Tanah FELCRA, Boleh Dijual dan Bagaimana Diwarisi?

Pendahuluan

Ramai keluarga di kampung mempunyai tanah yang diusahakan oleh FELCRA. Ada yang menerima dividen setiap tahun tanpa pernah menjejakkan kaki ke ladang dan ada yang baru menerima geran selepas puluhan tahun menunggu. Apabila peserta meninggal dunia atau keluarga memerlukan wang, dua soalan biasanya timbul. Bolehkah tanah itu dijual dan bagaimana ia diwarisi?

Jawapannya bergantung pada satu perkara yang jarang diterangkan, iaitu tanah FELCRA bukan satu jenis. Artikel ini membezakan jenis-jenis itu dahulu, kemudian barulah menjawab soal jualan dan pewarisan.

Apa itu FELCRA?

FELCRA ialah singkatan Federal Land Consolidation and Rehabilitation Authority, iaitu Lembaga Penyatuan dan Pemulihan Tanah Persekutuan. Ia ditubuhkan sebagai badan berkanun pada tahun 1966.¹ Akta yang menubuhkannya ialah National Land Rehabilitation and Consolidation Authority (Incorporation) Act 1966, yang bernombor Akta 398.²

Pada tahun 1997 FELCRA dikorporatkan menjadi FELCRA Berhad dan tidak lagi menjadi badan berkanun. Syarikat itu dimiliki sepenuhnya oleh Menteri Kewangan Diperbadankan.¹ Perpindahan itu dibuat di bawah Akta 570, yang memindahkan harta, hak dan liabiliti lembaga itu kepada syarikat pengganti. Akta yang sama memperuntukkan lembaga itu dibubarkan dan akta 1966 dimansuhkan pada tarikh pembubaran. Rujukan kepada lembaga itu dalam undang-undang lain kini dibaca sebagai rujukan kepada syarikat pengganti.²

Menurut laporan tahunannya sendiri, FELCRA bertindak sebagai perantara antara kerajaan negeri, yang berkuasa ke atas pentadbiran tanah, dengan para peserta.³ Ayat ini penting. FELCRA mengusahakan tanah, tetapi kuasa ke atas hakmilik tanah tetap pada kerajaan negeri.

Jenis-jenis tanah FELCRA

Akta 1966 membenarkan FELCRA memulih atau membangunkan pelbagai jenis tanah. Antaranya tanah kerajaan negeri, termasuk tanah yang dikategorikan sebagai kawasan penempatan berkelompok, serta tanah milik persendirian atas permintaan pemiliknya dengan syarat yang dipersetujui antara pemilik dengan FELCRA.³ Daripada situ lahir dua jenis tanah yang kedudukan undang-undangnya berbeza.

FELCRA sendiri membezakan kedua-duanya. Cawangan Pengurusan Tanah FELCRA Berhad mengurus permohonan pemilikan aset peserta di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 dan aset FELCRA Berhad di bawah Kanun Tanah Negara.³

Tanah milik peserta yang disatukan dan dipulihkan

Teras perniagaan FELCRA yang dipanggil P&P bertujuan menyatukan dan memulihkan tanah milik peserta, lalu membangunkan dan mengurusnya dengan tanaman yang sesuai. FELCRA menerima yuran pengurusan sebanyak 6.5 peratus bagi perkhidmatan itu.⁴

Maknanya tanah itu milik peserta sendiri, bukan milik FELCRA. FELCRA menyatukan tanah-tanah kecil yang terbiar dan mengurusnya secara kolektif sebagai satu ladang. Melalui sistem saham, peserta menjadi pemilik atau pemegang saham ladang mengikut kadar pemilikan tanah masing-masing.³

Tanah jenis ini tertakluk kepada Kanun Tanah Negara seperti tanah milik yang lain. Hubungan peserta dengan FELCRA pula diikat oleh Perjanjian Peserta dan FELCRA Berhad mempunyai cawangan yang mengurus perjanjian itu serta permohonan peserta yang mahu menarik diri daripada projek.³

Rancangan yang diisytiharkan di bawah Akta 530

Sebahagian rancangan FELCRA dibuka di kawasan yang diisytiharkan oleh kerajaan negeri di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 (Akta 530). Ini akta yang sama yang mengawal tanah rancangan Felda.

