Isu Harta yang Dipinjam Nama

Pendahuluan

Membeli rumah, tanah atau kenderaan atas nama orang lain sudah menjadi perkara biasa. Sebabnya bermacam-macam. Ada yang kerana sekatan pemilikan, ada yang kerana masalah kelayakan pinjaman dan ada juga yang sekadar kerana mudah.

Yang jarang difikirkan ialah apa yang berlaku apabila salah seorang meninggal dunia. Ketika itu barulah timbul soalan siapa sebenarnya pemilik harta tersebut dan jawapannya tidak semestinya seperti yang disangka kedua-dua pihak selama ini.

Perkara yang paling penting difahami ialah wujudnya dua kedudukan yang berjalan serentak. Pada pandangan syarak, harta itu milik orang yang membayarnya. Pada pandangan undang-undang tanah, harta itu milik orang yang namanya terdaftar. Selagi kedua-dua pihak hidup dan berbaik, jurang itu tidak kelihatan. Apabila berlaku kematian, jurang itulah yang menelan segalanya.

Soalan

Kebelakangan ini ramai yang membuat pembelian rumah, kereta, motor dan sebagainya atas nama orang lain, atas beberapa sebab yang menyebabkan mereka berbuat demikian. Namun ramai yang terlepas pandang sekiranya berlaku kematian ke atas pemilik harta ataupun ke atas yang dipinjam nama.

Apakah penjelasan berkenaan hal ini?

Jawapan ringkas

Pada pandangan syarak, harta itu kekal milik pemilik sebenar dan orang yang dipinjam namanya hanya memegangnya sebagai amanah. Apabila mana-mana pihak meninggal dunia, harta itu bukan pusaka orang yang dipinjam nama, sebaliknya wajib dipulangkan kepada pemilik sebenar ataupun warisnya.

Pada pandangan undang-undang tanah pula, orang yang namanya terdaftar mempunyai hak milik yang tidak boleh disangkal. Maka pemilik sebenar tidak memegang hak milik, dia memegang tuntutan yang perlu dibuktikan. Kedua-dua sisi bertemu pada satu perkataan yang sama, iaitu bukti.

Kanun Tanah Negara menyediakan jalannya sendiri, iaitu pendaftaran dengan perkataan sebagai pemegang amanah berserta surat cara amanah yang disimpan oleh Pendaftar. Tetapi sekiranya tujuan pinjam nama itu untuk memintas sekatan undang-undang, urus niaganya boleh terbatal terus dan tiada dokumen persendirian yang dapat menyelamatkannya.

Apa yang syarak katakan?

Kedudukan orang yang dipinjam namanya ialah kedudukan pemegang amanah. Dia memegang sesuatu yang bukan miliknya dan kewajipannya menyerahkan benda itu kepada yang berhak.¹

إِنَّ ٱللَّهَ يَأْمُرُكُمْ أَن تُؤَدُّوا۟ ٱلْأَمَـٰنَـٰتِ إِلَىٰٓ أَهْلِهَا

“Sesungguhnya Allah menyuruh kamu supaya menyerahkan segala jenis amanah kepada ahlinya (yang berhak menerimanya).”

Daripada sudut pusaka pula, kaedahnya jelas. Harta pusaka ialah apa yang menjadi milik si mati pada akhir hayatnya. Barang yang berada dalam simpanannya tetapi bukan miliknya tidak termasuk dalam pusaka.

Pejabat Mufti Wilayah Persekutuan pernah menjawab soalan yang sama bentuknya, iaitu alatan pertukangan jiran yang dipinjam arwah. Kesimpulannya menyebut bahawa harta peninggalan yang diwarisi hanyalah terhad kepada apa yang menjadi milik si mati di akhir hayatnya, manakala harta yang bukan miliknya hendaklah dikembalikan kepada pemilik asalnya.²

Setakat itu, kedudukan yang dinyatakan dalam artikel ini sejak awal memang tepat. Tetapi ada satu syarat yang disebut dalam jawapan tersebut dan syarat itulah yang selalu terlepas pandang. Perkara ini memerlukan bukti ataupun saksi terlebih dahulu.

Kaedah syarak tidak menjadikan sesuatu itu terbukti dengan sendirinya. Ia menetapkan apa yang benar sekiranya keadaan sebenarnya dapat ditunjukkan. Sekiranya tiada apa-apa yang dapat ditunjukkan, yang tinggal hanyalah nama pada geran.

Apa yang undang-undang katakan?

Di sinilah kebanyakan orang tersilap sangka. Ramai yang menyangka nama pada geran itu sekadar formaliti, sedangkan pada undang-undang tanah Malaysia nama itulah hak miliknya.

