Siapakah Pemilik Sebenar Rumah DBKL Apabila Dibeli oleh Anak?

Pendahuluan

Rumah sewa DBKL yang kemudiannya ditawarkan untuk dibeli menimbulkan satu persoalan yang agak kerap. Ibu bapa yang menyewa sejak awal, anak yang menguruskan dan membayar, kemudian tawaran belian datang dan rumah itu dibeli atas nama anak.

Soalannya kelihatan mudah. Adakah anak wajib memulangkan rumah itu kepada ibu bapa ataupun menukar nama hak milik kepada mereka?

Jawapannya bergantung kepada dua soalan fakta yang perlu dijawab dahulu dan kedua-duanya selalu dilangkau. Siapa penyewa berdaftar ketika tawaran belian dibuat dan dari mana datangnya wang belian itu. Selepas itu barulah timbul satu lagi persoalan yang jarang ditanya tetapi pasti akan datang, iaitu apa yang berlaku apabila salah seorang meninggal dunia.

Soalan

Soalan ini diterima dalam ruangan komen. Ejaannya dikemaskan dan nama penanya tidak disiarkan.

Bagaimana pula dengan rumah yang dimohon oleh ibu bapa untuk disewa (rumah DBKL)? Kemudian ibu bapa duduk jauh untuk jangka masa lama dan rumah sewa DBKL itu diletakkan atas nama salah seorang anak supaya anak itu tinggal, menjaga dan membayar sewa bulanan. Kemudian DBKL menawarkan untuk membeli secara tunai atau sewa beli rumah tersebut, lalu anak itu membelinya. Adakah anak itu, setelah membeli, perlu memulangkannya kepada ibu bapa atau menukar nama kepada ibu bapa? Sebab anak ada bertanya ibu bapa jika mereka mahu membayar harga rumah itu, sama ada ikut harga beli atau harga semasa, tetapi ibu bapa enggan mengeluarkan wang walaupun ada, sebab anak mahu keluar dari rumah itu dan mencari bilik sewa sahaja.

Ringkasnya, rumah sewa DBKL asalnya dimohon oleh ibu bapa, tetapi kemudiannya dibeli oleh anak atas nama sendiri. Adakah anak itu wajib memulangkan rumah tersebut kepada ibu bapa ataupun menukar nama hak milik kepada mereka?

Jawapan ringkas

Sekiranya anak membeli rumah itu atas namanya sendiri dengan wangnya sendiri, dia pemiliknya dan dia tidak wajib menyerahkannya kepada ibu bapa. Memuliakan ibu bapa memang wajib, tetapi kewajipan itu tidak bermakna menyerahkan hak milik harta yang dibeli dengan wang sendiri.

Kedudukan itu berubah sekiranya wang ibu bapa yang digunakan, ataupun ada janji untuk memulangkan rumah tersebut selepas belian dibuat. Dalam keadaan itu, apa yang mengikat bukan lagi budi bahasa tetapi amanah dan akad.

Perkara yang paling kerap terlepas pandang pula ialah akibat pusakanya. Apabila anak itu meninggal dunia, rumah tersebut harta pusakanya. Ibu bapa tidak mewarisi rumah itu, sebaliknya bahagian fardu masing-masing sahaja, manakala balu serta cucu mengambil selebihnya.

Status Permohonan Awal Rumah DBKL

Pada peringkat awal, rumah DBKL diberikan kepada pemohon yang berhak menyewa berdasarkan kelayakan pendapatan dan keperluan keluarga.¹ Hak untuk menyewa tidak secara automatik memberi hak untuk memiliki rumah tersebut. Menyewa dan memiliki dua perkara yang berlainan.

Apabila tawaran belian dibuat, satu perkara perlu diberi perhatian. Laman Jabatan Wilayah Persekutuan menyatakan bahawa Program Penjualan Rumah PPR MTEN dan PA DBKL ialah penjualan rumah kepada penyewa sedia ada.²

Maknanya hak untuk membeli itu mengikut siapa penyewa berdaftar ketika tawaran dibuat dan bukan mengikut siapa yang mula-mula memohon bertahun-tahun dahulu. Dalam banyak keluarga, nama penyewa memang sudah bertukar kepada anak kerana dialah yang menguruskan dan membayar sewa selama ini.

Di sinilah satu perkara yang jarang difahami perlu dijelaskan. Penyewaan itu sendiri bukan harta pusaka.