Warta negeri membuktikannya. Pada tahun 2009 Kerajaan Negeri Perak mengisytiharkan kira-kira 192.8 hektar di Mukim Hulu Ijok, Daerah Selama, sebagai kawasan penempatan luar bandar yang hendaklah dimajukan oleh FELCRA bagi maksud akta itu.⁵ Pada tahun 2004 Kerajaan Negeri Pahang mengisytiharkan Rancangan FELCRA Berhad Sungai Atok Jani dan Kuala Medang di Daerah Lipis sebagai kawasan penempatan berkelompok.⁶

Rancangan yang diambil alih dan Rancangan Tanah Pinggir

Laporan tahunan FELCRA juga menyebut dua keadaan lain. Apabila FELCRA mengambil alih rancangan tanah kerajaan yang gagal, peserta lama secara automatik menjadi peserta rancangan pemulihan FELCRA dan mereka berhak ke atas hakmilik lot tanah masing-masing.³

Ada juga rancangan yang tidak memberikan lot kepada setiap peserta langsung. Dalam Rancangan Tanah Pinggir FELCRA, peserta diberikan hak dalam bentuk saham yang nilainya sama dengan enam ekar tanah getah atau kelapa sawit, bukan lot secara individu.³ Waris peserta rancangan seperti ini perlu bertanya kepada FELCRA apa sebenarnya yang tercatat atas nama arwah.

Apa beza tanah FELCRA dengan tanah Felda?

FELDA dan FELCRA dua badan yang berlainan. Akta 530 sendiri menyebut FELDA, iaitu Federal Land Development Authority yang ditubuhkan di bawah Land Development Act 1956 (Akta 474).⁷ FELCRA pula kini syarikat, iaitu FELCRA Berhad.¹

Bezanya bagi waris terletak pada tanah itu sendiri, bukan pada nama agensinya. Tanah FELCRA yang berada dalam kawasan yang diisytiharkan di bawah Akta 530 tertakluk kepada sekatan yang sama seperti tanah Felda. Tanah peserta P&P yang memang milik persendirian sejak asal tertakluk kepada Kanun Tanah Negara dan syarat pada gerannya sendiri.

Sekatan Akta 530 dan kesannya kepada waris dihuraikan sepenuhnya dalam artikel adakah tanah Felda pusaka ataupun tidak.

Bagaimana mengetahui jenis tanah sendiri?

Lihat geran. Borang hakmilik dalam Kanun Tanah Negara mempunyai baris yang menyatakan sama ada tanah itu berada dalam kawasan penempatan berkelompok, berserta nombor pemberitahuan Wartanya.⁸ Jika baris itu diisi, tanah itu tertakluk kepada Akta 530.

Kemudian baca bahagian sekatan kepentingan pada geran yang sama. Kanun Tanah Negara mentakrifkan sekatan kepentingan sebagai had yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri ke atas kuasa tuan punya tanah, termasuk kuasanya untuk berurus niaga.⁹ Setiap syarat dan sekatan kepentingan yang dikenakan semasa tanah diberi milik mesti diendorskan pada atau dirujuk dalam dokumen hakmilik.⁹ Jadi jawapan sebenar kepada soalan boleh dijual atau tidak memang tertulis pada geran itu sendiri.

Jika geran belum dikeluarkan, peserta mungkin masih menduduki tanah dalam jangkaan hakmilik. Keadaan itu dibincangkan di bawah.

Bolehkah tanah FELCRA dijual?