—

“Hak milik atau kepentingan mana-mana orang atau badan yang pada masa ini terdaftar sebagai tuan punya mana-mana tanah hendaklah, tertakluk kepada peruntukan seksyen ini yang berikutnya, menjadi tidak boleh disangkal.”

Pengecualiannya terhad dan disenaraikan satu persatu dalam seksyen 340(2).³ Pertama, penipuan ataupun salah nyata yang pihak itu sendiri atau ejennya terlibat. Kedua, pendaftaran yang diperoleh melalui pemalsuan ataupun melalui surat cara yang tidak mencukupi atau tidak sah. Ketiga, hak milik yang diperoleh secara menyalahi undang-undang dalam pelaksanaan kuasa yang dikatakan diberi oleh undang-undang bertulis.

Perhatikan bahawa perjanjian persendirian tidak termasuk dalam senarai itu. Maka orang yang namanya dipinjam bukan sekadar pemegang nama pada pandangan undang-undang tanah. Dia tuan punya berdaftar dan hak miliknya tidak boleh disangkal melainkan melalui salah satu daripada tiga pintu yang sempit itu.

Inilah jurang yang sebenar. Syarak berkata harta itu milik pembayarnya, manakala daftar tanah berkata harta itu milik orang yang namanya tertulis. Pemilik sebenar bukan kehilangan haknya, tetapi dia terpaksa membuktikannya sedangkan pihak yang satu lagi tidak perlu membuktikan apa-apa.

Jalan yang disediakan kanun

Artikel ini sebelum ini mencadangkan penyerahan hak yang tidak boleh ditarik balik serta akuan berkanun. Kedua-duanya berguna, tetapi kedua-duanya dokumen persendirian yang tersimpan di luar daftar tanah.

Kanun Tanah Negara sebenarnya menyediakan jalan yang lebih kukuh dan jalan ini jarang disebut.

Seksyen 344 membenarkan seseorang didaftarkan dengan perkataan sebagai pemegang amanah pada memorial pendaftaran itu sendiri. Ia boleh berlaku semasa pindah milik dibuat dan boleh juga dipohon kemudian oleh pemilik yang sudah terdaftar, lalu Pendaftar meminda memorial yang sedia ada.

Lebih penting lagi, subseksyen (3) membenarkan surat cara yang mengisytiharkan amanah itu disimpan dengan Pendaftar untuk simpanan selamat serta rujukan.⁴

Bezanya besar. Akuan berkanun tersimpan dalam fail peguam ataupun dalam laci di rumah dan boleh hilang, boleh dipertikaikan serta boleh tidak diketahui waris. Memorial pendaftaran pula terpapar pada daftar tanah itu sendiri. Sesiapa yang membuat carian rasmi akan nampak bahawa orang itu memegang tanah tersebut sebagai pemegang amanah dan bukan untuk dirinya sendiri.

Seksyen 345 menambah satu perlindungan lagi. Apabila tanah didaftarkan atas nama dua orang atau lebih sebagai pemegang amanah, mereka memegangnya secara bersama dan apabila seorang meninggal dunia tanah itu terletak hak secara eksklusif pada yang lain. Ia tidak jatuh ke dalam pusaka si mati.⁴ Perlu dicatat bahawa bilangan pemegang amanah bagi harta tak alih dihadkan kepada empat orang, kecuali bagi maksud khairat, agama ataupun awam.⁶

Apabila pinjam nama menyalahi undang-undang

Bahagian ini yang paling perlu diberi perhatian, kerana contoh yang biasa diberikan bagi menerangkan pinjam nama justeru contoh yang paling berbahaya.

Sekatan pemilikan bagi bukan bumiputera, bukan anak negeri ataupun bukan warganegara memang wujud. Tetapi memintas sekatan itu dengan meminjam nama orang lain bukan sekadar sukar dibuktikan kemudian hari. Ia boleh menjadikan urus niaga itu terbatal terus.

Ambil peruntukan bagi bukan warganegara sebagai contoh yang paling jelas. Seksyen 433B menghendaki kelulusan Pihak Berkuasa Negeri dan perenggan (1)(c) menyebut dengan terang keadaan tanah yang dipegang oleh seseorang sebagai pemegang amanah, apabila pemegang amanah itu ataupun benefisiarinya ialah bukan warganegara.

Perkataan benefisiari itulah yang menentukan segalanya. Undang-undang tidak berhenti pada nama yang terdaftar. Ia memandang menembusi nama tersebut kepada siapa yang sebenarnya menikmati harta itu. Maka menukar nama pada geran tidak menyelesaikan apa-apa, kerana sekatan itu memang ditujukan kepada benefisiari sekali.

