Risiko Pinjam Nama Apabila Pemilik Nama Meninggal

Pendahuluan

Membeli harta atas nama orang lain bukan perkara baharu. Sepanjang kedua-dua belah pihak masih ada untuk menerangkannya, susunan itu tidak menimbulkan apa-apa soalan. Yang membeli tahu dia yang membayar dan yang dipinjam namanya tahu harta itu bukan miliknya.

Kematian yang memecahkan susunan itu. Orang yang tahu duduk perkara sebenar sudah tiada, sedangkan geran masih hidup dan masih menunjukkan namanya.

Artikel ini menjawab satu soalan sahaja, iaitu apa yang berlaku selepas orang yang dipinjam namanya meninggal dunia. Perbahasan umum tentang kedudukan pinjam nama pada pandangan syarak dan undang-undang tanah ada dalam artikel isu harta yang dipinjam nama.

Kenapa harta itu kelihatan sebagai pusaka?

Sebabnya mudah. Pejabat pusaka bekerja daripada daftar, bukan daripada apa yang diketahui keluarga.

Subseksyen 340(1) Kanun Tanah Negara menetapkan bahawa hak milik orang yang namanya terdaftar sebagai tuan punya tanah tidak boleh disangkal.¹ Maka apabila carian rasmi dibuat ke atas si mati, tanah itu akan muncul sebagai hartanya dan ia akan masuk ke dalam senarai aset pusaka seperti mana-mana harta yang lain.

Subseksyen 340(2) memang menyenaraikan pengecualian, tetapi pengecualian itu sempit. Ia meliputi penipuan ataupun salah nyata, pemalsuan, surat cara yang tidak mencukupi atau terbatal dan hak milik yang diperoleh secara menyalahi undang-undang dalam pelaksanaan sesuatu kuasa.¹ Susunan pinjam nama yang dibuat dengan persetujuan kedua-dua pihak tidak jatuh dalam mana-mana satu daripadanya.

Ertinya nama pada geran itu bercakap lebih kuat daripada sesiapa yang masih hidup. Orang yang membayar harta itu bermula dari kedudukan yang lemah dan setiap langkah selepas ini berkisar pada satu perkara sahaja, iaitu apa yang dapat dibuktikannya.

Kedudukan harta itu pada pandangan syarak

Pada pandangan syarak, orang yang dipinjam namanya memegang harta itu sebagai amanah. Amanah wajib diserahkan kepada yang berhak.²

إِنَّ ٱللَّهَ يَأْمُرُكُمْ أَن تُؤَدُّوا۟ ٱلْأَمَـٰنَـٰتِ إِلَىٰٓ أَهْلِهَا

“Sesungguhnya Allah menyuruh kamu supaya menyerahkan segala jenis amanah kepada ahlinya, iaitu yang berhak menerimanya.”

Kematian tidak menggugurkan amanah itu, sebaliknya memindahkan kewajipannya kepada waris. Pejabat Mufti Wilayah Persekutuan menyatakan kedudukan ini dengan jelas, iaitu harta peninggalan yang diwarisi hanyalah terhad kepada apa yang menjadi milik si mati di akhir hayatnya, manakala harta yang bukan miliknya hendaklah dikembalikan kepada pemilik asalnya.³

Tetapi jawapan yang sama itu membawa satu syarat yang selalu dilangkau apabila orang memetiknya. Perkara itu perlulah dikemukakan bukti atau saksi bagi mengesahkannya terlebih dahulu.³

Di situlah seluruh masalah ini duduk. Hukumnya tidak sukar. Yang sukar ialah membuktikannya selepas orang yang boleh mengesahkannya sudah meninggal dunia.

Bukti yang diterima dan yang tidak

Perkara pertama yang perlu difahami ialah dokumen seperti penyerahan hak yang tidak boleh ditarik balik dan akuan berkanun bukan hak milik. Ia keterangan. Ia memberitahu mahkamah atau pegawai apa yang berlaku, tetapi ia tidak memindahkan apa-apa dengan sendirinya.