Portal e-Perumahan DBKL menetapkan bahawa proses pertukaran nama penyewa hanya dibenarkan apabila ketua penyewa telah meninggal dunia. Pertukaran kepada pasangan diuruskan di pejabat kecil. Pertukaran kepada anak pula tertakluk kepada syarat yang ditetapkan, iaitu anak itu berdaftar dengan sistem e-Perumahan, sudah berkahwin, pendapatan isi rumahnya kurang daripada RM3,000 bagi rumah kos rendah dan namanya terdapat pada kad patil.¹

Perhatikan bahawa tiada satu pun daripada syarat itu syarat faraid. Penyewaan tidak berpindah kepada semua waris mengikut bahagian masing-masing. Ia diperuntukkan semula oleh DBKL kepada seorang sahaja, mengikut kelayakan yang ditetapkannya.

Sebab itu penyewaan dan pemilikan perlu dibezakan dengan tegas. Selagi rumah itu disewa, tiada apa-apa yang boleh difaraidkan. Barulah selepas belian disempurnakan dan hak milik didaftarkan, wujud harta yang boleh menjadi pusaka.

Jadi soalan pertama yang perlu dijawab bukan soalan hukum. Ia soalan fakta. Siapa penyewa berdaftar ketika surat tawaran itu dikeluarkan dan kepada siapa tawaran itu ditujukan. Surat tawaran serta perjanjian jual beli perlu dibaca semula, kerana syarat khusus selepas belian tidak disiarkan pada mana-mana laman rasmi dan ia hanya terdapat dalam dokumen pembeli sendiri.

Siapa Pemilik Sah Mengikut Undang-Undang?

Daripada sudut undang-undang tanah, pemilik ialah individu yang namanya terdaftar. Seksyen 340 Kanun Tanah Negara menetapkan bahawa hak miliknya tidak boleh disangkal, tertakluk kepada pengecualian yang disenaraikan dalam seksyen 340(2) iaitu penipuan atau salah nyata, pemalsuan atau surat cara yang tidak sah, serta perolehan yang menyalahi undang-undang.³

Jadi apabila anak membeli rumah itu atas namanya sendiri dan melengkapkan proses belian secara sah, dialah pemiliknya. Kedudukan itu tidak terjejas hanya kerana rumah tersebut asalnya disewa oleh ibu bapa.

Perlu dinyatakan bahawa perkataan mutlak kurang tepat di sini. Hak milik itu tidak boleh disangkal, tetapi ia bukan tanpa pengecualian. Pengecualian yang paling berkaitan dengan keadaan seperti ini ialah apabila timbul dakwaan bahawa nama itu sekadar dipinjam, ataupun apabila wang belian sebenarnya datang daripada orang lain. Kedudukan harta yang dipinjam nama dihuraikan dalam artikel isu harta yang dipinjam nama.

Sebab itu soalan kedua sama pentingnya dengan soalan pertama. Dari mana datangnya wang belian itu.

Tanggungjawab Anak Terhadap Ibu Bapa

Walaupun undang-undang mengiktiraf anak sebagai pemilik, isu ini berkait juga dengan tanggungjawab kepada ibu bapa. Dalam Islam, anak diwajibkan berbuat baik kepada ibu bapa. Tetapi kewajipan itu tidak bermaksud anak wajib memindahkan hak milik rumah yang dibeli menggunakan wang sendiri.

Sekiranya ibu bapa tidak memberikan sebarang sumbangan kewangan, anak tidak terikat untuk menyerahkan rumah tersebut.

Keadaan berubah sekiranya belian itu dibuat menggunakan wang ibu bapa, ataupun atas dasar janji untuk memulangkan rumah selepas belian. Ketika itu anak memegang sesuatu yang bukan sepenuhnya miliknya dan janji itu wajib ditunaikan.⁴

يَـٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُوٓا۟ أَوْفُوا۟ بِٱلْعُقُودِ

“Wahai orang-orang yang beriman, penuhi serta sempurnakanlah perjanjian-perjanjian.”

Lafaz al-uqud dalam ayat ini bermaksud akad ataupun perjanjian, iaitu lebih khusus daripada janji biasa. Maka apa yang dituntut bukan sekadar menepati kata-kata, tetapi menyempurnakan ikatan yang sudah terbentuk antara dua pihak.

Hadis yang sering disalah faham

Dalam pertikaian seperti ini, satu hadis hampir pasti akan dibawa, jadi eloknya ia diterangkan lebih awal.

أَنْتَ وَمَالُكَ لِأَبِيكَ

“Engkau dan hartamu milik bapamu.”