Seksyen 433C pula menyatakan bahawa urus niaga yang melanggar seksyen 433B adalah terbatal dan tidak sah.⁵

Kesannya perlu difahami betul-betul. Dalam keadaan begitu, penyerahan hak yang tidak boleh ditarik balik serta akuan berkanun bukan sahaja gagal melindungi pemilik sebenar. Kedua-duanya menjadi bukti bertulis bahawa sekatan itu memang sengaja dipintas.

Maka nasihatnya berbeza sama sekali daripada keadaan pinjam nama yang biasa. Sekiranya sekatan undang-undang itulah sebab meminjam nama, jalan keluarnya bukan dokumentasi yang lebih kemas. Jalan keluarnya ialah mendapatkan nasihat guaman sebelum apa-apa wang dibayar, kerana selepas bayaran dibuat pilihan yang tinggal semuanya pahit.

Apabila salah seorang meninggal dunia

Dua arah perlu dibezakan.

Apabila yang dipinjam namanya meninggal dunia, harta itu akan kelihatan sebagai sebahagian daripada pusakanya, kerana daftar menunjukkan namanya. Proses pusaka tetap perlu dilalui. Pada pandangan syarak ia bukan pusakanya, tetapi pandangan itu perlu dibawa ke hadapan pihak yang berkuasa berserta buktinya.

Kedudukan ini terpakai apabila harta itu dibeli dengan wang pemilik sebenar. Pinjaman yang dibuat atas nama ibu, tanpa sebarang wang anak di dalamnya, tidak sama dan kekal pusaka ibu. Contohnya dihuraikan dalam artikel pinjaman Amanah Ikhtiar Malaysia jadi pusaka siapa.

Di sinilah dokumen yang disebut tadi memainkan peranannya. Penyerahan hak yang tidak boleh ditarik balik, akuan berkanun, resit bayaran, penyata pinjaman dan rekod bayaran ansuran semuanya menjadi bahan bukti. Waris si mati pula perlu mengakui kedudukan sebenar harta itu.

Apabila pemilik sebenar pula yang meninggal dunia, harta itu ialah hartanya dan ia perlu difaraidkan. Orang yang dipinjam namanya wajib menyerahkannya kepada waris dan kewajipan itu kewajipan menunaikan amanah. Yang menyusahkan di sini biasanya bukan hukum tetapi keadaan, kerana waris selalunya tidak tahu harta itu wujud. Nama pada geran bukan nama arwah, jadi tiada sesiapa yang akan terjumpa harta tersebut semasa mengumpulkan senarai aset. Carian yang dihuraikan dalam artikel cara mengesan harta peninggalan arwah dibuat atas nama arwah, jadi harta yang terdaftar atas nama orang lain tidak akan muncul di situ.

Sebab itu pemilik sebenar sepatutnya memberitahu warisnya, bukan hanya menyimpan dokumen. Dokumen yang tiada sesiapa tahu kewujudannya sama sahaja dengan tiada dokumen.

Langkah yang perlu diambil selepas kematian itu berlaku, berserta dua peruntukan kanun yang melindungi pemilik sebenar sebelum ia berlaku, dihuraikan dalam artikel risiko pinjam nama apabila pemilik nama meninggal.

Bagi keadaan yang khusus, rujuk juga artikel pinjam nama beli kereta, rumah DBKL yang dibeli oleh anak dan rumah yang dibina atas tanah orang lain.

Kesimpulan

Pinjam nama bukan urusan yang boleh diselesaikan dengan persefahaman lisan antara dua orang yang percaya satu sama lain. Persefahaman itu mati bersama orangnya, sedangkan geran terus hidup.

Tiga perkara memadai untuk dipegang. Pertama, syarak mengiktiraf pemilik sebenar tetapi menuntut bukti, jadi bukti itu perlu disediakan semasa akad dibuat dan bukan selepas berlaku kematian. Kedua, Kanun Tanah Negara menyediakan jalannya sendiri melalui pendaftaran sebagai pemegang amanah berserta surat cara amanah yang disimpan Pendaftar dan jalan itu jauh lebih kukuh berbanding dokumen persendirian semata-mata. Ketiga, sekiranya tujuan pinjam nama itu untuk memintas sekatan undang-undang, tiada dokumen yang dapat menyelamatkannya dan nasihat guaman perlu dicari sebelum wang dibayar.

Bagi pemilik sebenar, satu langkah lagi yang murah tetapi selalu diabaikan ialah memberitahu waris tentang kewujudan harta tersebut. Bukti yang tersimpan rapi tetapi tidak diketahui sesiapa tidak akan menyelamatkan sesiapa.

Allahu a’lam.