Rumah Arwah Bapa atas Tanah Kerajaan, Pusaka atau Bukan?

Pendahuluan

Seorang anak menghantar soalan tentang sebidang tanah yang dahulu diberi Kerajaan kepada arwah bapanya untuk membina rumah. Untuk menjadi pemilik tanah itu, bapa perlu membayar premium dalam tempoh tiga tahun. Hampir sepuluh tahun berlalu dan bapa tetap tidak mampu membayarnya. Pejabat tanah kemudian membuka tanah itu kepada orang awam untuk dipohon. Anak ini memohon dan pejabat tanah meluluskannya terus atas namanya kerana bapa tiada hak lagi ke atas tanah itu.

Di atas tanah itu ada rumah kayu yang dibina bapa. Rumah itu sudah uzur dan reput sehingga tidak boleh diduduki. Anak ini merobohkannya kerana mahu membina rumah sendiri untuk didiami. Hanya satu dua batang kayu yang masih elok.

Kini dia bertanya tiga perkara. Adakah rumah itu harta pusaka? Salahkah dia merobohkannya? Perlukah dia membayar nilai rumah itu untuk dibahagikan kepada adik-beradiknya, sedangkan rumah itu tidak boleh diduduki pun?

Soalan ini biasa berlaku dalam keluarga yang mempunyai tanah Kerajaan yang belum selesai urusannya. Jawapannya bergantung pada dua perkara yang berlainan, iaitu siapa pemilik tanah dan siapa pemilik rumah.

Adakah tanah itu harta pusaka arwah bapa?

Kelulusan belum menjadikan tanah itu milik bapa

Kelulusan pemberian tanah oleh Kerajaan Negeri tidak memindahkan hak milik. Tanah itu kekal tanah Kerajaan sehingga dokumen hak miliknya didaftarkan, walaupun pemberian itu sudah diluluskan.¹

Selepas pemberian diluluskan, beberapa bayaran menjadi kena dibayar, termasuk premium dan cukai tahun pertama. Pentadbir Tanah menghantar notis dalam Borang 5A yang meminta bayaran dibuat dalam tempoh yang ditetapkan. Jika bayaran itu tidak dibuat dalam tempoh tersebut, kelulusan itu luput dengan sendirinya.²

Inilah yang berlaku kepada arwah bapa. Premium tidak dibayar, jadi kelulusan itu luput dan tanah itu tidak pernah didaftarkan atas namanya. Sesuatu yang tidak dimiliki seseorang ketika dia meninggal dunia bukan harta pusakanya. Harta pusaka ialah harta dan hak yang sabit yang ditinggalkan si mati.³

Tanah itu kini milik anak sebagai pemberian baharu

Apabila anak ini memohon dan diluluskan, dia tidak mewarisi tanah itu daripada bapanya. Dia menerima pemberian hak milik yang baharu daripada Pihak Berkuasa Negeri. Maka adik-beradiknya tidak berhak kepada tanah itu melalui faraid.

Keadaan ini hampir sama dengan tanah yang dibuka arwah datuk tanpa geran, yang dihuraikan dalam artikel tanah usaha arwah atuk, pusaka atau hak milik baru. Bezanya, dalam kes ini bapa memang pernah mendapat kelulusan, tetapi kelulusan itu luput kerana premium tidak dibayar.

Rumah kayu itu milik siapa?

Bangunan milik orang yang membinanya

Tanah dan rumah perlu dipisahkan. Walaupun tanah itu tidak pernah menjadi milik bapa, rumah kayu itu dibina dengan hartanya sendiri. Kayu, atap dan bahan binaannya ialah milik bapa, jadi rumah itu termasuk dalam harta yang ditinggalkannya.³

Fiqh mazhab Syafi’i menjelaskan kedudukan bangunan yang didirikan di atas tanah orang lain dengan izin. Tanah kekal milik tuan tanah, tetapi bangunan itu milik orang yang membinanya. Jika pembina memilih merobohkannya, dia merobohkannya tanpa ganti rugi kerana bangunan itu miliknya sendiri.⁴ Bapa membina rumah itu dengan kelulusan Kerajaan, jadi rumah itu dibina dengan hak dan bukan menceroboh.

Di sisi undang-undang tanah pula, bangunan yang terpasang kekal termasuk dalam takrif tanah.⁵ Rumah itu tidak boleh dipisahkan daripada tanah dan didaftarkan sebagai harta tersendiri. Maka hak waris terhadap rumah itu bukan hak untuk menuntut sebahagian tanah, tetapi hak kepada nilai bangunan tersebut. Kedudukan yang sama dihuraikan dalam artikel bapa tiri tuntut rumah dan perniagaan arwah ibu, iaitu rumah yang dibina di atas tanah nenek.

Nilai rumah yang sudah reput

Di sinilah soalan anak ini paling penting. Hak adik-beradik bukan pada nilai sebuah rumah yang elok, tetapi pada nilai sebenar bangunan itu ketika ia dirobohkan.

Mughni al-Muhtaj menerangkan pilihan tuan tanah apabila izin membina sudah ditarik balik dan pembina tidak merobohkannya sendiri. Tuan tanah tidak boleh merobohkannya percuma. Dia boleh membiarkannya kekal dengan sewa, memilikinya dengan membayar nilainya, ataupun merobohkannya dan membayar kekurangan nilai.⁴

بل للمعير الخيار بين أن يبقيه بأجرة أو يقلع ويضمن أرش النقص، قيل أو يتملكه بقيمته

“Bahkan pemberi pinjam boleh memilih antara mengekalkannya dengan sewa ataupun merobohkannya dan menanggung ganti kekurangan nilai. Ada pendapat yang menambah, ataupun memilikinya dengan membayar nilainya.”

