Hak Milik Tanah, Rumah atas Tanah Orang Lain

Pendahuluan

Dalam masyarakat kita, sering timbul isu berkaitan pemilikan tanah dan rumah yang dibina di atas tanah orang lain. Ia boleh menimbulkan ketegangan dalam keluarga dan menjejaskan hubungan silaturahim.

Kes seperti ini biasanya kelihatan seperti pertikaian tentang siapa yang lebih berhak. Sebenarnya ia pertikaian tentang satu perkara yang lebih asas, iaitu apa sebenarnya yang berpindah dahulu, kepada siapa dan bila.

Soalan

Tanah berkenaan, yang keluasannya kurang daripada satu ekar, pada asalnya milik nenek dan ia sudah lama bertukar nama kepada ayah. Rumah yang berada di atas tanah itu pula diberikan nenek kepada kakak ayah.

Kini anak kepada kakak ayah ingin merobohkan rumah tersebut dan membina rumah baharu untuk kegunaannya sendiri. Kakak ayah turut meminta separuh daripada tanah itu. Ayah tidak bersetuju, kerana tanah tersebut miliknya dan sudah ada rumahnya sendiri di atasnya. Keluarga itu juga sudah bertanya di pejabat tanah dan diberitahu bahawa tanah itu terlalu kecil untuk dibahagi dua.

Apakah hukumnya dan adakah ayah dikira zalim kerana menolak?

Jawapan ringkas

Sekiranya tanah itu benar-benar berpindah kepada ayah semasa hayat nenek dan pindah miliknya selesai, ayah pemiliknya. Dia tidak zalim apabila menolak permintaan membina rumah baharu, kerana mempertahankan hak sendiri bukan kezaliman.

Perlu diketahui bahawa rumah dan tanah bukan dua perkara yang berasingan di sisi undang-undang tanah. Itu menguatkan lagi kedudukan ayah.

Tetapi satu soalan perlu dijawab dahulu dan permintaan separuh tanah itulah yang menimbulkannya. Bila tanah tersebut berpindah? Sekiranya nenek meninggal dunia sebelum pindah milik disempurnakan, tanah itu harta pusakanya dan kakak ayah memang seorang waris yang berhak.

Satu amaran juga perlu diberi tentang akad. Membenarkan kakak ayah duduk sehingga habis hayat memang penyelesaian yang baik, tetapi akad yang tersilap pilih boleh memberikan rumah itu terus kepada anak-anaknya.

Status hak milik tanah dan rumah

Dua perkara perlu diperbetulkan di sini dan kedua-duanya menguatkan kedudukan ayah.

Yang pertama tentang hak milik tanah. Apabila nama seseorang terdaftar sebagai tuan punya, seksyen 340 Kanun Tanah Negara memberinya hak milik yang tidak boleh disangkal, tertakluk kepada pengecualian dalam seksyen 340(2) iaitu penipuan atau salah nyata, pemalsuan atau surat cara yang tidak sah, serta perolehan yang menyalahi undang-undang.¹ Perkataan mutlak kurang tepat, kerana pengecualian itu memang wujud. Tetapi dalam keadaan biasa, kedudukan tuan punya berdaftar memang kukuh.

Yang kedua lebih penting dan ia membetulkan satu tanggapan yang biasa. Rumah dan tanah bukan dua perkara yang berasingan di sisi undang-undang tanah Malaysia.²

—

“Tanah termasuklah segala benda yang terpasang pada bumi ataupun terpasang secara kekal pada apa-apa benda yang terpasang pada bumi, sama ada di atas ataupun di bawah permukaannya.”

Maknanya rumah yang terpasang kekal di atas sebidang tanah ialah sebahagian daripada tanah tersebut. Ia bukan harta berasingan yang boleh dimiliki seorang sedangkan tanahnya dimiliki orang lain.

Kesannya, apa yang ada pada kakak ayah bukan hak milik ke atas rumah itu sebagai harta yang berdiri sendiri. Apa yang ada padanya ialah keizinan untuk menduduki rumah tersebut dan keizinan itu datang daripada pemilik tanah.