Hadis ini sahih dan ia datang daripada Jabir bin Abdullah. Latarnya penting. Seorang lelaki mengadu kepada Nabi SAW bahawa bapanya hendak menghabiskan hartanya, lalu baginda menjawab dengan lafaz tersebut.⁵ Tajuk bab dalam Sunan Ibn Majah sendiri berbunyi tentang apa yang menjadi hak seseorang daripada harta anaknya, iaitu bab itu memang membincangkan had hak tersebut.

Pejabat Mufti Wilayah Persekutuan memberi dua sanggahan terhadap fahaman bahawa hadis ini bermakna pemilikan mutlak.⁶

Pertama, huruf lam dalam lafaz itu bukan lam pemilikan. Ia menunjukkan keharusan menggunakan sahaja, bukan perpindahan hak milik.

Kedua dan inilah hujah yang paling kena dengan perbincangan pusaka. Apabila seorang anak meninggal dunia, hartanya berpindah kepada beberapa orang waris dan bukan kepada bapanya seorang. Kalau harta itu memang milik bapa sejak awal, tentulah tiada apa yang tinggal untuk dibahagikan kepada waris yang lain. Kenyataan bahawa faraid berjalan ke atas harta anak itu sendiri menjadi bukti bahawa anak memilikinya sepenuhnya.

Daripada sudut mazhab pula, jumhur iaitu Syafie, Hanafi dan Maliki berpendapat bapa tidak boleh mengambil harta anak kecuali ketika berkeperluan. Hukum yang sama terpakai kepada ibu. Mazhab Hanbali pula mengharuskan bapa mengambilnya dengan dua syarat, iaitu tidak memudaratkan anak dan tidak memindahkan harta seorang anak kepada anak yang lain.⁶

Kesimpulan yang diberikan ialah ibu bapa tidak boleh menggunakan harta anak-anak dengan sewenang-wenangnya kecuali dalam keadaan yang memerlukan dan sekiranya sudah digunakan bagi perkara yang bukan keperluan maka wajib digantikan semula.⁶

Adakah Anak Wajib Menjual Rumah Kepada Ibu Bapa?

Dalam kes yang dikemukakan, anak sudah bertanya sama ada ibu bapa ingin membeli rumah tersebut, sama ada pada harga asal ataupun harga pasaran semasa, tetapi ibu bapa enggan membayar.

Maka anak tidak berkewajipan memindahkan hak milik secara percuma dan tidak juga berkewajipan menjual pada harga di bawah nilai pasaran, terutamanya sekiranya tindakan itu membebankan dirinya sendiri.

Perlu dibezakan antara dua perkara di sini. Menolak menyerahkan hak milik bukan perbuatan menderhaka. Yang menjadi derhaka ialah melayan ibu bapa dengan kasar, mengabaikan nafkah mereka ataupun mengusir mereka. Mempertahankan hak milik yang sah sambil terus berbuat baik kepada ibu bapa bukan termasuk dalam mana-mana daripadanya.

Hak Ibu Bapa Berdasarkan Konsep Hibah

Sekiranya anak memutuskan untuk memindahkan hak milik kepada ibu bapa tanpa bayaran, tindakan itu dikira hibah, iaitu pemberian sukarela yang sah dalam Islam. Hibah mestilah dilakukan atas kerelaan tanpa sebarang paksaan.

Anak juga berhak menolak permintaan tersebut sekiranya dia tidak mampu ataupun sekiranya ia bertentangan dengan keperluannya sendiri.

Satu perkara perlu ditambah di sini. Sekiranya hibah itu dibuat, ia perlu disempurnakan dengan pindah milik yang sebenar dan bukan sekadar niat ataupun kata-kata. Hibah yang diniatkan tetapi tidak diserahkan tidak mengubah apa-apa pada hak milik dan rumah itu kekal harta anak sehingga pindah milik didaftarkan. Perkara ini dihuraikan dalam artikel niat hibah tetapi belum serah.

Apa yang berlaku apabila salah seorang meninggal dunia?

Inilah bahagian yang paling kerap terlepas pandang, sedangkan inilah soalan yang pasti datang kemudian.

Selagi hak milik kekal atas nama anak, rumah itu harta anak. Apabila anak itu meninggal dunia, rumah tersebut menjadi harta pusakanya dan ia perlu difaraidkan kepada warisnya.

Ibu bapa memang termasuk dalam kalangan waris, tetapi mereka tidak mewarisi rumah itu. Mereka mewarisi bahagian fardu masing-masing.⁷

وَلِأَبَوَيْهِ لِكُلِّ وَٰحِدٍ مِّنْهُمَا ٱلسُّدُسُ مِمَّا تَرَكَ إِن كَانَ لَهُۥ وَلَدٌ

“Dan bagi ibu bapa (si mati), tiap-tiap seorang dari keduanya: satu perenam dari harta yang ditinggalkan oleh si mati, jika si mati itu mempunyai anak.”