Kekuatan keterangan itu bergantung pada dua perkara. Pertama, bilakah ia dibuat. Dokumen yang ditandatangani pada masa pembelian jauh lebih kuat daripada dokumen yang muncul selepas berlaku kematian. Kedua, adakah ia disokong oleh rekod lain.

Rekod yang menyokong itulah yang selalunya menentukan. Antaranya resit bayaran deposit, penyata bank yang menunjukkan siapa mengeluarkan wang, penyata pinjaman atas nama siapa, rekod bayaran ansuran bulanan, bil cukai tanah dan cukai pintu, serta bukti siapa yang menduduki atau menyewakan harta itu selama ini. Setiap satu kecil, tetapi bersama-sama ia membentuk gambaran yang sukar dinafikan.

Yang paling lemah pula ialah persefahaman lisan. Ia mungkin benar sepenuhnya, tetapi ia mati bersama orangnya.

Apabila waris si mati tidak bersetuju

Selagi waris mengakui kedudukan sebenar harta itu, urusannya masih boleh berjalan. Mereka mengesahkan bahawa harta itu bukan milik si mati. Pegawai ataupun mahkamah kemudian membuat keputusan berdasarkan pengakuan itu berserta bukti yang ada.

Masalahnya bermula apabila seorang daripada waris tidak bersetuju.

Dia tidak semestinya berniat jahat. Selalunya dia memang tidak pernah tahu tentang susunan itu. Apa yang dilihatnya hanyalah sebidang tanah atas nama arwah ayahnya yang tiba-tiba dituntut orang luar. Daripada sudut pandangannya, dialah yang sedang mempertahankan pusaka keluarga.

Apabila keadaan itu berlaku, tuntutan pemilik sebenar berhenti menjadi urusan pentadbiran dan menjadi pertikaian yang perlu diputuskan. Kosnya naik, tempohnya panjang dan hasilnya bergantung sepenuhnya pada kekuatan bukti yang disediakan bertahun-tahun sebelum itu.

Perlu disebut juga bahawa masa berjalan menentang pemilik sebenar. Setiap tahun yang berlalu menjauhkan orang daripada peristiwa asal. Saksi yang boleh mengesahkan pembelian itu pula semakin berkurangan.

Dua langkah yang sepatutnya dibuat awal

Kanun Tanah Negara sebenarnya menyediakan jalannya sendiri. Jalan itu jauh lebih kukuh berbanding dokumen yang disimpan dalam almari di rumah.

Langkah pertama ialah pendaftaran dengan perkataan sebagai pemegang amanah. Seksyen 344 membenarkan pemilik yang sudah terdaftar memohon kepada Pendaftar supaya memorial pendaftarannya dipinda menjadi as trustee. Subseksyen 344(3) pula membenarkan surat cara yang mengisytiharkan amanah itu disimpan dengan Pendaftar untuk simpanan selamat dan rujukan.⁴ Bezanya besar. Akuan berkanun disimpan oleh pihak yang membuatnya, manakala surat cara amanah yang didepositkan berada dalam simpanan Pendaftar dan kedudukan amanah itu terpapar pada daftar itu sendiri.

Langkah kedua ialah kaveat persendirian. Perenggan 323(1)(b) menyenaraikan sesiapa yang mendakwa dirinya berhak secara benefisial di bawah sesuatu amanah yang menyentuh tanah itu sebagai pihak yang boleh memasukkan kaveat. Permohonannya dibuat dalam Borang 19B dengan menyatakan jenis tuntutan yang menjadi asasnya.⁵

Di sinilah akuan berkanun mendapat tempatnya yang sebenar. Subseksyen 323(3) menghendaki permohonan kaveat disertakan alasan yang menimbulkan tuntutan itu, diakui benar melalui akuan berkanun oleh pemohon ataupun peguamnya.⁵ Ertinya akuan berkanun bukan tidak berguna. Ia cuma bukan hak milik dan tempatnya ialah menyokong satu langkah yang tercatat pada daftar. Kaveat tidak memberi hak milik kepada pemilik sebenar. Apa yang dilakukannya ialah menghalang tanah itu berpindah tangan tanpa pengetahuannya. Itu sudah memadai untuk menghentikan kemudaratan yang paling teruk.