Boleh, tetapi syaratnya berbeza mengikut jenis tanah.

Tanah dalam kawasan Akta 530

Pegangan desa di bawah Akta 530 tidak boleh dipegang oleh lebih daripada dua orang, tidak boleh dipecah bahagi dan tidak boleh dipajak atau disewakan.⁷ Pegangan secara bahagian tak ternyata pula dilarang kecuali dalam dua keadaan, iaitu kebenaran Pihak Berkuasa Negeri melalui Borang AA dan perintah mahkamah di bawah undang-undang keluarga.⁷

Maknanya separuh lot tidak boleh dijual kepada orang lain. Lot itu juga tidak boleh dipecahkan supaya sebahagiannya dijual.

Bagi peserta yang belum menerima geran dan masih menduduki tanah dalam jangkaan hakmilik, haknya hanya boleh diserahhakkan kepada individu yang layak di bawah seksyen 19 dan diluluskan oleh Pentadbir Tanah, melalui Borang C.⁷ Antara syarat seksyen 19 ialah warganegara.⁷

Tanah milik peserta di bawah Kanun Tanah Negara

Tanah ini dijual melalui pindah milik biasa di Pejabat Tanah, tertakluk kepada sekatan kepentingan yang tercatat pada geran.⁹ Jika geran menyatakan tanah itu tidak boleh dipindah milik tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, kebenaran itu mesti diperoleh dahulu.

Satu perkara lagi perlu diambil kira. Tanah itu sebahagian daripada ladang yang diurus FELCRA di bawah Perjanjian Peserta.³ Isi perjanjian itu tidak diterbitkan, jadi artikel ini tidak dapat menyatakan syaratnya. Peserta yang mahu menjual wajar bertanya kepada pejabat FELCRA tentang kesan jualan itu terhadap penyertaannya dalam projek.

Cara pindah milik itu dibuat dihuraikan dalam artikel panduan lengkap pindah milik Borang 14A. Jika tanah itu sudah menjadi tanah pusaka dan waris tidak sependapat, lihat artikel bolehkah tanah pusaka dijual jika hanya sebahagian waris bersetuju.

Bagaimana tanah FELCRA diwarisi?

Tanah FELCRA yang didaftarkan atas nama peserta ialah harta peninggalannya. Al-Quran menyebut hak waris atas peninggalan si mati tanpa mengira sama ada ia sedikit atau banyak.¹⁰

لِّلرِّجَالِ نَصِيبٌ مِّمَّا تَرَكَ ٱلْوَٰلِدَانِ وَٱلْأَقْرَبُونَ وَلِلنِّسَآءِ نَصِيبٌ مِّمَّا تَرَكَ ٱلْوَٰلِدَانِ وَٱلْأَقْرَبُونَ مِمَّا قَلَّ مِنْهُ أَوْ كَثُرَ ۚ نَصِيبًا مَّفْرُوضًا

“Orang-orang lelaki ada bahagian pusaka dari peninggalan ibu bapa dan kerabat, dan orang-orang perempuan pula ada bahagian pusaka dari peninggalan ibu bapa dan kerabat, sama ada sedikit atau banyak dari harta yang ditinggalkan itu; iaitu bahagian yang telah diwajibkan (dan ditentukan oleh Allah).”

Penglibatan FELCRA tidak mengubah hukum ini. Tanah itu tetap milik peserta dan selepas kematiannya ia dibahagikan mengikut faraid selepas kos jenazah, hutang dan wasiat diselesaikan. Bahagian setiap waris boleh dikira di efaraid.com.

Permohonan di Pejabat Pusaka Kecil

Sejak pindaan yang berkuat kuasa pada 15 Julai 2024, pusaka kecil bermaksud harta si mati daripada apa-apa jenis yang nilai keseluruhannya tidak melebihi lima juta ringgit.¹¹ Jika nilai keseluruhan pusaka peserta berada dalam had itu, permohonannya dibuat di Pejabat Pusaka Kecil. Beza laluan itu dengan Mahkamah Tinggi dihuraikan dalam artikel beza Pejabat Pusaka Kecil dengan Mahkamah Tinggi Sivil.