Ambil satu contoh supaya ia jelas. Katakan anak lelaki itu meninggal dunia meninggalkan bapa, ibu, seorang isteri dan dua orang anak lelaki.

Bapa mendapat satu per enam dan ibu mendapat satu per enam kerana si mati mempunyai anak. Isteri mendapat satu per lapan. Baki selepas itu menjadi hak dua orang anak lelaki secara ’asabah.

Asal masalahnya 24. Bapa 4, ibu 4 dan isteri 3, jadi bakinya 13. Baki itu tidak boleh dibahagi dua dengan sempurna, jadi masalahnya ditashih kepada 48. Hasilnya bapa 8, ibu 8, isteri 6 dan setiap anak 13.

Ertinya ibu bapa bersama-sama memegang 16 daripada 48, iaitu satu pertiga sahaja. Balu dan dua orang cucu memegang dua pertiga yang selebihnya.

Kesannya perlu difahami betul-betul. Ibu bapa yang tinggal di rumah itu tidak kehilangan segalanya, tetapi mereka juga tidak mewarisi rumah tersebut. Mereka menjadi pemilik bersama dengan balu dan cucu. Hak untuk terus tinggal di situ bergantung kepada persetujuan waris yang lain dan sekiranya balu menuntut bahagiannya, rumah itu mungkin terpaksa dijual. Hak waris yang tinggal di rumah pusaka, soal sewa dan jualannya dihuraikan dalam artikel rumah pusaka milik siapa.

Sekiranya ibu bapa pula yang meninggal dunia terlebih dahulu, mereka tidak meninggalkan apa-apa dalam rumah tersebut, kerana ia memang bukan harta mereka.

Pengiraan akan berubah mengikut waris yang ada. Gunakan kalkulator faraid untuk keadaan sebenar setiap keluarga.

Cadangan Penyelesaian Secara Harmoni

Untuk menjaga hubungan kekeluargaan, isu ini sebaiknya diselesaikan melalui perbincangan yang baik dan penuh hikmah.

Sekiranya anak mahu berpindah, dia boleh menjual rumah itu kepada ibu bapa pada harga yang dipersetujui. Sekiranya ibu bapa enggan membayar, anak berhak menjualnya kepada pihak lain, tertakluk kepada syarat dalam perjanjian jual beli dengan DBKL.

Sekiranya ibu bapa ingin terus tinggal di situ, anak boleh membenarkan mereka menyewa dengan kadar yang berpatutan, ataupun tinggal tanpa sewa sebagai sebahagian daripada nafkah dan bakti kepada ibu bapa.

Sekiranya anak mampu dan rela, memindahkan hak milik kepada ibu bapa sebagai tanda bakti satu amalan yang terpuji. Tetapi ia bukan kewajipan dan ia perlu disempurnakan dengan pindah milik yang sebenar.

Apa pun pilihannya, keputusan itu perlu ditulis. Perbincangan lisan antara keluarga tidak kekal, sedangkan geran kekal.

Kesimpulan

Secara undang-undang, anak ialah pemilik rumah DBKL yang dibeli atas namanya. Dia tidak diwajibkan menyerahkan ataupun menjual rumah tersebut kepada ibu bapa, terutamanya apabila ibu bapa enggan membayar harganya.

Tetapi dua soalan fakta perlu dijawab sebelum kesimpulan itu dipakai. Siapa penyewa berdaftar ketika tawaran belian dibuat dan dari mana datangnya wang belian tersebut. Sekiranya wang ibu bapa yang digunakan ataupun ada janji untuk memulangkan, kedudukannya berubah.

Hadis yang menyebut engkau dan hartamu milik bapamu tidak bermakna pemilikan mutlak. Buktinya faraid berjalan ke atas harta anak apabila dia meninggal dunia dan hartanya dibahagikan kepada beberapa waris dan bukan kepada bapanya seorang.

Akhir sekali, perkara yang paling wajar difikirkan lebih awal ialah akibat pusakanya. Selagi rumah itu atas nama anak, ia akan menjadi harta pusakanya apabila dia meninggal dunia dan ibu bapa hanya mendapat bahagian fardu mereka sedangkan balu serta cucu mengambil selebihnya. Memahami perkara ini lebih awal bukan sahaja menyelesaikan pertikaian hari ini, malah menghalang pertikaian yang lebih besar kemudian.

Allahu a’lam.