Satu perkara tentang kaveat yang perlu diingat. Subseksyen 328(1) menetapkan bahawa kaveat persendirian luput apabila tamat tempoh enam tahun dari masa ia berkuat kuasa.⁶ Orang yang memasukkan kaveat lalu melupakannya akan mendapati perlindungan itu sudah tiada pada tahun ketujuh, iaitu selalunya tahun yang mereka paling memerlukannya.

Apabila sekatan tanah dipintas

Satu keadaan perlu diasingkan daripada semua yang di atas, kerana nasihatnya berbeza sama sekali.

Sekiranya sebab meminjam nama itu ialah untuk memintas sekatan pemilikan tanah, susunan itu bukan sekadar sukar dibuktikan selepas kematian. Ia boleh terbatal terus. Kerugiannya pula melebihi tanah itu sendiri.

Enakmen Rizab Melayu Kelantan 1930 memberikan contoh yang paling jelas. Enakmen itu melarang hak atau kepentingan dalam tanah rizab berpindah kepada sesiapa yang bukan Melayu dan menetapkan bahawa semua urus niaga yang bercanggah dengannya adalah terbatal.⁷ Sehingga di sini ia sama seperti mana-mana larangan yang lain.

Yang berikutnya itu yang jarang diketahui orang. Enakmen yang sama menetapkan bahawa wang yang telah dibayar tidak boleh dituntut semula dan tiada tindakan boleh dibawa atas kemungkiran kontrak berkenaan urus niaga itu.⁷ Ertinya pembeli kehilangan tanah itu, kehilangan wangnya dan kehilangan hak untuk menyaman sesiapa.

Jadi nasihat bagi keadaan ini bukan dokumentasi yang lebih kemas. Nasihatnya ialah mendapatkan pandangan guaman sebelum apa-apa wang dibayar, kerana selepas bayaran dibuat setiap pilihan yang tinggal adalah pilihan yang merugikan. Sebab dokumen tidak menolong dalam keadaan ini dihuraikan dalam artikel isu harta yang dipinjam nama, berserta keadaan yang setara bagi bukan warganegara.

Satu peruntukan lagi menutup jalan itu dengan lebih rapat. Tiada amanah dalam apa-apa bentuk boleh diwujudkan untuk faedah orang bukan Melayu ke atas tanah rizab dan amanah sedemikian terbatal. Susunan pinjam nama pada hakikatnya satu amanah, jadi ia jatuh terus dalam larangan itu. Perkara ini dihuraikan berserta kesannya kepada pusaka dalam artikel surat kuasa wakil ke atas tanah rizab Melayu.

Kesimpulan

Apabila orang yang dipinjam namanya meninggal dunia, harta itu akan kelihatan sebagai pusakanya kerana daftar menunjukkan namanya. Pada pandangan syarak ia bukan pusakanya, tetapi pandangan itu perlu dibawa ke hadapan pihak yang berkuasa berserta buktinya.

Yang menentukan hasilnya bukan kebenaran susunan itu, sebaliknya kekuatan bukti yang disediakan semasa kedua-dua pihak masih hidup. Dokumen yang dibuat pada masa pembelian, disokong rekod bayaran dan diperkuat dengan pendaftaran sebagai pemegang amanah serta kaveat persendirian, jauh berbeza daripada akuan berkanun yang dicari tergesa-gesa selepas pengebumian.

Satu langkah lagi yang tidak berkos apa-apa ialah memberitahu waris kedua-dua belah pihak tentang kewujudan susunan itu. Bukti yang tiada sesiapa tahu kewujudannya tidak menolong sesiapa.