Perlu ditegaskan bahawa ini tidak menafikan kebaikan nenek kepada anak perempuannya. Ia hanya menerangkan bentuk undang-undang bagi kebaikan tersebut, iaitu hak menduduki dan bukan hak milik.

Soalan yang perlu dijawab dahulu

Sebelum apa-apa hukum diberikan, satu fakta perlu dipastikan. Permintaan separuh tanah itulah yang menimbulkannya.

Permintaan tersebut berbunyi seperti tuntutan waris dan bukan sekadar permintaan tapak rumah. Maka soalannya ialah bila tanah itu berpindah kepada ayah.

Sekiranya nenek memindahkan tanah itu kepada ayah semasa hayatnya, sama ada melalui hibah ataupun jual beli dan pindah milik itu didaftarkan, maka tanah tersebut milik ayah seorang. Kakak ayah tiada bahagian padanya dan segala yang dibincangkan di bawah ini terpakai.

Sekiranya nenek meninggal dunia sebelum pindah milik disempurnakan, keadaannya berbeza sama sekali. Tanah itu harta pusaka nenek dan kakak ayah seorang waris yang berhak kepada bahagiannya. Pindah milik yang dibuat selepas kematian tanpa melalui pembahagian pusaka tidak menggugurkan hak itu. Kedudukan rumah dan tanah yang menjadi harta pusaka bersama diterangkan dalam artikel rumah pusaka milik siapa.

Jadi langkah pertama bukan berbincang tentang rumah. Langkah pertama ialah menyemak tarikh pindah milik pada suratan hak milik dan membandingkannya dengan tarikh kematian nenek. Carian rasmi di Pejabat Tanah memberi tarikh tersebut.

Artikel ini seterusnya menganggap pindah milik itu sah dan selesai semasa hayat nenek, sebagaimana yang dinyatakan dalam soalan.

Isu merobohkan rumah dan membina rumah baharu

Beberapa perkara perlu difahami di sini.

Pertama, pemilik tanah tidak bersetuju dan tanah itu miliknya. Sudah ada rumahnya sendiri di atas tanah tersebut.

Kedua, tanahnya kurang daripada satu ekar dan menurut penyoal, pejabat tanah sudah memaklumkan bahawa ia tidak boleh dibahagi dua. Jadi cadangan memberi separuh tanah pun tidak dapat dilaksanakan walaupun ayah bersetuju.

Ketiga dan inilah yang paling merisaukan, membina rumah baharu di atas tanah orang lain menanam benih pertikaian untuk generasi berikutnya. Anak kakak ayah ataupun warisnya kemudian hari mungkin membuat tuntutan, dengan hujah bahawa merekalah yang membina dan membelanjakan wang.

Perlu dicatat bahawa rumah baharu itu, sebaik sahaja siap, menjadi sebahagian daripada tanah ayah mengikut seksyen 5 tadi.² Jadi mereka membelanjakan wang bagi sesuatu yang bukan milik mereka dan itu sendiri satu resipi kepada rasa tidak puas hati.

Kedudukan Hukum Mengenai Isu Ini

Daripada sudut syarak, pemilikan harta dihormati dan tidak boleh diambil ataupun digunakan tanpa izin pemiliknya.³

مَنْ ظَلَمَ مِنَ الأَرْضِ شَيْئًا طُوِّقَهُ مِنْ سَبْعِ أَرَضِينَ

“Sesiapa yang menzalimi walau sedikit daripada tanah orang lain, nescaya dikalungkan kepadanya tujuh lapis bumi.”

Hadis ini diriwayatkan daripada Sa’id bin Zaid bin Amr al-Adawi dan ia terletak dalam Kitab al-Mazalim iaitu bab tentang kezaliman.

Maka ayah tidak zalim apabila menolak permintaan membina rumah baharu, kerana tanah itu haknya. Sebaliknya, membina di atas tanah orang lain tanpa keizinannya itulah yang termasuk dalam amaran hadis tersebut.

Sekiranya benar nenek memberikan rumah itu kepada kakak ayah, kakak ayah berhak menduduki rumah tersebut. Tetapi hak itu hak menduduki dan bukan hak milik tanah. Ia bergantung kepada keizinan pemilik tanah.

