengan nisbah dua banding satu, sebagaimana ditetapkan dalam Surah an-Nisa’ 4:11. ⁷

Asal masalahnya empat, iaitu penyebut bagi bahagian suami. Suami mengambil satu bahagian dan baki tiga bahagian jatuh kepada anak-anak. Baki tiga itu tidak boleh dibahagi lima, iaitu dua bahagian bagi setiap anak lelaki dan satu bahagian bagi anak perempuan, jadi asal masalah didarab dengan lima menjadi dua puluh.

Selepas didarab, bahagian suami menjadi lima daripada dua puluh dan baki menjadi lima belas. Baki itulah yang dibahagi lima, iaitu enam kepada setiap anak lelaki dan tiga kepada anak perempuan. Jumlahnya genap dua puluh daripada dua puluh.

Bilangan anak yang berlainan memberi angka yang berlainan sama sekali. Kadar suami kekal satu perempat, tetapi bahagian setiap anak berubah mengikut berapa ramai mereka dan berapa orang yang lelaki.

Bolehkah takaful terbatal kerana penyakit lama?

Keraguan dalam kes ini ialah arwah mungkin sudah menghidap sesuatu penyakit sebelum rumah itu dibeli, lalu takaful gadaian mungkin tidak menampung baki hutang.

Kenyataan bahawa sijil takaful boleh terbatal kerana penyakit yang tidak diberitahu adalah terlalu luas untuk undang-undang semasa. Jadual Kesembilan Akta Perkhidmatan Kewangan Islam 2013 mengubah kedudukan itu sepenuhnya.

Perkara pertama yang perlu disemak ialah berapa lama sijil itu sudah berkuat kuasa. Perenggan 13 Jadual Kesembilan menghalang pengendali takaful keluarga membatalkan sijil yang telah berkuat kuasa melebihi dua tahun semasa hayat orang yang dilindungi, melainkan ia dapat menunjukkan bahawa kenyataan itu mengenai perkara material dan dibuat secara fraud. ⁸ Kecuaian sahaja tidak mencukupi selepas dua tahun.

Bagi sijil yang berkuat kuasa dua tahun atau kurang, perenggan 15 dan 16 pula membezakan dua keadaan. Salah nyata yang disengajakan ataupun melulu memang membenarkan pembatalan serta penolakan semua tuntutan. Salah nyata yang cuai ataupun tidak bersalah pula membawa remedi yang berkadar, iaitu pembatalan hanya jika pengendali langsung tidak akan menerima risiko itu, terma berbeza jika ia akan menerima dengan syarat lain dan pengurangan berkadar jumlah tuntutan jika ia hanya akan mengenakan sumbangan yang lebih tinggi.

⁸

Perkara ketiga pula selalu terlepas pandang. Subperenggan 5(2) meletakkan kewajipan pengguna untuk tidak membuat salah nyata semasa menjawab soalan yang dikemukakan pengendali takaful dan subperenggan 5(5) serta 5(6) menganggap kewajipan itu dilepaskan apabila pengendali tidak bertanya ataupun tidak menyusuli jawapan yang tidak lengkap. ⁸ Jadi borang cadangan yang tidak pernah menanyakan penyakit itu melemahkan hujah pengendali, bukan hujah waris.

Maka langkah yang betul bukan menganggap takaful itu terbatal, tetapi meminta salinan borang cadangan berserta sijil, menyemak tarikh mula kuat kuasanya dan meminta pengendali menyatakan secara bertulis peruntukan yang menjadi sandaran penolakannya. Beza antara MRTT dengan MRTA serta kesannya kepada harta pusaka dihuraikan pula dalam MRTA, MRTT dan harta dalam gadaian.

Hutang bercagar dilangsaikan dahulu

Sekiranya takaful benar-benar tidak menampung, baki hutang itu tidak hilang.

Ayat-ayat pusaka meletakkan pembahagian selepas wasiat ditunaikan dan hutang dijelaskan dan klausa itu diulang dalam Surah an-Nisa’ 4:11 sendiri. ⁷ Hadis pula menyatakan roh orang beriman tergantung dengan hutangnya sehingga hutang itu dilangsaikan. ⁹

Dalam susunan hak ke atas harta pusaka, hutang yang terikat pada ain harta itu sendiri didahulukan berbanding hutang biasa. ¹⁰ Pinjaman rumah ialah hutang jenis itu, kerana ia bercagar ke atas rumah berkenaan.