Kekurangan nilai itu ditakrifkan sebagai beza antara nilai bangunan ketika berdiri dengan nilainya selepas dirobohkan.⁴ Bagi rumah yang masih elok, bezanya besar, kerana rumah yang boleh diduduki jauh lebih bernilai daripada timbunan kayu. Bagi rumah yang sudah reput dan tidak boleh diduduki, bezanya kecil. Nilai rumah itu ketika berdiri lebih kurang sama dengan nilai kayu dan bahan yang masih boleh digunakan.

Kayu yang masih elok itu pula tetap milik semua waris, kerana ia sebahagian daripada rumah bapa. Merobohkan rumah tidak menukar pemilik kayunya.

Salahkah anak itu merobohkan rumah tersebut?

Anak ini kini pemilik tanah. Kedudukannya hampir sama dengan tuan tanah dalam huraian di atas, kerana bangunan yang dibina dengan hak di atas tanah yang kini miliknya ialah milik orang lain, iaitu semua waris bapa. Tuan tanah memang boleh memilih untuk merobohkannya, tetapi dengan menanggung kekurangan nilai bangunan itu.⁴

Kesilapannya hanya satu, iaitu dia merobohkan rumah itu sebelum memberitahu adik-beradiknya. Rumah itu harta bersama semua waris. Seorang pemilik tidak boleh menggunakan harta bersama tanpa izin pemilik yang lain. Jika harta itu musnah atau berkurang nilainya kerana perbuatannya, dia menanggung bahagian mereka.⁶

Maka kesannya ialah tanggungan nilai, bukan kehilangan tanah dan bukan juga kewajipan membayar nilai sebuah rumah yang boleh diduduki. Yang perlu diselesaikan dengan adik-beradik ialah dua perkara sahaja. Pertama, kekurangan nilai akibat rumah itu dirobohkan, yang bagi rumah reput ini kecil. Kedua, kayu dan bahan yang masih elok, yang tetap milik semua waris.

Huraian umum tentang menggunakan harta pusaka sebelum ia dibahagikan ada dalam artikel hukum menggunakan harta pusaka sebelum dibahagi.

Berapa yang perlu diberi kepada adik-beradik?

Jumlahnya ialah nilai bahan yang masih elok, ditambah beza nilai rumah itu ketika berdiri dengan selepas dirobohkan jika ada. Jumlah itu dibahagikan kepada semua waris arwah bapa mengikut faraid. Anak ini sendiri juga waris, jadi bahagiannya kekal miliknya.

Sebagai contoh, katakan kayu dan zink yang masih boleh dijual atau digunakan bernilai RM600 dan rumah itu memang tidak bernilai lebih daripada bahannya. Jika waris arwah ialah dua anak lelaki dan dua anak perempuan sahaja, setiap anak lelaki menerima RM200 dan setiap anak perempuan RM100. Jika yang merobohkan rumah itu salah seorang anak lelaki, dia hanya perlu memberi RM400 kepada adik-beradiknya, ataupun menyerahkan bahagian kayu mereka. Angka ini hanya ilustrasi. Jika arwah meninggalkan balu atau ibu bapa yang masih hidup, mereka juga menerima bahagian. Senarai waris yang sebenar boleh dikira dengan kalkulator eFaraid.

Jika nilainya terlalu kecil, adik-beradik juga boleh menghalalkannya. Itu hak mereka untuk memberi, bukan hak yang boleh diandaikan. Maka ia perlu ditanya, bukan dianggap.

Apa yang patut dibuat sekarang?

Pertama, beritahu adik-beradik apa yang sudah berlaku. Terangkan bahawa tanah itu diberi milik kepada anak ini sebagai permohonan baharu selepas kelulusan bapa luput. Tunjukkan surat kelulusan pejabat tanah jika ada.

Kedua, kumpulkan bukti keadaan rumah itu sebelum dirobohkan, seperti gambar lama atau keterangan jiran. Bukti ini menunjukkan rumah itu memang reput dan nilainya rendah.

Ketiga, anggarkan nilai kayu dan bahan yang masih elok. Tanya tukang kayu atau pembeli bahan terpakai di kawasan itu supaya angkanya munasabah dan boleh diterima semua pihak.

Keempat, tawarkan penyelesaian, sama ada membayar bahagian mereka daripada nilai itu atau menyerahkan bahan tersebut. Jika semua bersetuju, catat persetujuan itu secara bertulis supaya tiada pertikaian kemudian hari.

Kesimpulan

Tanah itu bukan harta pusaka. Kelulusan pemberian tanah tidak memindahkan hak milik. Kelulusan itu pula luput apabila premium tidak dibayar. Anak yang memohon kemudian menerima tanah itu sebagai pemberian baharu daripada Kerajaan Negeri.

Rumah kayu yang dibina bapa pula memang harta pusaka, kerana ia dibina dengan harta bapa. Namun hak adik-beradik hanyalah pada nilai sebenarnya. Bagi rumah yang sudah reput, nilai itu lebih kurang nilai kayu dan bahan yang masih elok.

Merobohkan rumah itu tanpa memberitahu adik-beradik ialah satu kesilapan, tetapi kesannya kecil. Yang perlu dibuat hanyalah mengira nilai bahan yang masih elok, membahagikannya mengikut faraid dan menyelesaikannya dengan persetujuan mereka.