Satu perkara wajar ditegaskan. Menolak bukan bererti menzalimi. Kezaliman berlaku apabila hak seseorang dirampas tanpa sebab yang sah, bukan apabila seseorang mempertahankan haknya sendiri. Namun syarak turut menggalakkan ihsan dan menyelesaikan perkara seperti ini dengan hikmah lebih baik daripada menang dalam pertengkaran.

Bahaya akad yang tersilap pilih

Bahagian ini penting kerana ia boleh membalikkan segala-galanya.

Cadangan membenarkan kakak ayah duduk sehingga habis hayatnya memang penyelesaian yang baik. Tetapi bentuk akadnya menentukan hasilnya dan lafaz yang kelihatan paling lembut justeru lafaz yang paling berisiko.

Hibah yang berbunyi rumah ini untuk kamu seumur hidup ialah apa yang disebut dalam fiqh sebagai al-umra.⁴

أَيُّمَا رَجُلٍ أُعْمِرَ عُمْرَى لَهُ وَلِعَقِبِهِ فَإِنَّهَا لِلَّذِي أُعْطِيَهَا لاَ تَرْجِعُ إِلَى الَّذِي أَعْطَاهَا لأَنَّهُ أَعْطَى عَطَاءً وَقَعَتْ فِيهِ الْمَوَارِيثُ

“Mana-mana lelaki yang diberikan umra untuknya dan keturunannya, maka ia milik orang yang diberi dan tidak kembali kepada orang yang memberinya, kerana dia telah memberikan pemberian yang masuk padanya hukum pewarisan.”

Lafaz hadis ini menyebut pemberian untuk penerima dan keturunannya. Dalam riwayat Muslim yang lain, Jabir sendiri membezakan dua lafaz. Umra yang dibenarkan Rasulullah SAW ialah lafaz untukmu dan keturunanmu, manakala lafaz untukmu selama kamu hidup kembali kepada pemiliknya.⁴ Namun Imam al-Nawawi dalam syarahnya menjelaskan bahawa pada qaul jadid mazhab Syafie, lafaz seumur hidupmu tanpa menyebut keturunan tetap sah dan hukumnya sama dengan lafaz yang pertama. Menurut pandangan yang paling sahih dalam mazhab itu, hukumnya kekal begitu walaupun pemberi mensyaratkan supaya ia kembali kepadanya. Sandarannya hadis-hadis sahih yang mutlak bahawa umra itu harus.⁵

Perhatikan alasan yang disebut sendiri oleh Nabi SAW, iaitu kerana pemberian itu sudah menjadi sesuatu yang faraid berjalan ke atasnya. Sebaik ia menjadi milik penerima, ia menjadi harta pusakanya apabila dia meninggal dunia.

Di sinilah letaknya risiko. Al-Mawsu’ah al-Fiqhiyyah al-Kuwaitiyyah menyatakan bahawa mazhab Hanafi, Syafie dan Hanbali berpendapat umra itu memindahkan hak milik barang tersebut pada masa itu juga kepada penerima, bukan sekadar manfaatnya.⁶ Dari sudut takrif pula, kitab yang sama menyatakan bahawa Maliki dan Syafie mengikat umra kepada umur penerima, manakala Hanafi dan Hanbali mengikatnya kepada umur salah seorang daripada kedua-dua pihak.⁶

Fatwa yang menghimpunkan pandangan mazhab menambah satu butiran yang penting bagi kita. Pendirian itu ialah pendirian Syafie pada qaul jadid dan syarat supaya barang itu kembali kepada pemberi adalah terbatal. Hanya pada qaul qadim, sejajar dengan mazhab Maliki, yang berpindah hanyalah manfaat lalu ia kembali kepada pemilik asal.⁷

Oleh sebab qaul jadid yang menjadi pegangan di Malaysia, akad hibah yang berbunyi seumur hidup berisiko memberikan rumah itu terus kepada anak-anak kakak ayah. Itu tepat perkara yang ayah cuba elakkan.

Maka jalan yang selamat bukan hibah. Yang diperlukan ialah keizinan semata-mata, iaitu ibahah, ataupun pinjaman guna iaitu ariah. Kedua-duanya tidak memindahkan hak milik dan boleh ditarik balik.