Apabila tanah tidak boleh dipecah mengikut bahagian waris

Bagi tanah dalam kawasan Akta 530, faraid tidak boleh dilaksanakan dengan memecahkan lot atau memasukkan semua nama waris ke dalam geran. Akta 98 menyediakan jalan lain. Waris boleh bermuafakat, seorang waris boleh menebus bahagian waris lain dengan membayar nilainya ataupun tanah itu dijual dan hasilnya dibahagikan. Tender sesama waris juga dibenarkan pada harga yang tidak kurang daripada nilai pasaran.¹²

Jika seorang waris enggan bersetuju dengan jualan, Pegawai Pembahagian Pusaka kini boleh memerintahkan jualan berdasarkan persetujuan waris yang memegang dua pertiga bahagian.¹² Pilihan-pilihan ini dihuraikan lebih lanjut dalam artikel tanah pusaka banyak nama, apa pilihan waris. Kedudukan balu peneroka di tanah rancangan pula dihuraikan dalam artikel hak isteri peneroka Felda selepas kematian suami, kerana Akta 530 yang sama terpakai.

Peranan FELCRA Berhad apabila peserta meninggal dunia

Laporan tahunan FELCRA menerangkan bagaimana ia menguruskan keuntungan ladang apabila pemiliknya belum jelas selepas kematian peserta.

FELCRA menahan keuntungan yang tidak dapat diagihkan kepada peserta dan menamakannya Keuntungan Belum Agih. Antara sebabnya ialah kelewatan proses bicara kuasa atau keputusan mahkamah akibat pertikaian dalam kalangan waris dan waris yang tidak dapat dikesan kerana keluarga tidak menetapkan nama pewaris selepas kematian peserta. Keuntungan itu dikembalikan kepada peserta, waris atau pemegang amanah yang telah menyelesaikan pertikaian atau memenuhi syarat, pada bila-bila masa.³

FELCRA juga mengadakan program bersama pihak Pusaka Kecil di beberapa negeri untuk menerangkan proses bicara kuasa dan prosedur bayaran balik keuntungan itu kepada ketua peserta dan staf.³

Maknanya keuntungan peserta yang meninggal dunia tidak hilang, tetapi ia tersekat sehingga urusan pusakanya selesai. Keuntungan yang terkumpul itu juga sebahagian daripada pusaka dan dibahagikan mengikut bahagian waris, sama seperti hasil tanah Felda. Lebih lama urusan pusaka ditangguhkan, lebih lama wang itu tertahan.

Panduan langkah demi langkah bagi waris yang menguruskan sendiri boleh didapati di uruspusaka.com.

Kesimpulan

Tanah FELCRA boleh dijual, tetapi caranya bergantung pada jenisnya. Tanah milik peserta yang diurus melalui P&P tertakluk kepada Kanun Tanah Negara dan sekatan kepentingan pada gerannya, serta Perjanjian Peserta dengan FELCRA. Tanah dalam kawasan yang diisytiharkan di bawah Akta 530 tertakluk kepada sekatan yang sama seperti tanah Felda, iaitu tidak lebih daripada dua pemegang, tiada pecah bahagi dan tiada pajakan.

Dari segi pusaka kedua-duanya sama. Tanah itu harta peninggalan peserta dan dibahagikan mengikut faraid, melalui Pejabat Pusaka Kecil jika nilainya tidak melebihi lima juta ringgit. Keuntungan ladang yang tertahan pula hanya dilepaskan oleh FELCRA apabila urusan pusaka itu selesai. Mulakan dengan menyemak geran, kerana di situlah tertulis jenis tanah dan sekatannya.