Kesannya kepada waris perlu dinyatakan terang-terang. Waris mewarisi rumah itu berserta gadaian banknya, bukan bersih daripadanya. Kalau ansuran terhenti, bank boleh menyampaikan notis Borang 16D selepas kemungkiran berterusan sekurang-kurangnya satu bulan, kemudian memohon perintah jualan. ¹

Bagi tanah hakmilik Pejabat Pendaftar, permohonan itu dibuat kepada Mahkamah dan Mahkamah hendaklah memerintahkan jualan melainkan ia berpuas hati wujud sebab yang menyebabkan sebaliknya. Bagi tanah hakmilik Pejabat Tanah pula, Pentadbir Tanah memerintahkan jualan secara lelong awam dalam Borang 16H.

¹

Jadi pilihan waris sebenarnya tiga sahaja. Melangsaikan baki daripada harta lain arwah, meneruskan ansuran sendiri, ataupun menjual rumah itu secara terkawal sebelum bank mengambil langkah lelong. Menjual sendiri hampir selalu memberi harga yang lebih baik daripada harga rizab lelongan.

Apabila ada waris bawah umur

Kehadiran anak bawah umur mengubah caranya, bukan haknya. Bahagian mereka tetap sama, tetapi cara ia dipegang dan cara keputusan dibuat berlainan.

Subseksyen 15(1) Akta 98 memerlukan semua benefisiari yang bersetuju itu dewasa lagi berkeupayaan, jadi persetujuan keluarga sahaja tidak mengikat apabila ada kanak-kanak. Subseksyen 15(2) pula membenarkan Pegawai Pembahagian Pusaka sendiri memberi persetujuan bagi pihak kanak-kanak itu, tetapi hanya apabila pada pendapatnya persetujuan itu demi kepentingan kanak-kanak berkenaan.

³

Bahagian kanak-kanak pula tidak diserahkan terus kepada sesiapa. Subseksyen 13(2) memberi pegawai kuasa melantik pemegang amanah bagi memegang bahagian itu. ³

Sekiranya rumah itu terpaksa dijual, perenggan 15(4)(c) dan 15(4)(d) Akta 98 memberi pegawai kuasa memerintahkan tanah dijual, termasuk melalui tender sesama waris dengan harga rizab yang tidak kurang daripada nilai pasaran. ³ Ertinya jualan itu perlu melalui pegawai, bukan diputuskan sendiri oleh waris dewasa.

Tindakan pantas yang menyelamatkan kes

Satu perkara dalam kes ini memang patut dicontohi. Arwah meninggal dunia pada hari Sabtu dan menjelang hari Rabu suami sudah mula bertindak. Menjelang hari Khamis pula semua dokumen sudah dikumpulkan dalam bentuk digital.

Kelajuan itu bukan sekadar sikap yang rajin. Ia mempunyai kesan sebenar dalam kes yang melibatkan pinjaman bank, kerana ansuran terus berjalan walaupun pemiliknya sudah meninggal dunia. Setiap bulan yang berlalu tanpa tindakan menghampirkan keluarga kepada notis kemungkiran dan kepada faedah serta kos yang bertambah di atas baki hutang.

Dokumen yang dikumpulkan awal juga menjimatkan masa di kaunter. Sijil kematian, geran rumah, penyata pinjaman, sijil takaful berserta borang cadangannya dan kad pengenalan semua waris ialah dokumen yang tetap akan diminta, cepat atau lambat.

Kesimpulan

Kes ini memberi lima pengajaran yang boleh dibawa ke mana-mana keluarga lain.

Nama pada geran menentukan pemilikan dan sesiapa yang membayar tanpa meletakkan namanya perlu tahu bahawa hujahnya kemudian ialah hujah sepencarian, bukan hujah pemilikan. Kalau hibah yang dimaksudkan, ia perlu dibuat dan didokumenkan semasa hidup.

Sijil takaful gadaian tidak terbatal semudah yang disangka dan tarikh mula kuat kuasanya perlu disemak sebelum waris menerima penolakan.

Maklumat faraid tidak diambil daripada kaunter bank. Apabila arwah meninggalkan anak, adik-beradiknya terdinding sepenuhnya dan itu bukan pendapat tetapi syarat yang tertulis dalam ayat kalalah.

Hutang yang bercagar ke atas rumah dilangsaikan daripada rumah itu dahulu dan waris mewarisi rumah berserta gadaiannya.

Satu soalan lazimnya menyusul selepas kes seperti ini, iaitu apa yang berlaku apabila sebahagian waris mahu menjual rumah itu sedangkan yang lain enggan. Jawapannya ada dalam bolehkah tanah pusaka dijual jika hanya sebahagian waris bersetuju.

Akhirnya, kelajuan bertindak menjimatkan wang yang sebenar dalam kes yang melibatkan pinjaman, kerana ansuran tidak berhenti kerana kematian.

Allahu a’lam.

Kredit: kes ini dikongsikan oleh Ustaz Khusairi Saleh. Fakta kesnya dikekalkan, manakala sandaran undang-undang serta pengiraan faraidnya ditambah kemudian daripada teks akta, enakmen dan kitab yang dirujuk di atas.