Bezanya nampak halus tetapi akibatnya besar. Hibah memindahkan hak milik, manakala keizinan hanya memberi hak menduduki. Apa yang tidak dimiliki seseorang tidak menjadi harta pusakanya apabila dia meninggal dunia.⁸

Sebab itu perjanjian bertulis perlu disemak oleh orang yang faham perbezaan ini. Dokumen yang tertulis hibah padanya boleh melakukan sesuatu yang berbeza sama sekali daripada apa yang dihajati kedua-dua pihak.

Penyelesaian dan cadangan

Beberapa jalan boleh diambil untuk mengelakkan pertikaian keluarga.

Pilihan pertama ialah keizinan menduduki sehingga habis hayat. Ayah boleh membenarkan kakak ayah tinggal di rumah tersebut sehingga akhir hayatnya, dengan syarat ia tidak boleh diserahkan kepada orang lain. Keizinan itu perlu ditulis sebagai keizinan dan bukan sebagai hibah, mengikut sebab yang diterangkan tadi.

Pilihan kedua ialah perjanjian bertulis sekiranya rumah baharu tetap hendak dibina. Perjanjian itu perlu menyatakan dengan jelas bahawa tanah kekal hak ayah, bahawa pembinaan rumah baharu tidak memberi apa-apa hak ke atas tanah kepada sesiapa selain ayah dan bagaimana kos pembinaan diselesaikan sekiranya keizinan itu ditamatkan kemudian hari. Perkara terakhir itu selalu dilupakan sedangkan itulah yang paling kerap menjadi punca pertengkaran.

Pilihan ketiga ialah perbincangan keluarga. Sekiranya keadaan semakin tegang, berbincang dengan adil dan berlapang dada tetap langkah yang terbaik.

Sekiranya perbincangan gagal, forumnya perlu dipilih dengan betul kerana dua perkara yang berbeza pergi ke tempat yang berbeza. Persoalan sah ataupun tidak sesuatu hibah antara orang Islam boleh dibawa ke Mahkamah Syariah. Di Wilayah Persekutuan misalnya, bidang kuasa mal Mahkamah Tinggi Syariah meliputi pemberian semasa hidup oleh orang Islam apabila semua pihak beragama Islam.⁹ Persoalan hak milik tanah, carian rasmi, pecah bahagi dan pendaftaran pula melalui Pejabat Tanah dan mahkamah sivil, kerana perkara itu dikawal oleh Kanun Tanah Negara. Menghantar tuntutan ke forum yang salah hanya membuang masa dan kos.

Kesimpulan

Sekiranya pindah milik tanah itu sah dan selesai semasa hayat nenek, ayah pemilik tanah tersebut dan hanya dia yang berhak menentukan penggunaannya. Menolak permintaan membina rumah baharu tidak dikira zalim, kerana ia mempertahankan hak dan bukan merampas hak.

Rumah dan tanah pula bukan dua perkara yang berasingan. Segala yang terpasang kekal di atas tanah termasuk dalam takrif tanah itu sendiri, jadi apa yang ada pada kakak ayah ialah hak menduduki dan bukan hak milik.

Tetapi satu perkara perlu dipastikan sebelum segalanya, iaitu tarikh pindah milik itu. Permintaan separuh tanah menunjukkan bahawa sekurang-kurangnya seorang dalam keluarga itu menganggap tanah tersebut harta pusaka nenek. Semakan di Pejabat Tanah menjawabnya dan ia lebih murah daripada bertahun-tahun bertengkar.

Akhir sekali, apa-apa persetujuan yang dicapai perlu ditulis dengan akad yang betul. Niat yang baik tetapi akad yang tersilap boleh menghasilkan keadaan yang bertentangan dengan hajat kedua-dua pihak dan ketika itu tiada siapa yang menang.

Kes tanah yang diusahakan bertahun-tahun tanpa hak milik dihuraikan dalam tanah usaha arwah atuk, pusaka atau hak milik baru. Cara memindahkan hak milik selepas pemilikannya ditentukan pula ada dalam panduan lengkap pindah milik Borang 14A.

Allahu a’lam.